포트폴리오의 이론  【학습목표】  
1.포트폴리오 이론의 개념, 유용성 등을 정확하게 이해한다.
2.포트폴리오의 위험을 체계적인 위험과 비체계적인 위험으로 구분하여 이해한다.
1.포트폴리오의 의의
1) 의미
① 영어로는‘portfolio’로 자산의 배분이고 위험의 분산이며, 위험을 관리한다는 의미이다.
②‘종이 끼우게’의미로서 투자의 주체가 보유하는 투자목록을 말함
③ 위험을 분산하기 위하여 여러 자산에 대하여 나누어 투자하는 방법을 말함.
즉, 투자를 분산하므로써 수익률의 희생없이 위험도를 줄이는한 방법임.
예로 부동산, 주식, 은행저축, 국공채, 귀금속들을 서로 나눈다.
④ 투자대상에 대한 위험과 수익을 분석하여 위험은 최소한으로 제거함으로써 최선의 결과를 얻을 수 있도록 투자안을 선택하는 것을 말함
2.포트폴리오에서 파악되는 위험
1) 체계적 위험(피할 수 없는 위험)
① 투자에서 피할 수 있는 위험  
② 시장의 힘에 의하여 야기되는 위험으로 모든 부동산에 영향을 미치는 위험
③ 경기변동, 인플레의 심화, 이자율의 변동 등 전체 시장에서 야기되는 위험으로, 모든 부동산에 영향을 주는 위험.따라서 아무리 포트폴리오를 잘 구성해도 피할 수가 없음.
④ 시장위험 또는 분산불가능 위험이라고도 한다.
2) 비체계적 위험(피할 수 있는 위험)
① 피할 수 있는 위험  ② 개별적인 부동산의 특성에서 야기되는 위험  
③ 분산투자를 통하여 회피가 가능함 위험으로서 포트폴리오를 선택함으로서 위험을 제거할 수 있는 경우를 말함.
④ 경영성과, 소송사건, 신제품개발 등이라서 기업 특유의 위험이라고도 한다.
3.부동산의 포트폴리오의 구성원리
자산내용구성원리  포트폴리오의 구성원리  유형별  지역별  기타  복합자산투자  포트폴리오  주식,채권,부동산  국제 분산투자  유형/지역  부동산투자  포트폴리오  오피스,쇼핑센타,  아파트  지리적 분산투자,  국제 분산투자  유형/지역  투자수단(직접/간접)  현금흐름패턴(영업소득,매각소득)  라이프사이클단계(개발,재개발,안정)  
① 용도와 지역적으로 분산하여 투자하는 것을 투자위험도를 줄이는 좋은 방안
② 투자수익율이 환경조건에 따라 서로 다른 방향으로 움직이는 투자자산들을 결합하여 투자하는 것은 위험도를 높이는 데 매우 효과적임.
③ 부동산시장은 국지화된 여러 개의 시장으로 분리되어 있으며, 부동산의 종류도 다양함.따라서 다양한 부동산 포트폴리오를 선택 가능.
④ 자산의 구성의 수가 적을수록 위험이 크고, 자산의 구성의 수가 많을수록 위험을 줄일 수 있다.위험은 시장위험이 아닌 비체계적인 위험이 위험을 피할 수 있다.⇒ 위험 분산효과
* 체계적 위험과 수익과의 관계  
-시장의 체계적위험과 수익이 비례 : 요구수익율↑, 가격↓, 수익↑
4.효율적인 전선 (프론티어)    (이하 생략)