1장 이사 가기
2장 각종 공과금 부담책임
3장 주택이나 기물이 파손, 훼손, 분실
4장 이사비 지급 여부
5장 명도지연에 따른 책임
6장 부동산의 명도인정
점유자 유의사항
*부동산 경매에 있어 점유자가 부정확한 지식과 오해에서 여러 가지 문제가 발생되는 경우가 많아 다음과 같이 주요내용을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.
1.이사 가기
가.소유자나 세입자 모두 소유권 이전과 동시에 주택을 비워야 하나 세입자인 경우 배당 받기 이전에 새집을 구하기가 어려운 현실 때문에 통상 배당 기일까지 집을 비우고 있습니다.
(대항력이 없는 세입자는 소유권이전 일로부터 불법점유에 해당 됩니다.)
나.세입자가 배당금을 수령하려면 반드시 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서 (집을 비웠다는)가 필요합니다.
2.각종 공과금 부담책임
가.모든 공과금은 수익자 부담의 원칙에 따라 사용한 사람의 책임이며 이사하는 날까지의 비용은 모두 거주하는 사람들이 부담하여야 합니다.
나.흔히 경매 들어간 집의 경우 거주자들이 과도하게 사용하여 체납금액이 누적되는 경우가 많은데 낙찰자는 소유권이전 받은 날 이후 사용분만 부담하므로 그 이전 사용분은 사용자의 책임으로 한전, 수도국, 도시가스에서 계속 관리, 청구되고 재산이 있을 경우 압류되거나 향후 주택 소유 시 연체금이 정리되지 않을 경우 가스, 전기, 수도가 공급되지 않게 됩니다.
3.주택이나 기물이 파손, 훼손, 분실
가.경매로 인수한 주택에 파손, 훼손, 분실이 있는 경우 현 점유자는 이에 대한 민사적, 형사적 책임을 지게 됩니다.
나.정당하게 법원 매각으로부터 취득한 부동산에 관하여 내부에 귀속된 싱크대, 냉장고, 샤시, 보일러, 신발장, 욕조, 변기(비데포함), 현관문, 베란다, 마루바닥 등과 같이 벽이나 콘크리트에 부착되어 있던 것들은 종물 또는 부합물로서 민법 제358조 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다”라는 조항과 동법 제100조 “종물은 주물에 대한 경락허가결정에 따라 모두 적법하게 경락인이 소유권을 취득 한다”는 조항에 근거 모두 낙찰자의 소유입니다.
다.따라서 부동산 명도 시 부동산에 예속된 부속물을 하나라도 손괴, 적출 또는 소유 이동할 경우 “기물손괴죄”“절도죄”“걍제집행면탈죄”등으로 처벌될 수 있습니다.
4.이사비 지급여부
가.경매당한 소유자나 세입자들이 이사비를 언급하는 경우가 많은 데 낙찰자가 이사비를 부담해야 할 법적 근거는 없습니다.
새로운 민법이 적용되기 전 사람을 내보내려면 많은 시간과 비용이 들다 보니 소송보다 당자자간 합의를 통한 해결과정에서 이사비라는 것이 발생하였는데 xxxx. xx
xx. 새 민사집행법 시행으로 지금은 1개월이면 인도명령을 통한 강제집행이 가능하고 비용도 저렴하여 더 이상 이사비를 통한 해결이 불필요하게 되었습니다
나.정당한 권리 없는 불법 점유인(주택소유권 이전 이후에 거주하는 사람들/ 세입자도 소유권이전 된 이후부터는 불법 점유인에 해당됨)이 소유자에 대하여 부당하게 금전을 요구하거나 또는 부당한 요구사항을 강요하는 경우 이는 “공갈, 협박죄”에 해당하며 정당한 권원 없이 주택을 비워지지 않는 경우 “주거침입, 퇴거불응, 권리행사방해죄”에 해당되어 형사적으로 문제가 될 수 있습니다.
*별지 1 점유자 명도 불이행에 따른 집행 형법
5.명도지연에 따른 책임
가. 점유자(세입자 또는 전소유자)가 정당한 권리 없이 집을 비워주지 않을 경우 형사문제에 기인한 “부당이득죄”와 별도로 민사책임을 지게 됩니다
(이하 생략)
