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[국내 학위논문]
상가임대차에서 권리금은 임차인이 상가점포를 임대차하여 자신의 영업을 위해서 비용을 투자하고, 그러한 영업활동의 결과로 형성된 신용이나 영업성과물 등의 가치에 대해 관습적으로 거래되어 온 것이다. 따라서 영업을 중단하는 시점에 임차인들이 권리금을 회수하지 못하는 피해 사례가 그간 많이 발생되어 왔다. 
 임차인들의 권리금 회수 보호 규정이 시행되는 등 개정「상가임대차법」이 수차례에 걸쳐 임차인들의 권익을 보호하는 방향으로 개정되면서, 상가건물 임대차에서 상대적 약자로 간주되는 임차인들의 억울한 권리금 피해 사례는 상당수 줄어들었다고 볼 수 있다.
 그러나 권리금 법제화 이후에도 임대인과 임차인 혹은 신규 임차인이 첨예한 사회�옺姸╂� 이해관계에 놓여있음으로 인해 권리금 양도 양수 계약 등의 상가임대차 분쟁이 점차 늘어날 수밖에 없는 상황이다. 이에 이와 관련한 구조적인 문제를 파악하고 권리금 분쟁의 핵심 쟁점과 요인을 살펴보고자 한다.
 본 연구에서는 「상가임대차법」의 입법 취지와 개정과정을 통해 법, 제도상의 문제점을 연구하여 권리금에 따른 분쟁을 줄이고, 실질적으로 해소하는 방안을 제시하기 위해 임대인과 임차인의 실무적 권리 보호 측면에서 문제점을 알아보고 권리금 제도의 현황과 실태분석을 통해 제도적으로 보완해야 할 점을 살펴보고자 한다. 
 또한, 권리금 분쟁에 대한 ‘서울시 상가건물임대차분쟁분쟁조정위’ 의 조정사례와 대법원 판례분석을 통해 권리금 분쟁의 발생 요인을 찾아보고 개선점을 도출하여, 상가임대차 실무상의 분쟁을 최소화하는 해결방안을 제시하는 것을 목적으로 한다.
 본 연구에서는 권리금 분쟁 관련하여 ‘서울시 상가건물임대차분쟁분쟁조정위’의 조정사례와 최근 판례의 동향을 정리하고, 조정사례와 판례를 통해 권리금 분쟁의 요인들을 찾아 그에 따른 개선방안을 여섯 가지로 제시하였다. 
 그 내용을 요약하면 다음과 같다.
 첫째, 권리금 회수기회 보호 거절에 대한 정당성 심사기준의 불명확함으로 인한 분쟁이 줄어들지 않고 있다. 가장 관건은 임차인의 임차권 양도에 대한 임대인의 거절 사유가 정당한가 여부이며, 따라서 그 심사가 균형적 관점에서 명시되고 제도화되도록 기준을 구체적으로 확립할 필요가 있다.
 둘째, 상가 임차인이 임대인의 방해로 인해 권리금을 회수하지 못할 경우 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있는 규정은 있으나, 그 손해배상액의 기준이 되는 감정평가의 객관성 여부와 실무상 현실적으로 기준에 맞게 고시 및 적용되는지에 대한 기준이 미흡하다. 
 셋째, 임차인의 권리 보호제도와 관련하여 민법상 임대인의 소유권 및 재산권에 대한 침해 논란이 아직도 상당 부분 있으며, 이에 대한 균형적 관점과 공정제도의 개선이 필요하다.
 넷째, 법무부와 국토교통부에서 표준 상가임대차계약서와 표준 상가권리금 계약서의 양식을 규정하여 사용 권고하였음에도 실무상에서는 사용치 않는 비율이 더 높으며, 이는 임차인들의 권리금 공개노출에 대한 회피성향에서 기인하는 것으로 볼 수 있으므로 합리적 세금 완화정책을 통해서 상용화되도록 유도하여야 할 것이다.
 다섯째, 상가임대인과 임차인의 분쟁비용과 소모적 논쟁을 줄이기 위해서는 ‘서울시 상가건물임대차분쟁분쟁조정위’의 조정제도를 서울시뿐만 아니라, 전국의 모든 지자체에 제도화하여야 한다. 특히 사안이 중대해 고액의 차임과 권리금 수수로 인해 분쟁의 조정이 필요한 경우, 분쟁조정기구의 특별 제도인 ‘분쟁조정심판제도’ 를 도입할 필요가 있다.
 여섯째, 임대인의 임차권 양도거절에 대한 사안뿐만 아니라 자연재해나 화재 등 외부적 요인에 의한 임차인의 영업권 피해의 구제책으로서 권리금 신용보험제도의 도입이 필요하다. 임대인이 손해배상을 해야 할 경우에는 보험제도를 통해 우선 변제받도록 하고, 향후 보험회사가 임대인에게 구상권을 신청할 수 있도록 하여 상가 임차인들의 영업재산권 보호 방안을 마련해야 할 것이다.
 「상가임대차법」은 여러 번 개정을 거듭하며 임차인의 권익 보호를 증대하는 방향으로 발전하고 있으나, 앞에서 살펴본 바와 같이 제도적�왌퓜ダ岵막� 개선해야 할 부분이 여전히 많은 실정이다.
 향후 본 연구의 미흡한 점을 바탕으로 ‘분쟁분쟁조정위’의 제도적 보완 및 구속력 강화와 더불어, 모든 임대인과 임차인의 권리 보호제도를 확립할 수 있도록 ‘상가분쟁심판제도’ 등을 도입하는 등 입법적, 실무적 노력을 지속할 것을 제언하는 바이다.
[국내 학위논문]
상가건물임대차보호법은 차임이나 보증금의 인상 또는 5년 동안 계약갱신 요구와 상관없이 모든 상가건물임대차에 대항력을 인정 하는 등 상가 임차인 보호에 보다 적극적이라는 평가를 받고 있다. 그러나 임대차기간이 종료될 때 임대인이 계약갱신을 거절하게 되면 임차인은 더 이상 해당 점포에서 영업할 수 없게 되는 상황으로 권리금을 회수하지 못하는 사례가 발생하여 임대인과 임차인 사이의 상가권리금을 둘러싼 갈등이 지속되고 있다.
 그동안 제도권에서는 권리금을 포용하지 못하고 철저히 외면하고 있는 실정이었으며, 법원의 판례로만 당사자들 사이에서의 계약의 범위 내에서 일정한 경우에만 허용되고 있는 실정이었다. 따라서 임차인의 투자비용, 영업활동의 결과로 형성된 권리금을 임대인의 회수방해로 침해받는 경우 보호방안이 마땅치 않아 권리금 분쟁 등의 큰 문제가 발생하는 실정이었다.
 그러던 중, 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되었다. 그 내용에는 상가건물의 권리금 보호도 포함되면서 임차인들에게 긍정적인 반응을 얻게 되었다.
 일반적으로 권리금은 전 임차인과 신 임차인 사이에 교부되는 금전으로 사적자치의 영역이라 할 수 있고, 임차인이 투자비용, 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 단골 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 그 보호가치가 충분하다. 따라서 권리금의 개념과 보호방법을 법의 테두리에 안에 포함하여 권리금으로 인한 분쟁을 해결하고 정당한 임차인의 권리를 보호하며, 선진화된 상가건물임대차 시장을 이루고자 권리금을 법제화한 것이다.
 그러나 일반적으로 권리금 관계는 전 임차인과 신 임차인 사이에 교부되는 금전인것으로, 제3자인 임대인에게 권리금 회수 방해금지 의무를 안게 하는 것은 임대인의 재산권을 지나치게 제한하는 결과가 초래된다. 또한 임차인이 투자비용, 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 단골 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 그 보호가치가 충분하다고 하여 이를 법제화 한다면 상가권리금의 개념 및 범위를 어느 범위까지 객관적으로 정의하고 평가할 것인지가 애매하다. 때문에 그 실효성에 관해 문제가 제기된다.
 따라서 본 논문은 권리금의 개정된 상가임대차보호법과 권리금 관련 판례의 내용을 기술하고 문제점을 살펴본 후 개선방안을 다음과 같이 제시한다.
 첫째, 권리금의 회수와 관련해서 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 1제1호를 삭제하여 임대인이 지역권리금의 수수를 가능하도록 하여야 한다. 그리고 임차인이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하여도 시설권리금 또는 영업권리금을 수수하는 기회를 인정하여야 할 것이다. 따라서 제10조의 4 제1항 단서도 함께 삭제하는 것이 바람직하다. 
 적용범위에 관한 문제 중 영리·비영리를 막론하고 주택임대차보호법상 적용을 받는 주거용 건물을 제외한 상가임대차인 경우 상가임대차보호법을 적용하는 것이 바람직 할 것이다.
 상가건물임대차보호법 제2조 제2항을 통해 그 적용범위에 권리금의 액수에 대한 한도 규정을 마련하여 상가권리금을 과다하게 수수할 경우, 적용대상에서 제외하여야 하는 필요성이 있다. 한편, 백화점을 예외로 두려다 유통산업발전법에 의해 권리금을 보호의 사각지대에 놓인 대규모 점포의 경우에는 백화점을 제외한 다른 점포들이 권리금 보호 대상에 포함될 수 있게 빠른 시일 내에 법 개정이 필요하다.
 둘째, 임차인의 지위가 임대인 등 다른 권리주체의 법익과의 차이로 인하여 상충하는 법익 간의 불균형이 지속되는 것에 대해 상가임차인의 법적 지위를 확보하고 상가임차인간의 평등성을 확보해야 할 것이다. 이러한 측면에서 상가임대차보호법은 임차인의 공정한 계약의 형성과 법적 정의의 실현을 구현해내어 상가임대차관계에서 상대적으로 불리한 위치에 있는 상가임차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성해야 할 것이다. 
 셋째, 권리금에 대한 분쟁 문제이다. 즉 당초 보장된 임대차 기간 전에 임대차계약이 종료되거나 그로 인한 권리금을 회수하지 못하는 손해가 발생하여 당사자 간의 분쟁이 발생하게 되는 것이다.
 권리·의무관계를 명확히 하기 위하여 표준계약서를 의무화하는 것이 바람직하다. 임대인과 임차인 간에는 상가임대차 표준계약서를 작성하도록 함으로써 상호간의 분쟁의 사전방지의 역할은 충분하다 할 것이다.
 권리금의 신속한 회수와 손해배상이 이루어져야 한다. 상가건물임대차 보호법상 임대인의 권리금 지급의 방해행위를 엄격히 금지하고 손해배상도 완벽하게 이루어져야 한다.
 재건축의 사유가 있으면 임대인은 방해금지의무가 발생되지 않는다. 그러므로 이에 대한 구체적인 보상방안을 마련해야 된다.
 권리금 분쟁조정위원회의 구성이 필요하다. 권리금에 대한 분쟁에 대하여 그 역기능이 작용할 수 있으므로 분쟁조정위원회를 설치하는 것이 바람직하다. 권리금 분쟁조정위원회는 상가임대차 관계에서 분쟁의 사전에 조정·결정하며 준사법적 기능을 해야 할 것이다.
 위와 같이 상가권리금의 확보를 위해서는 무엇보다도 사전에 법적 제도적 장치가 필요하다. 즉 상가건물임대차표준계약서 작성, 권리금 분쟁위원회 구성 등이 필요하다. 아울러 상가권리금의 회수에 있어서 신속한 손해배상 등의 제도가 필요하며 만일 권리금 지급의 방해행위에 대하여는 엄격한 처벌도 필요하다.
 결국 위와 같은 상가권리금 확보를 위해서는 현행 상가건물임대차보호법의 입법적보완이나 개선이 필요하다 하겠다.
[국내 학위논문]
국 문 초 록
 서울시립대학교 일반대학원 법학과
 제 출 자 차 영 선
 지 도 교 수 성 중 모
 
 상가임차인은 처음에 영업을 시작할 때 높은 금액의 권리금을 지급하거나, 막대한 자본과 노력을 들여 상권을 형성하게 된다. 대부분의 임차인들은 이런 노력과 자본으로 만들어 놓은 영업적 가치를 권리금 회수를 통해 보장받고자 하였으나, 이러한 권리금은 관행적으로만 인정되어 왔고 법적인 보호규정이 없었다. 
 그러다가 2015년 상가건물임대차보호법 개정을 통해 권리금에 대한 정의규정과 권리금 회수기회 보호규정이 새로 들어오게 되었고, 2018년 10월에는 임차인의 보호를 강화하기 위하여 계약갱신요구기간을 5년에서 10년으로 확대하고, 권리금회수를 위한 신규임차인의 주선기간을 3개월에서 6개월로 확대하여 시행하는 등 약자인 임차인을 보호하는 쪽으로 법이 개정되었다.
 그러나 법 규정의 모호성 때문에 임차인과 임대인 사이의 권리금 분쟁이 끊이지 않고 일어나고 있으며, 임차인들은 권리금에 대한 보호가 미흡하다고 여기고 있는 것으로 나타났다. 
 본 논문에서는 권리금의 법제화 과정을 살펴보고, 권리금 법제화 전후의 권리금 분쟁에 대한 판결 사례 분석 및 선행연구 등의 분석을 통해 나타난 상가건물임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호와 관련된 문제점에 대해 논의한 후 그 해결방안에 대하여 다음과 같이 제시하였다.
 첫째, 임대인의 권리금 수수를 금지해야 한다. 상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항에 권리금 계약의 당사자를 “임대인과 임차인”으로 규정하고 있는데, 임대인을 권리금 계약의 당사자에서 제외하는 것이 필요하다.
 둘째, 권리금 정의규정의 개정이 필요하다. 상가건물임대차보호법 제10조의 3 제1항에 보면 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 ....”이라고 권리금을 정의하고 있는데, 여기서 말하는 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점인 바닥권리금은 신규입점 등 순수하게 장소적인 이익인 경우는 임대료 또는 보증금에 포함하여 임대인이 취하고, 임차인의 영업활동 등 임차인의 노력으로 인하여 상권이 활성화 된 경우에는 영업권리금에 포함하여 임차인에게 귀속시킬 것을 제안한다. 
 셋째, 표준권리금계약서 사용의 실효성 확보방안 마련을 제안한다. 그러기 위하여 상가건물임대차보호법 제10조의6의 규정에 제2항을 신설하여 “표준권리금계약서는 관할 세무서장에게 확정일자를 받으면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하여 표준권리금계약서 작성의 실익을 확보함이 바람직할 것으로 제언한다. 
 넷째, 임대인의 권리금 회수 방해 행위 유형을 명확화 할 필요가 있다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제3호의 “현저히”와 제4호의 “정당한 사유” 등은 이를 둘러싼 분쟁이 일어났을 경우, 법원의 판결을 통해서만 구체화 될 수 있는 개념이기 때문에, 권리금 회수기회 보호와 관련한 모호한 법 규정들을 명확하게 규정할 필요가 있다.
 다섯째, 상가권리금 등 관련 분쟁이 일어났을 경우, 신속한 조정 및 구제를 위하여 상가건물임대차 분쟁조정위원회의 설치를 확대하고 운영을 활성화해야 한다.
 2019. 4. 17일부터 대한법률구조공단 산하에 서울중앙, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주 등에 6개 지부를 설치하여 운영하고 있지만, 타 지역의 경우 접근성이 떨어지기 때문에 지부 설치를 확대하여 접근성을 높이고, 공정하고 신속한 분쟁조정 서비스 제공이 필요하다. 
 여섯째, 상가권리금의 안정적인 보호를 위하여 권리금 신용보험제도의 활성화 방안 마련을 제안한다. 임차인이 임대인의 방해 행위로 인하여 권리금 회수기회를 박탈당했을 경우, 손해배상에 대한 책임을 명시하고 있으나, 권리금 회수 방해 행위 발생 시 임차인이 권리금 관련 소송을 통하여 손해배상을 받는 것은 매우 어렵다고 할 수 있다. 
 권리금의 안정적인 보호를 위한 신용보험제도의 활성화를 위해서는 권리금의 객관적인 평가기준 고시를 의무화하고 표준권리금계약서의 사용 및 신고의 의무화 등 국가의 공익적인 관리가 필요하다.
 
 [주요어] 상가건물임대차보호법, 권리금 회수기회, 권리금 평가기준, 권리금 신용보험제도
[국내 학위논문]
2015. 5. 13.자에 상가 임차인의 안정적 영업활동을 보장하기 위하여 상가건물임대차보호법상에 상가권리금 법제화가 마련되었다. 상가권리금 법제화는 임차인이 영업을 위해 지불한 권리금 자체를 보호하기 위한 것이 아니라 임차인의 권리금 회수기회를 보장하기 위한 것이며 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호하기 위한 것이다. 그러나 개정상가임대차보호법상 권리금보호제도가 제정되어 시행되고 있으나 관련규정의 불명확성과 권리금회수에 실제 필요한 사항에 대하여 입법상 불비 등으로 많은 문제점이 노출되고 있어서 이를 개선하고자 다음과 같이 개정안을 제시하고자 한다. 사법상의 개정방안으로는 권리금회수의 법적 의미를 분명히 하여 권리금의 회수란 현재 임차인이 형성한 영업의 가치를 평가한 가액을 회수하는 것으로 간주한다는 규정을 신설하고, 비법인단체의 고유번호를 사업자번호로 보고 재래시장의 영세상인과 지하철 구내상가 등을 권리금 적용 대상에 포함하여 보호대상을 확대하여야 한다. 그리고 상가건물임대차보호법 제10조의 8조항에서 차임연체액이 3기에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있는 것으로 임대인의 입장에서 일방적으로 규정되어 있는 바, 그렇게 한다면 3기의 차임액과는 비교가 힘든 엄청난 권리금손실을 임차인의 입장에서 입게 되는 바 차임액을 보전할 수 있는 임대보증금이 있는 한도 내에서는 3기의 연체로 계약 해지되더라도 권리금을 회수할 수 있는 기회는 임차인에게 보장되어야 한다. 그리고 상가임대차보호법 제10조의4 권리금회수기회보장으로서 방해금지의무의 내용을 명확히 하는 것이 필요하고 손해배상의 법적성질은 계약에 있어서 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 형평성을 고려해서 법에서 특별히 인정하는 법정책임으로 보아야 한다. 또한 상가임대차보호법 제10조①항은 임대인이 계약종료 1개월 전까지 계약갱신을 거절할 수 있으므로 임차인의 입장에서 권리금을 회수할 수 있는 기간이 짧아서 신규임차인이 되고자 하는 자를 현실적으로 주선할 수 있는 기회가 충분하지 못한 관계로 권리금을 회수할 수 있는 가능성이 적다고 할 것이다. 따라서 임대인의 계약해지권 행사를 임대기간 종료 최소 3개월 전에 계약을 해지할 수 있도록 하되 해지통보일로부터 3개월간 임대인의 방해금지의무가 발생하는 것으로 명확히 규정해야 한다. 이를 통해 권리금회수기간에 대한 분쟁을 줄일 수 있을 것으로 본다. 또한 입법의 명확성을 확보하는 차원에서 상가임대차보호법 제10조의4 제2항2호 임대인의 계약체결 거절 정당사유로 이종 업종 간에도 권리금이 수수되는 관행을 반영하여 방해행위가 성립되는 업종의 범위를 용도별 건축물의 종류와 범위를 규정한 건축법시행령 별표1의 동일용도 범위내로 한정하고, 동일용도를 벗어나는 업종일 경우는 거절할 수 있는 것으로 규정하되 근린생활시설 1,2종은 동일용도로 보면 될 것이다. 그리고 임차인의 계약갱신요구권을 전체임대기간 7년으로 연장하는 것으로 개정하여 영업의 연속성을 안정적으로 보호하고 권리금분쟁조정위원회를 설치하여 상가건물임대차를 둘러싼 분쟁을 신속하게 해결하도록 전담기구를 두어야 한다. 공법상의 개선방안을 검토하면 표준권리금계약서 작성을 의무화 하고 이를 세무서에 사업자등록과 확정일자를 받을 경우에 권리금을 신고하도록 하며 상가임대차보호법 시행령3조에 확정일자부 기재사항에 권리금기재항목을 추가하여 임대계약을 체결하고자 하는 자에게 정보공개가 되도록 권리금가액도 포함되게 개정해야 한다. 또한 사업자등록 신청시에 권리금을 신고하지 않으면 상가임대차보호법 상의 권리금회수기회 보호를 받을 수 없도록 강제하는 규정을 신설해서 권리금이 과세의 근거가 되도록 규정하여야 할 것이다. 그리고 권리금 보상제도를 검토하면 상가임차인에 대한 상가임차권의 외부적 강제소멸, 즉 수용권 발동은 임차권보상으로 다루어지므로 상가임차권은 상가임대차보호법 권리금 회수기회 보호규정에 의해 계약 체결이 강제되어 계약의 연속성이 확보되어 권리금회수가 가능하고 확정일자를 받음으로서 대항력과 처분성을 인정받는 재산권으로서 영속성과 융통성 처분성을 인정받는 헌법23조 3항에서 인정되는 재산권으로 볼 수 있고 동 임차권이 수용되는 경우에는 토지보상법 제34조(건축물에 관한 소유권 외의 권리 등의 평가)에 소유권외의 권리에 해당되어 권리의 종류 존속기간 및 가액 등을 종합적으로 평가받아서 보상을 받을 수 있다고 할 것이다. 재개발 재건축 시 상가권리금을 회수하는 방안은 세무서에 사업자등록과 확정일자부에 권리금이 기재되어 있는 상황에서는 재개발구역으로 지정되어 사업승인과 관리처분계획이 이루어지더라도 현금청산을 요구할 수 있는 권리금보상이 이루어 질 것이고, 해당구역 내에서 지속적으로 영업을 하기를 원하는 상가임차인들은 별도로 도시 및 주거환경정비법 제40조1항 단서에 따라 조합으로 하여금 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하게 하여
[국내논문]
상가임대차에서 분쟁을 줄이기 위한 가장 좋은 방법은 양 당사자가 서로 양보와 타협으로 임대차 관계를 유지해 나가는 것이지만 당사자 간 의사의 합치가 어려운 경우 분쟁이 발생하기도 한다. 본 연구에서는 이러한 분쟁을 완화하기 위해 다음과 같이 개선 방안을 제시한다.먼저, �b상가임대차법�c의 개정을 통한 분쟁을 완화하는 방법이다. 이를 위해 환산보증금제도의 폐지와 임차인의 해지 통고 기간규정 신설, 준대규모 점포의 권리금 회수기회의 보호 등에 관한 개정이 필요하다.다음으로 분쟁조정제도를 활성화가 필요하다. 이를 위한 제도개선 방법으로는 조정 전치주의 제도의 도입과, 광역 지방자치단체의 분쟁조정제도 의무화 및 표준계약서의 활용, 그리고, 수리 보증제도의 신설이다.마지막으로 교육제도의 개정 또는 신설이 필요한데, 이는 고교교육과정에 부동산 관련 기초적인 교육을 하고, 각종 창업교육에 상가임대차 관련 교육과정을 추가하는 것이다.
[국내 학위논문]
상가권리금이란 주로 도시의 토지 또는 상가건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 내지 특수한 권리이용의 대가로 지급되는 건물자체의 사용수익을 제외한 금전을 말하는데, ‘유·무형의 재산상 이익에 대한 양도대가 내지 일정기간의 이용대가’라고 할 수 있으며, 상가권리금을 주고받기로 하는 당사자간의 약정을 상가권리금 계약이라고 한다. 상가권리금은 사회에서 널리 이루어지고 있는 관행으로서 사실인 관습이라고 할 수 있는데, 그럼에도 우리법에서는 권리금을 명문으로 규율하는 법은 아직까지 없으며, 권리금 및 권리금계약에 대한 연구도 아직 미흡한 편이다. 따라서, 본 논문에서는 상가권리금계약의 법적 성질 및 권리금분쟁 시 법률관계 등 권리금과 관련된 법적인 문제에 대해서 고찰해 보고자 하였다. 권리금계약은 임차권양도계약, 임대차계약 또는 전대차계약과는 독립된 계약이면서도 이들 계약에 부수해서 이뤄지는 종된 계약으로서 유효한 임차권양도계약 또는 임대차계약 등을 전제로 한다. 권리금계약은 구체적 내용에 따라 법적성질이 달라질 수 있는데, 유·무형의 재산적 이익을 ‘양도’할 경우에는 ‘매매’계약으로서, ‘이용에 제공’하는 경우에는 ‘임대차’계약으로서의 성질을 지닌다. 권리금계약의 ‘매매’와 ‘임대차’로의 법적 성질 구분은 반환청구권과 관련한 법리 구성에서 차이를 보이게 된다. 권리금 분쟁은 주로 임대차가 종료하여 임차인이 다른 임차인 등으로부터 권리금을 회수할 기회를 상실하는 경우에 발생하는데, 임대차기간이 만료하여 종료한 경우와 임차권양도계약·임대차계약의 무효·취소 및 권리금계약의 무효·취소되는 경우의 법률관계는 달라진다. 따라서, 본 논문에서는 먼저 유효한 권리금계약에 기초하여 권리금반환청구권이 인정되는지를 살펴보고, 이후 권리금계약이 무효가 된 경우에는 어떻게 될 것인지, 또 권리금계약 외에 다른 민법규정에 의해 권리금을 회수할 수는 없는지 검토해보았다. 권리금반환청구권의 성부는 제일 먼저 당사자 약정이나 상관습에 의한다. 그러나, 당사자 약정이나 상관습이 없을 경우에는 권리금계약의 법적 성질에 따라 판단하여야 한다. ‘매매’의 성질을 지닌 권리금계약 시에는 권리금목적물의 양수인은 상가임대차가 종료되어 권리금회수기회를 상실하더라도 권리금반환청구를 할 수 없다. 다만, 권리금의 목적물이 제3자에게 권원 없이 귀속될 경우 부당이득으로서 반환을 청구할 수 있으며, 권리금 회수 기회의 상실이 타인의 고의·과실 있는 위법행위에 의할 경우 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것이다. ‘임대차’의 성질을 지닌 권리금계약 시에는 권리금의 목적물을 약정기간 동안 유효하게 이용하였을 경우에는 권리금 반환청구를 할 수 없으나, 약정기간만큼 사용하지 못하였을 경우에는 남은 기간만큼의 권리금의 반환을 청구할 수 있다. 요컨대, 당사자가 계약상 반환청구권을 약정하였거나 약정이 불명확할 경우 임대차의 성질을 지닌 권리금계약 시 예외적으로 반환청구권이 인정될 수 있다. 다만, 이때의 반환청구권은 채권적 청구권으로서 계약당사자에게만 인정되는 한계가 있다. 그 외에 임차인은 권리금계약이 무효인 경우에는 부당이득의 법리에 의해 권리금을 반환받을 수 있으며, 기타 불법행위, 비용상환청구권, 매도인의 담보책임 등 민법의 규정에 의해서도 권리금 상당액을 회수할 수 있는 방법이 있다. 특히 이 경우는 계약 당사자가 아닌 경우에도 회수할 수 있는데 의미가 있다. 마지막으로 본 논문에서는 권리금제도의 문제점과 개선방안에 대해 간략이 첨언하였던 바, 앞에서 살펴본 것을 기초로 할 때 권리금 반환을 위해서는 권리금반환약정이 중요하지만 거래현실에서는 상가임대차시 권리금계약 내용이 계약서 등에 명시적으로 표현이 되지 않는 등 임차인 입장에서는 권리금 회수기회를 보장받기 어렵다고 볼 수 있다. 따라서, ‘상가임대차표준계약서 제정’, ‘임대차존속기간의 보장’ 등의 검토 필요성을 제기하는 바이다.
[국내 학위논문]
이 논문은 상가건물임대차에 있어서의 권리금에 관한 일반적이고 전체적인 쟁점을 다루고자 한다. 일반적적으로 권리금이란 주로 도시의 토지 또는 상가건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 내지 특수한 권리이용의 대가로 지급되는 건물자체의 사용수익을 제외한 금전을 말한다. 이러한 권리금은 거래실제상 다양한 요인을 근거로 산정이 되며, 그 내용이나 권리금이 수수되는 대가도 다양한 모습을 가지고 있는 것이 특징이라고 할 수 있다. 권리금에 관한 법적 다툼은 증가되고 있고, 특히 이러한 법적 분쟁은 임차권의 수용 및 상가건물의 경매 시에 자주 발생하고 있으나, 판례는 권리금에 관하여 아주 소극적으로 인정하기 때문에 임차인은 권리금에 관한 직접적인 소송보다는 임대차보증금의 반환 또는 유익비의 반환소송을 통하여 권리의 반환을 해결하려고 하는 등의 법적 기피현상까지 발생하고 있는 것이 현실이다. 이에 따라 이 논문에서는 상가권리금에 대하여 사법을 중심으로 논문과 이론서를 바탕으로 정리하여 문헌들을 분석하였으며, 외국의 입법례를 국내법과 비교법적으로 연구를 하였다. 대법원 판례에 관하여 상가권리금에 대한 이론을 비교·분석하고 정리했을 뿐만 아니라, 기존의 관련 법률의 문제점을 고찰하여 상가임차인의 상가권리금 보호방안에 대하여 연구한 결과, 다음과 같은 개선방안을 제안하게 되었다. 첫째, 입법적 제안으로 상가임대차계약시 상가임대차 표준계약서를 작성해서 권리금의 내용을 계약내용에 포함시킨다면 보다 수월하게 권리금 분쟁을 해결하거나 임차인의 권리금을 보호할 수 있다. 또한 임차인의 권리보호를 위해 임대차 기간의 보장이라는 측면에서 입법이 검토되어야 한다. 둘째, 해석적·정책적 제안으로 비용상환청구권을 강행규정화하여 임차인이 비용상환청구권을 통하여 권리금의 상당부분을 이루고 있는 시설투자금을 회수하도록 하는 것도 바람직하다. 또한 보증금의 상한선을 폐지하여 모든 임차인으로 적용범위를 확대해서 모든 상가임차인을 보호할 수 있도록 해야 한다. 셋째, 상가세입자 권리금의 영업보상을 개선하기 위해서 권리금의 재산적 가치의 발생요인을 분석하여 개발이익과 바닥 권리금과 같은 투기적 요인을 배제하되, 유형물·무형적 재산가치 등 정당한 재산가치에 해당하는 부분은 영업손실 보상의 대상으로 인정하여 상가세입자의 영업손실보상금을 현실화하여야 한다. 넷째, 권리금 회수보장보험제도의 도입을 통해 영업용 건물임차인이 지급한 권리금에 대한 최소한의 회수가 보장될 수 있도록 하여야 한다. 권리금회수보장보험제도는 임차인이 예측하지 못한 사유로 인하여 상가건물임대차보호법상의 5년의 임대차기간이 보장되지 못함으로 말미암아 임차인이 지급한 권리금의 회수가 불가능해지는 경우 등이 발생할 경우에 대비하여 상가권리금을 보험제도로써 전부 또는 일부를 회수할 수 있게 하는 것이 우리 헌법상 보장되어 있는 국민의 재산권 보호라는 이념에 부합하기 때문이다. 그러나, 그 구체적인 내용에 있어서 영세상인들에게 금전적 부담으로 인해 널리 활용될 수 있는지는 차후에 보다 신중한 검토가 필요할 것으로 보인다. 다섯째, 권리금 계약 체결시 임대인이나 임차권의 양도인은 이에 관한 정보를 사전에 제공할 의무를 부담하여야 한다. 또한 권리금을 중개대상물로 함으로써 사전에 중개인들이 관련 정보를 제공하도록 하고, 나아가 중개수수료를 관련 법령에 제한을 받도록 함으로써 중개업자에 의해 권리금이 왜곡되거나 부풀려지는 폐단을 사전에 통제할 수 있을 것이다. 위와 같은 제안을 통하여 상가건물임대차에 있어서 권리금 회수 문제에 대하여 권리금의 법적 성질에 따라 체계적인 법리구성을 모색하고 이를 통해 개선방안까지 연관시켜 보고자 하였다. 이러한 본 논문의 시도가 향후 각계각층의 꾸준한 연구, 보다 심도있는 토론, 그리고 진일보된 입법활동 등을 통하여 상가건물임대차보호법의 시행과정과 대법원의 판례 등의 문제점 등을 검토하고 분석하는 조금마한 토대로 될 수 있기를 기원하며, 또한 헌법상 보장된 국민의 재산권 보호라는 법의 이념 혹은 목적에 부합할 수 있는 객관적이고 합리적인 기준 등의 설정이라는 앞으로의 권리금 제도에 대한 연구에 조금이나마 일조할 수 있기를 바란다.
[국내 학위논문]
그동안 많은 논의를 거듭했던 상가건물임대차보호법이 2015. 5. 개정·통과 되었다. 법제화 이전에 권리금은 ‘민법’에 그 법적 개념이 명시되지 않아 학설이나 분쟁 사례의 유형에 따라 기존의 권리금을 정의 내렸었다. 이 같이 권리금은 법적 근거가 없어 부동산 시장에서 33조원이 넘는 규모임에도 불구하고 권리보호의 사각지대에 놓여 있었다. 왜냐하면 권리금이 가지고 있는 추상적이고 무형의 가치영업력을 금액으로 환산할 객관적 평가 기준을 제시하기가 어렵고 권리금 회수를 위한 법적 규제는 시장논리에 맞지 않아 오히려 부동산 시장에 혼란을 가중시킨다는 이유로 그동안 권리금 시장은 오롯이 사적자치의 원칙에 의해 맡겨져 왔었다. 하지만, 권리금 시장이 33조를 육박하면서 이미 권리금을 둘러싸고 많은 논쟁이 일어나고 있고, 투기적 권리금 부당이득을 목적으로 한 임대인의 일방적 건물명도 청구 등의 문제점들이 발생하지만 이로 인해 선의의 영세 임차인의 경우에는 권리금을 회수하지 못해 생계를 위한 영업을 보호받지 못하는 경우가 발생하고 있어 이를 사적자치에만 의존하는 것도 사회 법리상 옳은 일이 아닐 것이다. 이러한 배경으로 제정된 상가권리금보호법은 법리의 해석과 더불어 개정법의 적용을 어디까지 인정할 것인지를 두고 여러 의견이 제시되고 있으며, 더불어 법적 실효성을 높이기 위한 여러 정책들이 제시되어지고 있다.
[국내 학위논문]
상가권리금은 우리나라 고유의 부동산 거래관행으로 주로 전임차인과 후임차인과의 채권적 관계에서 발생하는 금원이다. 상가건물에서 임대차계약을 체결 할 때 새로운 임차인은 임대인과는 상가임대차계약을 체결하고 전임차인과는 ‘권리금’ 또는 ‘상가권리금’ 계약을 체결하기도 한다. 임대차기간 만료시나 계약 해지 시 새로운 임차인에게 같은 형태의 권리금을 지급받는 것이다. 그 동안 관행으로 수수되고 임차인 사이에 음성적으로 거래되었던 상가권리금이 개정된 상가건물 임대차보호법에서 법제화되어 권리금의 보호 및 회수방안이 마련되었다. 상가권리금을 객관적이고 합리적인 방법으로 산정하고, 임대차 의뢰인에게 제시할 필요성이 대두됨에 따라 개업공인중개사의 역할이 증대 되었다. 따라서 상가권리금에 대한 적정한 방식으로 상가권리금 중개보수의 지급방안이 도입되고 합리적인 중개보수요율을 규정해야 할 것이다. 
 본 연구는 상가권리금 중개의 중요성을 인식하고 선량한 관리자의 의무를 수행함에 있어서 상가권리금 중개보수의 지급방안과 적용요율을 제시하고자 한다. 
 첫째, 임대차 계약서에 권리금을 기재ㆍ공시하여 준 물권화 한다. 한편 임대차 계약서에 임대보증금과 권리금액을 기재하고 특약 란에 “권리금은 임대인과 무관하며 양 임차인 간의 계약임“이라 명시하면 권리금 공시가 됨과 동시에 허위 권리금의 기재를 차단하는 효과를 기대할 수 있다. 그에 따른 적정한 중개보수를 수수하는 방안이다. 
 둘째, 임대차계약서와 함께 표준권리금계약서를 의무적으로 작성하여 세무서 확정일자를 통하여 공시하는 방안이다. 새로운 임차인 입장에서는 전임차인의 권리금이 공시되어 합리적인 권리금가액을 인지하고 계약을 할 수 있고, 재개발 등의 경우에 보상기준으로 활용할 수 있다. 표준권리금계약서에 권리금 중개보수란을 추가하여 잔금 시 발생할 수 있는 중개보수 관련 분쟁을 사전에 협의 할 수 있다.
 셋째, 권리금 권원 보험을 도입하는 방안이다. 지역상권 중 표준점포를 선정하여 감정평가하고 한국공인중개사협회의 지역 모니터링 업체와 권리금 데이터를 종합하여 층별(지하, 1층, 2층, 기타 층)가격지수와 업종별(대표업종을 선정)가격지수를 마련하여 객관적인 평가기준이 필요하다. 객관적인 권리금의 평가가 나오면 권리금의 최저 하안선(평가기준의 50%)을 정하여 권리금 권원보험을 도입하는 방안이 있다. 이렇게 하면 재개발 상가보상 분쟁 시 보상기준을 마련할 수 있고 상가권리금 보험을 통하여 임차인은 최소한의 상가권리금을 보장받아 안정적인 영업을 할 수 있을 것이다
 넷째, 권리금 양도 양수 시 발생한 양도차익은 양도소득세를 부과하고 제도적으로 보호를 받아야 한다. 소득세법에 상가권리금 양도소득항목을 추가하고 부과기준은 현행 세법을 따르되 세율은 큰 부담을 주지 않도록 현실화해야 한다. 과세당국은 정당하게 세금을 징수하고, 임차인은 권리금을 법적으로 보호받고 보상기준으로 평가 받아야 한다.
 다섯째, 상가권리금 중개보수에 대한 요율을 다음과 같이 제안을 하고자 한다. 상가권리금에 대한 중개 시 권리금 중개보수를 권리금 가액의 5%이내에서 임차의뢰인과 개업공인중개사간의 상호협의로 중개보수를 정한다. 현행 상가임대차 권리금은 중개보수는 컨설팅 명목으로 관행상 3%～10%를 받고 있다. 권리금계약은 상가임대차 계약의 종된 계약이나, 별도의 권리금 계약을 체결하기 때문에 중개보수 청구권이 발생한다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 중개보수와 별도로 상가권리금 중개보수를 지급해야 한다.
 본 연구는 상가권리금에 대한 인식을 조사하였으며, 특히 서울특별시 상가 임대차 상담 자료와 부동산전문가의 인터뷰를 통하여 실증적으로 상가권리금 중개보수의 지급방식과 적용요율을 제시하였다는 점에 의의가 있다. 이로써 상가권리금 법제화에 따른 중개서비스의 역할을 증대하고, 임차인의 영업권과 임대인의 재산권을 보호하고 상호 분쟁을 예방하여 건전한 거래질서를 확립하는데 기여할 수 있을 것이다
 
 
 주제어 : 권리금, 상가임대차, 임차인, 임대인, 개업공인중개사, 중개보수
[국내 학위논문]
임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 임대인에게 차임을 지급하기로 하는 계약이다. 우리나라는 상가임차인의 보호에 대하여 민법과 특별법으로 규율하고 있다.
 그 중에서 상가권리금 수수와 계약종료시의 원상회복 문제는 상가임차인과 임대인 사이에 잦은 시비와 분쟁이 발생하고 있는 요인들이며, 이로 인한 논란이 사회적 문제로까지 확대되고 있는데 대한 문제의식에서 이 논문을 시작하였다.
 이 논문에서는 상가권리금과 원상회복의무, 상가임차인 보호에 관한 이론적·법률적인 자료와 외국사례를 문헌을 중심으로 연구·비교하고, 현장에서 실제 발생하는 사례를 고찰하여 정당한 권리금의 회수기회 보장과 원상회복에 대한 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 개선방향을 모색하였다.
 이 과정에서 사례별로 나타난 문제점과 해결 방안은 다음과 같다.
 첫째, 상가권리금 산출근거의 불분명성과 권리금 시세의 부적정한 문제에 대해 권리금 수수내역의 신고를 의무화하여 그 내역을 공시하고, 공인기관의 권리금감정평가제도를 도입하여 객관성을 확보함으로써 적정한 시세가 형성되도록 하여야 한다.
 둘째, 상가권리금에 관한 법률규정 부재에 따른 문제점과 임대인의 비협조적 태도로 인한 권리금 회수기회 박탈문제에 대하여는 권리금 보호 및 보상규정의 입법화, 현재 5년인 계약갱신청구권의 기간연장, 최단임차기간 보장을 통해 권리금을 회수할 수 있는 기회를 확대하여야 한다.
 셋째, 상가권리금의 비체계적인 중개로 인한 피해 문제에 대하여는 상가권리금을 중개대상으로 법제화하여 제도권으로 흡수하고, 중개업자의 역할을 강화하여 분쟁축소와 중개사고를 예방하여야 한다.
 넷째, 비현실적인 상가임차인의 영업손실보상 문제에 관하여는 상가임차인의 보상에 있어 권리금을 보상범위에 포함하고 영업손실보상의 현실화와 더불어 대체상가 공급 등의 보완책을 제시하고, 권리금반환보증보험제도 실시를 통해 권리금의 전부 또는 일부를 회수 가능하도록 함으로써 상가임차인의 재산권을 보호한다.
 다섯째, 원상회복의무에 대한 법규 미비, 추상적 계약관행, 거래당사자들의 무관심으로 인한 분쟁을 예방하기 위해서는 먼저 관련 법규에 원상회복에 대한 개념을 정립하고, 현장에서 사용가능한 구체적 내용이 포함된 실무지침과 표준계약서를 사용토록 해야 한다. 또한, 현재 판결을 통해서만 해결 가능한 원상회복의 법적분쟁을 상설 분쟁조정기구의 운영을 통해 신속한 합의와 조정을 유도함으로써 시간과 경비를 최소화 할 수 있도록 체계화해야 한다.
[국내 학위논문]
오늘날 자본주의 경제구조하에서 급속한 산업화, 도시화의 결과로 각 부문의 부동산 수요가 폭발적으로 증가하여 커다란 사회문제로 등장하게 되었다. 인간생활의 터전이 되고 생산과 경제활동의 기반이 되는 부동산은 풍족한 것이 아니기 때문에 필요할 때 항상 누구나 쉽게 이용할 수 있는 것은 아니다. 특히 국토가 좁고 인구가 많은 우리나라는 부동산의 공급이 수요에 미치지 못한 결과로 자연히 타인의 부동산을 빌려 쓰는 생활관계로 발전하지 않을 수 없게 되었다. 이렇게 수요와 공급의 불균형이 깨지고 보면 임대차라는 채권관계에 의한 부동산의 이용관계는 결정적으로 임차권자에게 불리한 작용을 하게 된다. 따라서 계약자유의 원리에 의해 성립되는 임대차에서 볼 수 있는 임대인의 횡포를 지양하고 경제적·사회적 약자인 임차인의 생활을 안정시키기 위해서 국가가 적극적으로 법적 안전책을 마련해 주어야 하는 것이다. 우리 민법 제621조 제2항에서는 임대차는 등기를 하여야만 제3자에 대하여 대항력이 생긴다고 규정하고 있으나 일반인들의 임차권등기에 대한 법적지식의 결여와 비록 등기를 하고자 하더라도 등기절차의 복잡함과 등기비용의 문제 및 임대인이 등기에 협조하지 않는 경향 등으로 인하여 임차권등기의 실제 이용도는 극히 미미한 실정이다. 위와 같은 실정을 감안하고, 특히 경제적으로 열악한 위치에 있는 부동산임차인의 보호를 위해서는 민법의 규정만으로는 부족하다고 느껴 특별법이 제정되었다. 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 농지법(이하에서는 임대차보호법이라 약칭함)이 그것인데 이 법들은 임차인보호를 위하여 특히 다음과 같은 세 가지 내용을 포함하고 있다. 첫째, 등기외의 방법에 의해 제3자에게 효력을 미치게 하는 대항력의 부여, 둘째, 임차권의 존속보호, 셋째, 차임의 상한을 제한하여 차임을 사회적으로 통제하는 것이다. 이러한 세 가지 원리는 상호보완에 의해서 가치상승의 효과가 발생함은 명백하나, 본 논문에서는 임차권의 대항력을 중심으로 연구하고자 한다. 우선, 임차권의 대항력의 발생요건을 보면 독일이나 일본은 인도만으로 대항력을 갖도록 되어 있으며, 프랑스 민법은 공정증서 또는 확정일자 있는 임대차계약만으로 대항력을 인정하고 있으나, 우리나라는 인도와 주택임대차보호법에서는 주민등록을 상가건물임대차보호법에서는 사업자등록까지 요구하고 있다. 대항력의 발생요건으로서 주민등록과 사업자등록을 요구한 입법취지는 외국의 경우는 보증금이 소액이고 그 보증금마저도 임대인의 재산과 분리되어 운용되는 것이 일반적이지만, 우리의 경우는 고액의 보증금이 임대인에게 지급되고 있기 때문에 임대차관계에서의 대항력취득 여부와 대항력취득시기 여부를 분명하게 하지 않으면 임차인을 포함하여 임대인에 대한 채권자들 사이에 권리의 선후관계를 둘러싸고 다툼이 생길 여지가 아주 많기 때문이다. 이러한 것을 미연에 방지함으로써 한편으로는 임차인의 보증금반환채권을 안전하게 보호하고, 다른 한편으로는 제3자 보호를 위한 제도적 장치가 필요하다는 점에 기인한 것이라 할 것이다. 그러나 주민등록과 사업자등록은 공시방법의 불완전성에서 여러 가지 문제가 제기되고 있고, 순수한 행정상 목적에 의한 것을 등기에 갈음한 공시방법으로 생각하는 것은 문제가 있다. 따라서 임차인이 임차권의 單獨登記를 할 수 있도록 立法하거나 제3의 공시방법이 필요한데, 임대차보증금이 일정액 이상인 임대차계약은 이를 반드시 정부에서 마련하는 몇 가지 유형의 표준계약서 양식에 의한 書面契約으로 체결하도록 강제하고, 당사자(특히 賃借人)가 그 서면에 確定日字印을 받아 이를 관할 邑·面·洞長에게 申告하고 그 寫本을 제출한 경우에 한하여 임대차보호법상의 각종의 보호를 부여하는 것으로 하면서, 그 寫本編綴簿를 누구나 열람할 수 있도록 한다면, 임대차관계에 관하여 현명한 공시방법을 마련하는 길이 되지 않을까 생각된다. 두 번째로 대항력의 내용을 살펴보면, 대항력의 내용은 임대차관계의 존속 중 임대차 목적물이 제3자에게 양도된 경우에 당사자사이에 승계에 관한 별도의 약정이 없더라도 법률의 힘에 의하여, 양수인은 종전의 임대인의 임대차계약상의 의무를 모두 승계한다는 것이다. 우리나라의 통설과 판례는 종전의 임대인은 그 의무관계에서 이탈하는 것으로 이해하고 있다. 이는 양수인에게만 책임을 부담시켜 책임재산의 축소를 의미하므로 임차인을 매우 불리하게 만드는 것이다. 따라서 양수인은 임대인의 지위를 승계하지만, 종전임대인의 임대차계약에 터 잡은 履行責任(보증금반환의무)은 면책되지 않고, 양수인과 종전임대인은 임차인에 대하여 병존적으로 책임을 져야 한다는 독일의 법제가 더 타당하다고 생각한다. 다만, 종전 임대인의 중첩적 이행책임을 無制限 인정하는 것은 그의 법적지위를 지나치게 장기간 동안 불안정하게 하는 것이어서 그에게 가혹하므로, 독일민법 제566조 제2항 제2문의 규정을 유추하여 일정한 기간 내에 임차인이 양수인에 의한 임대인 지위의 승계에 이의를 제기하지 아니하면, 종전 임대인은 그 이행책임으로부터 면책되도록 하는 것이 공평할 것이다. 마지막으로 중간임차인에 대해 살펴보면, 이미 제1순위의 저당권(기타 담보물권 포함)이 설정된 주택 위에 다시 대항력을 갖춘 임차권이 성립하고, 그 후에 제2순위의 저당권이 설정되고, 그 주택이 제2순위 저당권자의 「담보권실행경매」에 의하여 또는 주택소유자에 대한 인적채권자의 「강제경매」에 의하여 매각된 경우에, 위 임차인은 경락인에게 대항할 수 있는가가 문제되는데, 중간임차인의 지위를 어떻게 파악하는가 하는 것은 임차인보호를 위하여 상당히 중요한 의미를 지닌다. 독일 법제에 있어서는, 中間用益物權者는 후순위권리자의 경매신청에 의하여 어떠한 불이익도 당하지 않으며, 특히 토지·주택 등의 임대차에 있어서는 설사 선순위권리자의 신청에 의하여 경매가 이루어지더라도 그 이전에 임대차 목적물이 이미 임차인에게 인도된 경우에는 임차인은 경락인에게 대항할 수 있도록 되어 있다. 우리나라 판례는 저당권설정 후에 임차권의 대항력을 갖추게 된 경우 강제경매나 후순위저당권의 실행으로 임차주택이 경락되어 선순위저당권이 소멸하면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위저당권과 함께 소멸하므로 경락인에게는 임차권을 가지고 대항할 수 없다고 보고 있는데, 이는 무주택 서민을 보호한다는 주택임대차보호법의 입법취지에 反한다고 본다. 일반적으로 당해주택이 서민용 아파트나 연립주택인 경우에는 분양 당시 이미 은행의 근저당권이 설정되어 있는 것이 대부분이기 때문에, 판례와 같이 후순위저당권의 경매실행으로 선순위저당권과 함께 中間賃借權이 소멸하는 것으로 새기면 주택임차권은 보호될 수 있는 경우가 희박하기 때문이다. 따라서 후순위저당권의 실행으로 목적물이 경락되어 선순위저당권이 소멸한 경우 경락인이 경락가격산정과 같은 여러 사정들로 보아 이른바 중간임차권을 고려하였다고 보여지면 비록 임차목적물의 양수인이 법률행위에 의한 개념이지만 이를 넓게 해석하여 법률의 규정에 의한 경락인 도 주택임대차보호법에 의한 양수인에 해당하는 것으로 해석하여 임대차의 존속을 인정하는 것도 고려해봄직하다. 임대차법을 해석·적용함에 있어서는 주거생활의 안정보장이라는 입법목적에 비추어 약자인 임차인의 지위가 무엇보다도 우선되어야 함은 당연하다. 그러나 임대차관계에 제3자, 특히 담보권자나 경락인 등이 개입되는 경우 임차인의 지위보호 못지않게 거래안전의 보호라는 커다란 과제가 대두되는바 무조건적인 임차인 보호로 인해 임대인이나 제3자의 이익이 무시되고, 이들은 어떠한 불이익을 강요당하여도 감수해야 한다는 것은 임대인의 보호와는 역행하는 결과를 초래할 수도 있게 된다. 결국 이러한 두 가지 요청을 교량하고 조화로운 해결방법을 찾아내어 합리적인 해결책을 제시해야 하는 바 이는 입법과 해석에 있어서 언제나 그때그때의 사회·경제사정을 고려하고, 대립되는 이해당사자 쌍방의 이해의 조화와 공평을 꾀하여야 함을 잊어서는 안 될 것이다.
[국내 학위논문]
우리나라 상가임대차에 있어서 차임을 지급하는 이외에 법제화가 되어 있지 않음에도 이른바 ‘상가권리금’ 또는 ‘권리금’을 주고받는 독특한 거래관행이 존재한다. 그러나 임대인의 상가건물 명도요구 또는 정비사업의 상가건물 철거의 경우에 임차인은 이미 지불한 권리금을 회수하지 못하여 실질적인 사유재산권침해가 발생하고 있다. 또한 상가건물 중개 시 권리금에 대한 중개수수료 지급방식과 적용요율이 없기 때문에, 중개업자와 임차인 간의 중개수수료 지급을 둘러싸고 분쟁이 발생하기도 한다. 통상 권리금에 대한 중개수수료는 권리금 금액의 3～10%의 범위에서 임차인이 중개업자가 요구하는 대로 지급하거나 중개업자와 협의하여 지급하고 있는 것이 현실이다. 이처럼 상가권리금에 대한 명확한 중개수수료 지급방식과 적용요율도 없을 뿐만 아니라 그에 대한 별다른 대책도 없는 실정이다. 이와 같은 문제 인식하에 임차인들의 상가권리금의 중개수수료에 대한 인식을 실증분석하여 권리금에 대한 적정하고 구체적인 중개수수료 지급방식 및 적용요율을 제시하는 것이 연구목적이다. 이론구성은 상가권리금의 개념과 유형을 살펴보고 상가권리금의 보호법리를 고찰한 다음 부동산중개제도와 수수료요율을 검토하는 것으로 구성하였다. 이와 같은 연구결과를 종합하여 이해관계인들 사이에 권리금에 대한 바람직한 중개수수료 지급방식 및 적용요율을 도출하여 제시하면 다음과 같다. 우선, 상가권리금에 대한 인식수준을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 연구 대상지역 상가임차인들은 대부분 영업이 잘 되는 상가의 경우에 상가권리금을 수수하는 것은 당연하다고 응답(82.1%)하였으나, 상가임차인들의 일반적 특징에 따라 통계적으로 유의미하지는 않아 차이가 없는 것으로 나타났다. 둘째, 상가권리금 금액을 임대차계약서에 기재하는 것의 타당성 여부는, 대체로 임차인들이 권리금 금액을 임대차계약서에 기재하지 않고 지금의 관행을 그대로 따르려는 습성을 보여주고 있기 때문에, 권리금을 법령에 도입하는 것과는 별도의 문제로 상당기간 지금의 관행을 유지하는 것이 필요할 것으로 분석한다. 다음에, 상가권리금 중개수수료 지급 경험에 대한 여부를 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 대상지역 임차인들이 권리금을 지급했던 경험이 있었는지 여부는, 권리금이 어느 정도 형성되어 있는 역세권 상권에 속해있는 중·소형 상가의 임차인들이 대부분 권리금을 지급하였던 경험이 많았던 것을 시사한다. 이에 따라 상가임차인들의 권리금 지급 경험 여부도 상권과 권리금 형성 여부와 그 정도에 따라 달리 나타날 수 있다고 본다. 둘째, 임차료 중개수수료만 지급하고 권리금 중개수수료는 지급하지 않았는지 여부는, 임차인들은 통상 임차료 중개수수료만 지급하였다는 것을 알 수 있다. 셋째, 임차료 중개수수료도 지급하고 권리금 중개수수료도 같이 지급하였는지 여부는, 임차인들은 일반적으로 임차료 중개수수료 이외에도 권리금 중개수수료도 별도로 구분하여 지급하였다는 사실을 파악할 수 있다. 넷째, 임차료 중개수수료는 지급하지 않고 권리금 중개수수료만 지급하였는지 여부는, 업종, 상가실면적, 임차방식, 권리금 금액, 임차보증금 및 월임대료 지급방식에서 통계적으로 유의미하지 않아 차이가 없는 것으로 나타났다. 또한, 상가권리금 중개수수료 지급방식에 대한 인식을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 임차료 중개수수료는 지급하고 권리금 중개수수료는 지급하지 않는 것이 타당한지 여부는, 중개업소가 포함된 임차인 군을 제외한 대다수 임차인들은 임차료 중개수수료는 지급하고 권리금 중개수수료는 지급하지 않는 것을 훨씬 더 선호하고 있다고 시사한다. 둘째, 임차료 중개수수료도 지급하고 권리금 중개수수료도 지급하는 것이 타당한지 여부는, 중개업자가 속해 있는 업종 군과 달리 다른 업종 군에 속하는 대다수 임차인들은 자신들의 권리금 지급 부담 등 이해관계 때문에, 임차료 중개수수료와 권리금 중개수수료를 같이 지급하는 것에 대하여 반대하는 입장에 있다는 것을 시사한다. 셋째, 중개수수료는 지급하지 않고 권리금 중개수수료만 지급하는 것이 타당한지 여부는, 업종, 상가실면적, 임차방식, 권리금 금액, 임차보증금 및 월임대료 지급방식에서 통계적으로 유의미하지 않아 차이가 없는 것으로 나타났다. 그리고, 상가권리금 중개수수료의 구체적인 지급방식 및 적용요율에 대한 인식을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 임차료 중개수수료(환산보증금의 0.9%)만 지급하고 권리금 중개수수료는 지급하지 않는 방식일 경우 적정한 수수료요율 여부는, 임차인들의 선호 적용요율(환산보증금의 0.5∼0.7% 정도)보다 약간 더 높은 적용요율로써 지방자치단체의 조례로 정하는 상한요율인 환산보증금{임차보증금+(월차임×100)}의 0.9% 정도의 적용요율이 적정할 것으로 판단한다. 둘째, 임차료 중개수수료(환산보증금의 0.9%)는 지금 방식대로 지급하고 권리금 중개수수료는 별도로 지급하는 방식일 경우 적정한 수수료요율 여부는, 임차료 중개수수료(환산보증금의 0.9%)와는 별도로 권리금 중개수수료는 임차인들의 선호 적용요율인 권리금의 1% 이내 정도의 적용요율이 적정하다고 본다. 셋째, 임차료와 권리금을 합산한 금액으로 중개수수료를 지급하는 방식일 경우 적정한 수수료요율 여부는, 임차인들의 선호 적용요율인 임차료와 권리금을 합산한 금액의 0.7% 이내 정도의 적용요율이 적정하다고 본다. 넷째, 임차료 중개수수료는 지급하지 않고 권리금 중개수수료만 지급하는 방식일 경우 적정한 수수료요율 여부는, 임차인들의 선호 적용요율인 권리금 금액의 7% 미만 정도의 적용요율이 적정하다고 본다. 본 연구의 과정 중 2013. 7. 2.자로 「상가건물임대차보호법」이 개정되어 동법이 기존의 환산보증금의 다과에 관계없이 모든 임대차에 적용되며, 임차인은 특별한 사정이 없을 경우 5년 간 임대차의 존속보장을 받게 되므로, 권리금 회수가 그만큼 용이하게 되거나 5년 동안에 영업이익을 발생시켜 실질적인 권리금 회수를 해야 한다고 본다.
[국내 학위논문]
국 문 초 록 상가건물 임차인의 우선변제권에 관한 연구 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 부동산투자경영 전공 차 경 수 본 연구는 상가건물임차인의 우선변제권제도를 실효성 있게 가장 합리적인 방법으로 보호할 수 있도록 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 현행 상가건물임대차보호법 및 시행령의 내용에 관하여 고찰하고 이와 관련된 선행 연구논문 등을 중점적으로 정리·분석하였다. 그리고 여러 가지 문제점들에 대하여 해결방안을 마련하기 위해 우선변제권과 관련된 판례와 사례들을 검토하였다. 우선변제권제도가 안고 있는 주요 핵심적인 문제점들의 개선방안을 요약해 보면 다음과 같다. 첫째, 동법의 적용대상을 사업자등록 대상여부와 일정금액을 기준으로 하고 있어 적용범위가 모호하고 좁기 때문에 적용범위를 확장해야 한다. 즉 동법의 적용범위는 영리·비영리 또는 법인·비법인을 불문하여야 하고, 또 건축법상 규정하는 건축물의 용도구분과 상관없이 일단 주거용 건물의 임대차 이외의 모든 건물의 임대차에 동법이 적용될 수 있도록 동법을 보완·개정해야 한다. 또한 동법 제2조 제1항 단서조항의 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용을 제외한다는 규정과 제2항의 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 환산보증금을 보증금에 합산하여 적용범위를 결정한다는 규정도 실효성이 없기 때문에 삭제해야 한다. 둘째, 대항요건과 관련하여 동법 제3조 제1항은 건물의 인도와 부가가치세법 제5조 등에 의한 사업자등록신청을 요구하고 있는데, 여기서 문제가 되는 것은 사업자등록신청시 제출하는 임대차계약서가 본래의 계약서가 맞느냐 하는 점이다. 즉 동법의 적용범위에서 제외되는 고액임차인이 임대인과 담합하여 이중계약서를 첨부하여 대항력을 취득할 수 있고, 또 가장임차인이 건물주와 짜고 허위계약서를 작성하여 소액임차인의 최우선변제권을 취득할 목적으로 사업자등록신청을 할 수 있다. 따라서 임대차계약서의 진위 여부를 판단 할 수 있는 조사권이 실무담당자에게 주어져 보증금액을 축소신고 하는 사례나 허위로 계약서를 만들어 사업자등록신청을 하는 경우가 없도록 동법을 보완·개정해야 한다. 대항력효력발생에 대하여도 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날에서 신청한 당일부터 발생한다고 개정해야 한다. 또한 동법 제16조의 일시사용을 위한 임대차에 대하여는 동법의 적용에서 제외한다고 규정하고 있는데, 이 또한 모호한 규정이기 때문에 명문화해야 한다. 즉 임대차기간이 6개월 이상이고 대항력을 갖춘 경우에는 동법의 보호를 받을 수 있도록 동법을 보완·개정해야 한다. 셋째, 임차보증금회수에 관하여 동법 제5조 제2항은 동법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경·공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 한편 동법 제14조에 의하면 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있다고 규정하고 있다. 이와 같이 임차보증금 보호를 위해 우선변제권제도와 최우선변제권제도를 시행하고 있지만 현실적으로 많은 부작용이 발생하고 있다. 예를 들면 경·공매 위기에 있는 임대인의 경우, 동법의 적용범위에서 제외되는 임차인에게 이중계약서를 만들어 주어 대항력을 취득할 수 있도록 한다거나, 또한 가장임차인과 공모하여 최우선변제권의 대항력을 보유할 수 있게 해 준다거나, 이렇게 할 가능성은 매우 높다. 따라서 적용범위의 기준이 되는 동법 제2조 제1항 단서조항은 법 규정의 실효성이 없기 때문에 삭제해야 한다. 또한 동법 제14조의 최우선변제권제도에 대하여도 이를 폐지하거나, 아니면 별도의 가장임차인에 대한 예방책을 만드는 것이 필요하다. 넷째, 동법 제2조 제1항은 임차인의 보호범위에 대하여 제한하고 있는데, 이 예외규정을 없애는 것이 궁극적으로 바람직하다. 즉 주거용건물 임대차 이외의 모든 건물의 임차인이 동법의 보호를 받을 수 있도록 동법을 보완·개정해야 한다. 또한 동법 시행령 제4조에는 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있는데, 이 또한 과도한 규정이기 때문에 주택임대차보호법에서 규정한 20분의 1로 조정하는 것이 적절하다고 생각한다. 다섯째, 동법 제10조 제1항 제7호에 의하면 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우, 임차인의 5년간의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 이는 임차인의 시설투자금에 대해서는 전혀 보호를 못 받는 규정으로 임대인이 얼마든지 권리남용을 할 수 있으며, 임차인으로서는 가장 불리한 규정이다. 따라서 일방적인 거절권행사 보다는 임차인과 협의하여 임차인의 시설투자금에 대한 상당한 보상이 이루어지도록 동법을 보완·개정해야 한다. 이상에서 본 바와 같이 상가건물임차인의 우선변제권에 관한 문제점과 개선방향을 요약해 보았는데, 이러한 문제점들을 해결하기 위해서는 판례 및 동법의 시행과정상 나타난 문제점들을 세밀하고도 정확하게 분석하여 동법의 보완을 통한 개정작업이 필요하다 하겠다.
[국내 학위논문]
농지임대차는 농지소유에 대한 헌법상 경자유전의 원칙을 기반으로 하여 민법상의 임대차를 일반법으로 이용하고 있지만, 민법의 특별법인 농지법에서 농지의 임대차나 사용대차는 법에서 정한 사유를 제외하고는 원칙적으로 허용하지 않는다.
 우리나라 농지임대차에 대한 관점은 농지임대인과 농지임차인과의 관계에서 농지임차인 보호 위주의 법리를 전개하고 있다. 임차농지의 규모가 상당한 점에는 당연히 농지임차인 보호의 필요성이 있지만, 최근에는 휴경농지가 많고, 농지임대인이 농지임차인을 찾기 힘들며, 농업인구가 큰 폭으로 감소하고 있는 현실도 고려할 필요성이 있다. 헌법상의 경자유전의 원칙과 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용이란 관점에서 헌법합치적 법리 해석과 농업생산성 제고, 농지의 합리적 이용을 위한 농지임대차의 법정책적 과제는 다음과 같이 제시할 수 있다.
 첫째, 경자유전의 원칙에 대한 헌법규정을 유지하면서 현실적 측면에서 농업경영의 다각화�e복합화에 의한 농업구조의 개선을 위한 농지임대차제도를 지속적으로 개선0鞋像還쳐羈� 농업생산성을 제고하고 농지를 합리적으로 이용하는 지혜가 필요하다.
 둘째, 농지법 개정을 통하여 농지임차인에 대한 보호를 제고해야 한다. 
 농지임대차 계약에 대해 구두계약을 법정계약으로 간주하고, 최소 존속기간은 5년 이상으로 하며, 농지임대인의 회수청구권을 제한해야 한다. 또한, 농지임차인에게 선매권을 부여하고, 양수인에 대한 임차인의 계약해지권 신설 및 정부의 표준계약서 제공이 필요하다.
 셋째, 농지임차인의 권리보호를 위해 임대인이 장기로 농지를 임대함에 따라 발생한 재산적 손실에 대해 세제 개편을 통한 사회적인 보상이 필요하다. 
 농지를 장기 임대하는 경우 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 주택 임대차와 동일하게 70% 정도의 공제율로 조세혜택을 부여할 필요가 있다. 그리고 사업용 토지로 보아서 비사업용의 불이익인 추가세율(10%)이 적용되지 않도록 배려해야 할 것이다. 또한, 장기 임차인에게 농지의 선매권을 인정하여 양도할 경우 공공목적의 수용에 의한 감면에 준하는 추가적인 조세감면 등의 지원이 필요하다. 또한, 현재의 농지양도와 관련한 소득세 감면에 대해 개선할 점은 재촌 거리를 현실에 맞게 완화하고, 자경의 주체를 부부단위로 변경하며, 연간 소득금액 기준 완화, 양도일 현재 일시적 비농지 배려, 이농 후 양도 시기 지정, 연간 감면한도 폐지 및 축사용지에 대한 폐업 요건 삭제 등의 법개정이 필요하다. 영농승계를 위해 자녀에게 증여한 농지에 대해 5년 경과 후 양도할 경우에 증여 당시의 시가를 취득가액으로 인정하고, 영농승계 목적의 상속 및 증여에 대해 ‘영농승계 자산에 대한 영구적 징수유예’제도를 신설 및 자경기간 계산은 모두 기간을 가산하도록 해야 한다.
 넷째, 농지은행이 선매권 제도를 이용하여 임차농업인에게 농지를 우선 취득할 수 있는 기회를 부여하고, 국립농산물품질관리원의 이행을 점검하는 인력과 농어촌공사의 농지은행 조직을 통합하여 효율적으로 농업인을 지원할 수 있는 조직을 신설하며, 축산시설 임대차계약의 경우에도 최소한 5년 이상의 계약기간을 보장해야 한다.
[국내 학위논문]
상가건물임대차보호법(이하 ‘상가건물임대차법’이라 한다)은 상가임차인을 보호할 목적으로 민법 임대차에 대한 특별법으로서 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정되었다. 상가임대차가 법리적으로는 대등한 당사자 간에 체결되는 것이기는 하지만, 현실적으로 사회적 '경제적 지위의 차이가 존재하고, 상가임차인이 영업활동 등을 통하여 투자하는 자본이 임차한 상가건물에 밀접하게 결부되게 되는데, 임대인이 우월적인 사회적 '경제적 지위에 기하여 행사하는 계약해지나 갱신의 거절로 인하여 임차인의 영업적 권리와 이익이 침해될 수 있음을 부인할 수 없다. 또한 계약의 체결이나 갱신 시 그 교섭 상 임차인의 위와 같은 불리한 지위는 상가임대차관계의 불공정을 가져올 위험이 있을 뿐 아니라 상가임차인의 경제활동을 위축시키고 나아가 국민경제의 균형발전에 장애가 될 것이다. 이러한 문제를 고려하여 임차인의 교섭 지위를 규범적으로 강화시키기 위하여 국가는 사회법적 차원에서 상가임대차관계에 개입함으로써, 실질적 계약자유 내지 사적 자치실현의 전제조건을 확보하고 공정한 계약의 형성 내지 법적 정의의 실현을 담보하고자 상가건물임대차법을 제정한 것이다. 본 연구는 위와 같은 상가건물임대차법의 입법목적 내지 입법취지를 감안하여 상가임대차 관련 당사자의 법률문제를 기존 법원을 통한, 사법절차를 통하여 분쟁해결방안 외의, 보다 신속한 분쟁해결기구의 도입을 촉구하고자 하는 것을 목적으로 한다. 특히 상가임대차의 경우 우리의 오랜 관행으로 임차인들 상호간에 수수되어 오던 ‘권리금’을 둘러싼 분쟁이 빈발하였는데, 법 규정이 없던 관계로 대다수의 임차인은 거의 법적으로 보호를 받지 못하였던 것이 사실이다. 그런데 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 상가건물임대차법이 일부 개정되면서 처음으로 권리금과 권리금계약을 개념 정의하고, 임대인에 의한 권리금회수방해를 방지하는 제도와 임차인의 권리로서 손해배상청구권을 도입하는 제도가 도입되었다. 이는 기존에 비하여 진일보한 것으로 평가할 수 있지만, 다른 측면으로는 권리금을 둘러싼 상가임대차분쟁이 그만큼 격화되고 있다는 것을 반증하기도 한다. 이에 권리금 관련 상가임대차분쟁을 보다 효율적이고 신속하게 해결할 수 있는 제도의 도입 또한 필요할 것이고, 본 연구에서는 이른바 “상가건물임대차분쟁조정위원회”를 제도화하고 그 위원회에서 조정된 사안 중에서 집행력이 필요한 사항에 관하여는 “공정증서”를 작성할 것을 제안한다. 이하에서는 본 연구의 내용 중 핵심내용을 살펴본다. 제1장에서는 본 연구의 필요성과 목적을 밝혔으며, 제2장에서는 상가건물임대차법의 입법연혁을 고찰함으로써, 앞으로 지향해야 할 상가임대차법의 바탕으로 삼고자 하였다. 제3장에서는 비교법적 차원에서 외국의 상가임대차 제도를 비교하여 살펴봄으로써, 우리 상가건물임대차법상 문제점을 개선하기 위한 대안을 찾고자 하였다. 제4장에서는 상가임대차의 법률문제를 판례 등 사례를 중심으로 실증적으로 고찰하고자 하였다. 즉 상가임대차 관련 분쟁을 임대인과 임차인, 임차인과 제3자 사이의 분쟁으로 유형화하여, 판례와 사례를 중심으로 고찰하였다. 제5장에서는 상가건물임대차법상의 권리금회수와 분쟁사례를 검토하여 상가임대차의 분쟁조정에 관한 입법적 개선안으로서, “상가건물임대차분쟁조정위원회”를 도입할 것을 촉구하면서 구체적 도입방안을 제안하였다. 제6장에서는 본 연구의 결과를 정리하였다.
[국내 학위논문]
상가건물임대차는 민법상 임대차에 관한 규정으로 보호될 수 있지만, 상가건물의 권리금을 둘러싼 상가건물임차인 보호가 사회적 문제로 대두되면서 임차인들의 경제생활의 안정을 도모할 필요성이 제기되었다. 이를 계기로 상가건물임대차보호법이 제정되었고, 상가건물임대차계약에서 발생하는 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 설정상 불이익, 차임 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 반환에 관한 법적 보호의 미흡, 임차건물에 대한 공시제도의 미비 등 각종 형태의 임차인에 대한 불이익을 해소하고자 하였다. 본 논문은 상가임대차제도를 연구 범위로 하였으며 임대차중 영업용건물임대차에 한정하여 다루었으며, 연구의 목적을 달성하기 위하여 국내외 문헌과 논문, 판례, 국회법제자료 등을 통한 법해석학적 접근방법을 취하였고, 특히 외국의 입법례를 비교 접근하여 전체를 6장으로 구성하였다. 제1장에서는 연구의 목적과 범위와 방법, 제2장에서는 상가건물임대차보호법의 입법배경과 법적성질, 제3장에서는 상가건물임대차보호법의 주요내용, 제4장에서는 상가건물임대차보호법의 문제점, 제5장에서는 상가건물임대차보호법의 개선방향, 제6장에서는 결론으로서 위의 연구내용을 종합적으로 정리하였다. 연구의 주요내용은 다음과 같다. 첫째, 권리금관련 분쟁을 방지하기 위해서 지역권리금과 시설권리금 및 영업권리금의 수수를 임대인과 임차인으로 구분하여 규정하는 것이 바람직하다. 권리금회수기회보호규정과 관련해서 임대인도 권리금을 수수할 수 있으므로 제10조의4 제1항 제1호를 삭제할 필요가 있다. 그리고 임차인의 권리금회수를 보호하기 위해 포괄적으로 규정되어 있는 동조 제1항 단서를 삭제하는 것이 바람직하다. ‘차임연체와 해지’를 규정하고 있는 제10조의 8은 그 해석을 통해 임차인에게 상당한 손해를 발생시킬 수 있다. 따라서 동조의 해석에 있어서 지역권리금은 회수할 수 없더라도 시설권리금과 영업권리금을 회수할 수 있는 기회를 부여할 필요가 있다. 둘째, 상가건물임대차보호법은 그 적용범위를 제한하고 있는데, 주거목적이외의 모든 건물임대차에 영리·비영리 또는 법인·비법인을 불문하고, 또는 건축법상 용도에 의한 구분 없이 주거용 건물이외의 임대차에 대하여는 적용되어야 할 것이다. 셋째, 공시방법과 관련하여 사업자등록부의 열람제한을 완화해야 할 것이다. 세법상의 사업자등록제도는 국가의 행정목적을 달성하기 위하여 도입한 제도로써 이를 대세적 효력으로의 근거로 삼기에는 적합하지 않지만, 절차의 간편과 비용의 절감을 위해 부득이한 측면이 있으므로 공시기능을 원활하게 할 수 있도록 극히 제한적인 열람요건의 완화가 필요하다. 넷째, 임차인의 계약갱신 요구에 대한 임대인의 거절사유나 최대갱신요구기간을 조정하는 것은 임대인의 소유권 행사를 부당하게 침해하는 문제와도 결부되므로 당사자간의 법익균형을 최대한 고려하여 신중하게 접근해야 할 것으로 본다. 다섯째, 임차권등기명령의 신청시기를 임대차계약 후 보증금완납시로 하고 임대차종료시에 그 임차권등기에 기한 경매신청권을 부여함으로써 임차권등기명령제도를 활성화시켜야 한다. 마지막으로 임대인과 임차인뿐만 아니라 국가 및 지방자치단체가 함께 협력하는 이른바 “협동형 상가임대차제도”의 도입을 제안하였다. 이상과 같이 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 영세임차인을 특별히 보호하여야 한다는 사회적 공감에 따라 이루어진 특별법인 만큼 임차인 보호에 충분하지 못한 문제점에 대하여 해결방안을 요약하였고, 상가건물임대차보호법의 시행과정상 나타난 문제점들을 개선하여, 경제적 약자인 상가임차인을 보호하고, 상가임대인의 권리실현에도 형평성을 잃지 않는 적극적인 법 개정이 되기를 바란다.
[국내 학위논문]
The matters on charterage between lessor and tenant within shopping mall lease, and extension of period at lease, repayment of margin etc have been sustained with troubles, but tenant must have resigned injury in that time since recently civil code has limit at protection of tenant, weak side at economic. The public sentiment of maintenance which is protection tenant at shopping mall building is expanded and each private organization and political parties force to legislate of law code what is protection tenant at shopping mall building so that law is enacted on exemption law and carried into effect. However, although the benefit and protection of the protection law is different which is profit at economic lives base at office, shopping mall, store etc with a residence object, the law is borrowed at protection law of housing lease on uniformly, so the protection law of shopping mall lease is being offered variety problems. On protection of shopping mall lease, it is impossible that almost leases of operating building are not be protected, so the range of small merchant must be marked clearly in the concrete, and on considering of possibility at all sorts of problem's protections which are expected on complex, fairness profits between lessor and tenant would be planned and they must observe principle of self-administration on their's profit within both concerned sides, and amendment of the law would be promoted following on market economic principle. It will help small merchants that they could engage in their lives on stable and lessors's profit is secured in the long term so that useless conflicts are go to minimization and the range of small merchant who is tenant in both and limit of rent's rise and fall, interest at conversation of monthly rent etc would be applied and settled flexibility. This law will help that small merchants could engage in their's lives and lessor's law profit would be preserved within long term, and at minimization of useless conflicts, but also the confirming of this related law codes is needed equal since worried in partly about regulation is carried into overplus at market ability and for establishment of fairly transaction order. And it is expected about government would improve about the codes on early and accordance of reality with acceptance of variety opinions widely.
[국내 학위논문]
The Seoul Metropolitan Government enacted the Seoul Metropolitan Government Ordinance on the Protection of Commercial Tenants on January 7, 2016, and established the 'Commercial Building Dispute Conciliation Committees ' for the first time in local governments on May 2016.
 The Seoul Commercial Building Dispute Conciliation Committees, established with the aim of stabilizing commercial leases, surged 4.2 times to 185 in 2021, compared to 44 in 2016, and the number of consultations at the Seoul Commercial Lease Counseling Center reached 15,043. As such, commercial lease disputes are constantly increasing and are very close to our real life, so it is necessary to resolve them as soon as possible by reducing wasteful emotional waste and time through clear interpretation of related law regulations. 
 Therefore, in this study, the determinants of commercial lease disputes and mediation were analyzed for cases received and processed by ‘The Seoul Commercial Building Dispute Conciliation Committees'. The data used for the analysis were from January 1, 2019 to December 31, 2021, and only data after the establishment of the mediation committee were used as analysis data due to the revision of the Commercial Lease Protection Act in 2018.
 According to the analysis of commercial lease disputes, the proportion of deposits under 10 million won and monthly rent under 1 million won was high, and the area of commercial leases under 60㎡ was 36.3%, indicating that the smaller the deposit and monthly rent, the higher the rate of dispute settlement application. By location, 20.5% in the city center, 23.2% in the southeast region, 22.0% in the northeast region, and 21.0% in the southwest region, but the northwest region was the lowest with 13.3%. By industry, restaurants/food shops were 32.7%, medicine/clinical/beauty/sales shops 20.3%, institutes/accommodations 16.2%, pubs/non-alcoholic beverages 15.5%, and other service industries included laundry, photography, and computer repair
 According to the deposit and monthly rent status and the type of commercial rental industry, the proportion of more than 100 million won was higher than that of other industries, with 15.2% for pharmaceutical/clinical/hospital/hairdress/storey businesses showing high monthly taxes of 21.4% and 16.5% for private institutes.
 Looking at the relationship between the type of commercial rental industry and the area and location, the area of less than 60㎡ accounted for the highest proportion in the rest of the industries except for private institutes/accommodations, while the area of more than 300㎡ accounted for 33.0%. Restaurants/food stores are 24.2% in the southeast, bars/non-alcoholic beverages are 29.1% in the southwest, 27.7% in the downtown area, and 33.7% in the northeast area, indicating that there is a difference in applications for adjustment by industry except for academies and lodging.
 The number of dispute settlements by reason for mediation was 26.1% for rent increase, 19.8% for maintenance, 11.7% for premium return, 6.5% for deposit return, 5.8% for contract renewal, 5.6% for contract termination, 5.2% for eviction compensation, 3.2% for damages, 2.3% for overdue rent and excess rent, and 1.3% for time difference. As a result of the mediation, 30.6% of the mediation was established, 19.1% of the reconciliation was terminated, 7.9% of the non-establishment, and 42.4% of the dismissal.
 Dispute mediation was categorized and named 'implementation complex', 'profit-seeking', 'contract liquidation', and 'business maintenance'. The 'implementation complex type' has the highest dismissal rate because the respondent did not comply with the adjustment, and the 'profit-seeking type' has a high establishment rate due to its strong purpose of pursuing its own interests. The 'contract liquidation type' is a type of reconciliation that wants to eliminate and conclude the cause of the dispute as soon as possible, and the business maintenance type has a high ratio of establishment and settlement termination with the will of tenants and landlords seeking business stability. According to the analysis of the determinants of mediation establishment, six of the 14 variables of human factors, contract factors, physical factors, and dispute factors, including the respondent's age and gender, urban area, processing period, rent increase or decrease, and contract renewal, were found to affect the mediation establishment decision.
 Finally, if we derive implications, the rate of mediation application was high in the order of disputes related to maintenance and repair following the increase or decrease in rent, so disputes related to maintenance can be prevented in advance and on-site mediation or insurance using expert members considering the urgency. In order to reduce the dismissal rate for each type of mediation case and increase the mediation establishment rate, it is necessary to find a pilot introduction of mediation preposition by specifying mediation cases, and the use of face-to-face meetings using the advantages of mediation is expected to play a positive role in mediation.
[국내 학위논문]
우리나라의 젠트리피케이션은 2000년대 초반부터 주로 특정지역의 문화·예술가와 소상공인들이 자신의 공간에서 쫓겨나게 되면서 임차 상인들을 대상으로 발생하는 독특한 양상을 나타나고 있다. 외국의 대도시에서는 주민들을 중심으로 발생하는 것과 달리 국내에서는 영세 상인들을 중심으로 나타나게 되는데 이는 기존 세입자들이 임대료 상승을 견디지 못해 밀려나게 되었고 해당지역에 거주하던 세입자나 상인들은 생존이 걸린 심각한 문제로 인식하게 되었다. 젠트리피케이션 지역의 임대인과 임차인간의 분쟁이 심화되어 여러 가지 심각한 사회문제로 대두되고 있고 상가권리금 분쟁의 원인이 되고 있다.
 본 연구에서는 이에 대한 문제의 해결을 위한 전제로서 젠트리피케이션 지역의 상가권리금에 대한 임대인과 임차인간의 인식 차이를 규명하고 상가권리금 분쟁의 원인과 문제점을 도출하여, 상생을 위한 합리적인 정책방향을 제시하고자 한다.
 먼저 젠트리피케이션 지역의 상가 권리금 분쟁 현황과 사례 및 판례 분석을 살펴보았고, 상가 권리금 분쟁에 대한 실제 관련 지역 임대인과 임차인이 어떤 인식을 가지고 있는지를 실증분석 하였다. 실증분석 결과를 통해 제도 개선에 대한 시사점
 을 얻을 수 있었다. 그 결과를 요약하면 다음과 같다.
 첫째, 젠트리피케이션 지역의 권리금 분쟁 원인은 임대료 과다인상, 일방적 계약해지, 권리금 수수방해 등 부당한 위험 직면이 원인으로 나타났다. 권리금 분쟁은 임대인과 임차인 분쟁의 비중이 높았고 임대인과 임대료 상승문제, 임대차 계약기간 만료로 인한 재계약 요구의 거절로 인하여 권리금 분쟁 현상이 일어남을 확인하였다. 상가권리금 분쟁의 원인이 가장 낮은 수치로 나타난 ‘상권주체 인식 전환, 지역공동체 사회적 공감대 형성 시급’ 결과를 볼 때 상가권리금 분쟁의 문제는 공동의 문제가 아닌 개인의 문제로 인식하고 있다는 것을 알 수 있었다. 젠트리피케이션에 대한 사회적 인식의 변화가 필요하고 임대인과 임차인 모두 상생할 수 있는 방안과 정부의 정책이 요구된다.
 둘째, 젠트리케이션 지역의 특성을 보면 사업체 업종은 음식점이 가장 많았고, 다음으로 커피음료 등의 순으로 젠트리피케이션 지역의 특징이 뚜렷하게 보였다. 점포의 운영기간이 5년 미만인 경우 젠트리피케이션으로 인하여 임차인의 이주가 빈번하게 발생하고 있는 특성을 살펴볼 수 있었다. 따라서 젠트리피케이션 지역의 임차인들이 장기간 영업을 할 수 있는 토대가 마련되어야 할 것이며 실효성이 있는 정책방안을 도출하기 위해서는 젠트리피케이션 지역만의 차별화된 맞춤형 방안이 요구된다.
 셋째, 젠트리피케이션 지역의 임대료 변화에서는 변화가 없는 경우가 가장 많았다. 그 이유는 운영기간이 단기가 많았던 특징이 반영되었고 임대료 변화는 임차기간이 1년 이상이 되면 나타나며. 임대료 변화폭은 10%미만이 많은 비중을 차지하는 것을 확인할 수 있었다. 젠트리피케이션 2단계(임대료 상승)의 진행과정을 거쳐 3단계(임차인들의 비자발적 이주)의 과정이 시작되고 있다는 것을 예상해 볼 수 있다.
 넷째, 「상가건물 임대차보호법」 개정안 내용 중 중요도를 조사한 결과, ‘계약갱신요구권 행사기간 연장(5년→10년)’이 가장 높았고, 그 다음으로 ‘권리금회수 기회보장기간 연장(3개월→6개월)’개정안이 중요하게 인식되고 있음을 알 수 있었다. 젠트리피케이션 지역의 상가권리금 분쟁이 가장 빈번하게 발생했던 원인이 계약갱신거절로 인하여 생기는 분쟁인 것을 감안하면 이번 개정안은 젠트리피케이션을 줄이는 데 도움이 될 것으로 보인다.
 본 연구에서는 이상의 연구결과를 바탕으로 젠트리피케이션 지역의 상가 권리금분쟁에 대한 내용과 문제점을 살펴보아 다음과 같은 분쟁해소방안을 제시한다.
 첫째, 젠트리피케이션 지역의 상가 권리금 문제에 있어 임차인의 상대적으로 불리한 지위를 법적으로 보장할 수 있는 적절한 보상 및 지원 제도가 필요하다. 그와 관련하여 임대차의 갱신 또는 임차권 양도 거절시 정당한 심사 외에 임대차의 부당한 갱신 또는 양도 거절시 투하자금 회수방안, 권리금 회수방안이 마련되어야 한다.
 둘째, 상가권리금 분쟁과 관련한 문제들을 해결할 수 있는 상가건물임대차분쟁조정위원회를 지역적으로 의무화하는 것이 필요하다. 당사자 간 대화와 타협을 유도하는 동시에 대안을 제시하여 복잡한 소송 절차를 거치지 않고도 간편하고 신속하게 임대차 분쟁이 해결될 수 있도록 지원하면 임대차 관련 분쟁이나 소송을 대폭 감소시킬수 있을 것이다.
 셋째, 젠트리피케이션 지역의 상가 권리금 회수를 위한 방안으로 바람직한 회수장치로는 당사자 간 합의를 통한 회수도 중요하지만, 그 방법이 불가능한 경우 지자체별로 차별화된 회수 법안이나, 권리금 보장보험제도와 상호 분쟁을 줄이기 위한
 임대차계약서상 권리금 명기 필요성, 임대차계약서와 권리금계약서를 동시에 관할 세무서에 확정일자 부여 등 조속한 법률 개정이 필요하다.
 넷째, 젠트리피케이션 지역의 건물주가 재건축·철거 등의 사유로 임대차 계약 연장 거절시 임차인 영업기간에 따른 권리금 보상기준 마련이 필요하다. 임대인의 사정으로 임차인이 10년의 계약갱신요구권을 행사하지 못하게 되는 경우 퇴거보상제
 및 우선임차권 도입을 통해 해결해야 한다.
 다섯째, 젠트리피케이션 지역의 임대인이 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위로 인하여 임차인은 그 동안 자신이 쌓아 왔던 유무형의 상가 가치를 보상받지 못하고 나갈 수밖에 없다. 이러한 문제를 해결하기 위한 장치로 권리금 방해금지의무
 를 규정하고 있다. 현저한 고액의 기준이 추상적이다. 추후 법 개정을 통해 기준이 마련되어야 할 것이다.
 마지막으로 젠트리피케이션에 대한 사회적인 인식의 변화가 필요할 것이며, 젠트리피케이션 지역의 차별화된 맞춤형 정책이 요구된다. 주민들이 문제를 정확히 인식하고 지역공동체 차원에서 결속해 지자체와 정부가 이를 제도적·행정적으로 뒷받침할 때 젠트리피케이션으로 인한 문제점을 최소화 할 수 있을 것이다. 젠트리피케이션에 대해 체계적이고 합리적으로 접근하여 임대인과 임차인 모두 상생할 수 있는 공정하고 정의로운 정책이 필요할 것이다.
 이를 바탕으로 임대인과 임차인의 상생을 위한 합리적인 방안을 제고하고 상가권리금에 관한 분쟁의 소지를 최소화 하여 젠트리피케이션 지역의 상가임대차 거래시장의 안정을 모색하는데 기여하기를 기대해 본다.
[국내 학위논문]
상가 임차인 보호를 목적으로 2001년 실시한 상가건물임대차 보호법은 그동안 수차례 개정에 의해서도 제 기능을 발휘하지 못한다는 지적을 받아왔다. 2018년 10월 개정된 상임법의 내용을 살펴보면 권리금 회수기회 보호에 초점이 맞춰져 있다. 세부내용으로는 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 하였으며 권리금회수 보호기간을 현행 계약 만료 3개월 전에서 6개월로 연장하였고 권리금 관련 규정 내용에 전통시장을 새로이 추가 적용하였다. 그리고 상가건물 임대차 분쟁조정위원회가 서울지역에만 국한되어 운영되고 있었으나 전국 광역시·도로 확대 설치하여 운영된다. 이 분쟁조정위원회는 상가임대차와 관련한 각종 분쟁을 편리하고, 저렴하게 해결코자 2019년 4월 17일 출범된다. 하지만 계약갱신요구권의 행사기간 연장과 권리금 회수기간의 6개월 연장만으로 권리금 회수에 한계가 있는 것이 사실이다. 상임법은 “임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 안 된다.”고 명시하지만, 임대인이 새임차인과 계약을 거부하면 달리 대응할 방법이 없다. 이처럼 법 개정만으로 임대인과 임차인의 갈등을 해소하기에는 한계가 있다. 임대인과 임차인의 이해관계가 서로 상충하는 만큼 갈등과 분쟁의 악화를 근본적으로 막는 것이 중요하다 하겠다.
 본 연구에서는 국회의원의 입법발의를 검토분석하여 개선방안을 제시함과 동시에 상가건물임대차법 입법목적이나 입법취지를 감안하여 상가임대차와 관련 당사자의 법률문제를 원활히 해결할 수 분쟁조정위원회의 향후 관리·운영 및 감독 기관의 신설을 제안하였다. 또한 2018년 개정된 상임법만으로 해결되지 않은 부분을 상기시킴에 목적이 있다. 이하에서는 본 연구의 핵심 내용을 살펴본다.
 
 제1장에서는 본 연구의 목적을 언급하고, 제2장에서는 상가건물임대차법의 제정배경과 입법 과정을 고찰함과 동시에 개정된 법안의 주요 내용을 살펴봄으로써 앞으로 지향해야 할 상가건물임대차법의 바탕을 삼고자 한다. 제 3장에서는 권리금 거래 현황과 비교법적 차원에서 외국의 상가임대차 제도를 살펴봄으로써 우리나라의 상가건물임대차법의 문제점과 대안을 알아보고자 하였다.
 
 제 4장에서는 권리금 회수기회 보호에 대한 검토를 함으로써 현행 권리금 보호제도의 한계를 알아보았으며, 권리금 보호 규정의 적용 효과와 제한을 살펴봄으로서 그 밖의 권리구제 방법을 알아보고 하였다. 제5장에서는 권리금 보호를 위한 향후 과제를 항목별로 나열하였고 그에 대한 개선방안을 제시하였다. 또한 2018년 개정 상가임대차 보호법의 핵심 내용을 살펴보았으며, 그 중 전국으로 확대 운영되는 분쟁조정위원회의 구성과 감독의 필요성에 대해 살펴보았다. 제6장에서는 본 연구의 결과를 대안과 희망을 담아 정리하였다.
 본 연구에서 상가건물분쟁조정위원회의 설치 운영도 중요하지만 지속적인 관리와 감독의 중요성을 알림으로 장래에도 계속 일어 날 수 있는 상가임대차와 연관된 분쟁을 원만하게 해결하는 일조할 수 있기를 바란다. 또한 상가임대인과 임차인 상호간에 실질적 자유와 평등이 실현되어 경제 활성화를 기대한다.
[국내 학위논문]
[국내 학위논문]
우리나라의 임대차의 법률관계는 일반법으로서 민법의 규정이 적용되지만, 주택인 경우에는 특별법인 주택임대차보호법이 우선적으로 적용되고, 상가건물인 경우에는 상가건물임대차보호법이 우선적으로 적용된다. 이러한 체계에서 건물의 임대차에 관한 일반법으로서 민법의 임대차 규정은 시행하는 과정에서 문제점들이 발생하고 있다. 왜냐하면 건물의 임대차에 있어 일반법으로서 민법상의 임대차 규정보다 특별법이 우선하여 적용되기 때문에 일반 국민은 민법의 임대차 규정을 경시하게 되었고 이는 민법의 임대차 규정의 공동화라는 결과를 가져왔다. 물론 모든 민사적 생활관계를 일반법인 민법으로서는 규율할 수 없기 때문에 특별법의 보충이 필요하다는 점은 인정할 수 있다. 그러나 우리나라는 사회나 경제가 변할 때마다 일반법을 그대로 두고 특별법을 제정하거나 개정하는 쪽을 선택함으로써 사회적 변화에 대응하여 왔다. 이것이 과연 바람직한 일인지는 의문스럽다. 그래서 이 논문의 목적은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 내용 중 항구적, 지속적 기본원칙을 일반 민법전으로 편입하는 것이 바람직하다고 본다. 다만, 현행 건물 임대차 중에서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 어떻게 일반법인 민법에 편입할 것인가에 대한 근거 내지 기준은 필요하다. 이러한 근거 내지 기준으로서 독일의 입법례와 같이 사법적 성격을 가지고 있는 규정은 일반 민법의 임대차 규정으로 편입시키고, 공법적 성격을 가지고 있는 규정은 제외시키는 것이 시대적 요구에 부합하는 일이 될 것이다. 따라서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 개별규정들 중에서 사법적 성격을 지니고 있는 규정들은 일반법인 민법으로의 편입이 가능하다고 할 수 있는데, 여기에는 대항력 ·보증금 회수 · 임대차기간 · 계약의 갱신 · 차임증감청구권 · 주택임차권의 승계에 관한 규정들이 속한다고 할 수 있다. 그러면 공법적 성격을 가지기 때문에 일반법으로 편입되지 못하는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 나머지 규정들은 어떻게 처리할 것 인가에 대해 일본의 차지차가법과 같이 하나의 통일된 특별법으로 통합하는 것이 바람직할 것이라 생각된다. 그리고 일반 민법의 임대차규정으로 편입이 가능 한 내용들을 구체적으로 정리 하면 다음과 같다. (1) 대항력과 관련하여 현행 민법 제621조 제1항은 등기에 있어 공동신청주의에 의하기 때문에 사실상 임차인을 보호하지 못하는 사문화된 규정이다. 따라서 임대인의 협력을 받지 않고 간단하게 등기를 할 수 있도록 임대차계약서를 원인서면으로 하여 단독으로 관할 등기소에 임차권설정등기를 신청할 수 있도록 한다. 그리고 등기신청이 접수되면 등기관이 접수된 등기신청서 내용대로 설정등기를 해 줌과 동시에 부동산소유자에게, 소액임차권인 경우에는 저당권자에게도 그 사실을 통지한다. 반면에 부동산소유자나 저당권자가 임차권등기에 대한 이의를 신청할 수 있도록 한다. (2)보증금에 관해서는 현행 민법의 보증금제도는 임대차가 장기간 계속되므로 임대인이 임차인에 대한 차임청구권을 담보할 필요가 있다는 점과 임차인이 임차건물에 대하여 어떤 손해를 발생시켰을 경우에 그 손해의 배상방법으로 확보한다는 의미에서 활용되고 있다. 그리고 많은 경우에는 차임지급의 기능을 대신한다고 하면서 그 필요성을 인정하고 있다. 그러면서도 현행 민법상의 보증금에 있어서는 아무런 규정을 두고 있지 않다. 반면에 주택임대차보호법 제3조의 2와 상가건물임대차보호법 제5조에서 보증금의 회수를 인정하고 있다. 따라서 현행 민법에 보증금에 관한 규정을 신설하도록 한다. 그 위치는 민법 제632조의 2로 신설한다. (3) 임대차기간에 관해서는 원래 단기의 임대차는 임차인의 지위를 열악하게 하고 임차인의 생활에 불안정을 가져오기 쉽다. 그래서 임대차의 최단존속기간을 보장해 주는 것이 필요하다. 그러나 우리 민법은 제651조 제1항에서 최장기간은 제한하고 있지만, 최단기간에 있어서는 아무런 규정을 두고 있지 않다. 따라서 주택임대차보호법 제4조와 상가건물임대차보호법 제9조의 규정은 편입될 수 있을 것이다. (4) 계약갱신에 관해서는 현행 우리 민법의 법정갱신의 경우 민법 제639조 제1항에서 인정하고 있지만, 동항의 단서에 의하면 법정갱신은 기간의 약정이 없는 것으로 되기 때문에 민법 제635조에 의해 당사자는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있다. 따라서 주택임대차보호법 제6조와 제6조의 2 그리고 상가건물임대차보호법 제10조가 민법의 규정으로 편입해야한다. (5) 차임증감청구권에 있어 현행 민법 제628조를 개정하여 주택임대차보호법 제7조의 단서와 상가건물임대차보호법 제11조 제1항의 단서 및 제2항을 규정하되, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에만 적용되도록 한다. 마지막으로 임차권의 승계에 관한 문제이다. 임차인의 사망은 임대차의 종료사유가 아니므로 임차권은 상속인에게 상속됨이 원칙이다. 그러나 상속의 일반 원칙에 의하면 사실혼관계의 배우자
[국내 학위논문]
2015.5.13일 상가건물임대차보호법이 개정되어 상가권리금의 보호 및 회수방안이 마련된 만큼,그동안 근거가 없었던 상가권리금 중개보수도 그 근거를 마련해야할 필요성이 증가되고 있으므로 개업공인중개사의 역할이 커졌다고 할 수 있는바, 본 연구는 상가권리금 중개의 중요성을 인식하여 6가지 개선방안을 제시하였다.
[국내 학위논문]
상가건물임대차의 경우에는 그 주된 목적이 영업적 이익, 즉 영리추구라는 이유로 임대인과 임차인의 이익을 대등한 관계로 보아 민법의 대원칙인 계약자유의 원칙에 일임하고 있다. 상가임대차의 경우 수요와 공급의 불균형으로 인하여 대부분의 경우 임대인의 지위가 우월할 수 밖에 없고, 이로 인하여 경제적 약자인 임차인의 보호를 위한 제도가 필요하게 되었다. 사업장을 유지하기 위하여 임대인의 요구에 따라 해마다 차임을 인상하여야 하고, 상가건물이 경매로 넘어가게 될 경우 종전의 임대차는 새로운 소유자에게 대항할 수 없게 되는 안타까운 현실이고, 임대차기간이 만료되어도 보증금은 재임대가 된 후 반환받게 되는 불합리한 실정이었다. 그러나 임차인은 보증금에 대하여 임대인이 별도로 등기를 해주지 않는 불안함속에서 영업을 하여야 했다. 지난 1996년 의원입법으로 국회에서 상정된 ‘상가건물임대차보호법안’의 제정이유로 “점포용건물의 임대차는 사적자치에 의하고 있어 상가임차료의 폭등, 임대인의 해지권 남용으로 인하여 경제적 약자인 상가임차인이 받는 불이익이 매우 크다. 따라서 상가의 임대차시 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력과 보증금의 우선변제를 인정하는 등 민법의 특례를 규정함으로써 영세상인의 영업활동을 보장하고자 한다”고 밝히고 있다. 하지만 상가건물임대차보호법의 경우 입법과정에서 논의 되었던 임차인의 보호방안의 상당부분이 제외되어 영세한 상가임차인을 보호한다는 본래의 입법취지를 제대로 살리지 못하는 현실이다. 본 논문은 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 상가 임차인의 권익보호에 관한 개선방안을 제시하였다. 첫째, 상가건물임대차보호법은 그 적용범위를 제한하고 있는데, 주거목적이외의 모든 건물임대차에 영리ㆍ비영리 또는 법인ㆍ비법인을 불문하고, 또는 건축법상 용도에 의한 구분 없이 주거용 건물이외의 임대차에 대하여는 적용되어야 할 것이다. 둘째, 대항력요건의 정비와 공시제도의 개선방안으로 상가건물 임차인의 대항력 발생시기를 상가건물 임차인이 잔금기일에 인도와 사업자등록을 하여 사업자등록증을 교부한 때로부터 제3자에 대하여 효력이 발생하여 상가임차인을 보호할 수 있어야 할 것이다. 공시제도의 개선방안으로는 사업자등록 열람 제공시 상가건물 임대차와 직접 이해관계가 있는 자로 한정할 것이 아니라 그 상가건물을 임대차하려는 사람은 누구나 열람할 수 있도록 하여 선순위 임대차의 존재를 확인 후 예상치 못한 피해를 산전에 예방할 수 있도록 하여야 할 것이다. 셋째, 임대차기간 및 계약갱신권 행사의 완화의 내용으로 이 법 제9조 “임대차기간은 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다”라는 규정을 2년으로 개정하는 것이 월차임 인상과 상가임차인의 영업활동의 지속성면에서도 타당하겠다. 상가건물 임대차보호법에서 가장 핵심적인 것은 상가임차인의 계약갱신 요구권으로 현재에 있어 원화가치의 하락과 많은 자본의 투하등으로 자금의 회수가 쉽지 않은 관계로 현행 5년에서 7년으로 연장하는 것이 바람직하겠다. 넷째, 최근 상가건물 임차인들의 피해가 가장 큰부분이 권리금의 문제일 것이다. 하여 상가권리금 양도·양수계약서에 권리금의 산출내역의 기재방식을 도입하여야 할 것이다. 또한 상가권리금의 공시제도의 도입도 필요하다 하겠다. 하여 임차인끼리만 주고받던 권리금을 양지로 끌어올려 떳떳한 투자자본의 일환으로 보호되고 보호받아야 할 것이다. 다섯째, 상가건물 임대차의 한 형태로 한달 순매출의 일정 부분을 임대월세로 환산하여 지불하는 소위 판매수수료 매장이 있다. 허나 보증금이 아예 없거나 아주 적은 금액만을 형식적으로 걸어두기 때문에 일정 보증금액중 환산보증금의 판단에 논란의 여지가 많은 현실이다. 안정적 영업권의 보장을 위하여 현명한 판례의 기준이 제시되기를 바란다. 여섯째, 현행 상가건물임대차보호법은 임대차 분쟁의 해결에 문제점이 많다. 임대차의 분쟁은 복잡한 소송절차 없이 분쟁을 해결하는 규정이 없으므로 모든 분쟁을 민사소송으로 해결할 수 밖에 없는 이전의 민법체계와 별로 다를 바 없다는 지적도 있다. 새로운 제도를 창안하는 방법으로는 상가건물 임대차보호법을 제정하기 위하여 국회에 제출되었던 법안들 중에서 규정하였던 임대차분쟁 위원회제도를 검토하여 볼 필요성이 있다. 이상과 같이 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 영세임차인을 특별히 보호하여야 한다는 사회적 공감에 따라 이루어진 특별법인 만큼 임차인 보호에 충분하지 못한 문제점에 대하여 해결방안을 요약하였고, 상가건물임대차보호법의 시행과정상 나타난 문제점들을 개선하여, 경제적 약자인 상가임차인을 보호하고, 상가임대인의 권리실현에도 형평성을 잃지 않는 적극적인 법 개정이 되기를 바란다.
[국내 학위논문]
상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입방안 한 현 동 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 지도교수 조 인 창 상가건물에 대한 임대차계약을 체결하면서 임차인은 임대인에게 임차보증금을 지급하는 외에 직접 ‘상가권리금’ 또는 ‘권리금’이라는 명목으로 금원을 지급하기도 한다. 또 임차인은 직전 임차인에게 이른바 ‘권리금’이라는 명목으로 별도의 금원을 지급한 후 자신도 임대차계약의 해지 또는 임대차기간 만료 후 새로운 임차인으로부터 자신이 직전 임차인에게 지급한 권리금과 같은 성격의 권리금을 지급받는 것이 우리나라 상가건물 임대차계약에서 관행이다. 이것은 우리 나라에만 있는 권리금수수 관행으로서 사법인 「민법」과 민사특별법은 물론 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」과 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」등 공법상에도 입법의 불비로 규정되어 있지 않지만, 거래 관행과 소득세법령, 「귀속재산처리법 시행령」 제7조 규정 및 대법원 판례가 모두 인정하고 있는 독특한 거래관행이다. 그런데 부동산 중개실무에서 상가건물 임대차계약과 동시에 또는 별도로 권리금 계약을 체결한 경우에, 일반적인 중개수수료 지급 이외에 권리금 수수에 관한 부동산중개수수료 지급규정과 방법이 없기 때문에, 중개의뢰인과 부동산중개업자 사이에 분쟁 발생과 함께 많은 문제점을 내포하고 있다. 그 이유는 중개수수료 산정시 권리금이 포함되지 않아 문제가 되는 것이다. 즉 권리금에 대한 중개수수료 산정방식도 없으며, 그에 대한 묘안도 제대로 나오지 않고 있는 실정이다. 따라서 상가권리금에 대한 중개수수료 수수 방안을 도입하고, 더 나아가서 중개수수료 산정방안을 도입하여 이를 현실화시켜 주어야 할 필요성이 있다. 더 나아가서 중개업자의 입장에서 볼 때 임대차 거래관행에서 수수하고 있는 중개수수료 산정시 환산보증금에 의한 수수료 요율을 책정할 뿐 권리금까지 포함하는 환산보증금에 일정한 수수료요율을 적용하여 수수료책정을 하지 않고 있다. 그래서 중개업자들로서는 해약의 위험성이 있고 다·소의 권리금이 있는 상가건물 중개행위까지 모든 공력(功力)을 들여서 수행하고서도 권리금을 포함하는 중개수수료를 지급받지 못하는 경우가 있어 문제가 된다. 이처럼 권리금은 입법불비 및 공시가 되지 않고 있어 문제가 된다. 또 권리금의 산출근거와 내역이 명확하지 않고 있는 것도 문제이다. 이러한 모든 문제는 결국 권리금에 대한 법령정비가 제대로 되어 있지 않기 때문에 발생하는 문제이다. 상가권리금에 대한 중개수수료제도를 입법적으로 도입하고, 중개수수료 산정방식 도입방안을 모색하는 것은 중개업자로 하여금 일반 중개행위에 따른 중개수수료 이외에 권리금계약에 따른 중개수수료를 그 동안 근거가 없어 임의로 지급하던 수수관행에서 벗어나 적법하게 지급받을 수 있는 대안이 될 수 있다. 그 대안으로서 환산보증금액에 권리금을 더하고 거기에 다시 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례로 정한 확정적인 상한요율 0.9%의 중개수수료 요율을 곱한 금액으로 수수하는 방법을 도입하여야 한다. 또 상가권리금 입법화 및 중개수수료 도입에 따른 문제점을 보완하는 제도적 장치도 마련하여야 한다. 이렇게 함으로써 순가거래(인정거래)를 하여 임차인에게 피해를 입히고 큰 부담을 안게 하는 것을 방지하는데도 기여할 수 있다. 이러한 연구의 가치는 중개업자로 하여금 기존에 환산보증금에 단순히 중개수수료 요율을 곱한 금액으로 중개수수료를 수수한데서 한 걸음 더 나아가서 환산보증금에 권리금까지 포함시킨 후 거기에 다시 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례에서 정한 일정한 수수료 상한요율 0.9%를 곱한 금액을 산출해서 이를 정당한 중개수수료로서 지급받을 수 있는 입법론을 마련하는데 기여할 수 있다. 따라서 본 연구는 이러한 문제 인식하에 상가권리금과 부동산중개제도의 개요를 검토한 후 상가권리금 및 중개수수료제도의 현황과 문제점을 분석하고, 대법원 판례의 입장을 검토하여 상가권리금에 대한 중개수수료 및 산정방식 도입방안을 제시하는데 그 목적이 있다. 이상의 연구결과를 종합하여 상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입 및 산정방식 도입방안의 주된 내용을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 지금까지 관행에 따라 수수하던 상가권리금에 대한 중개수수료 수수관행을 정식으로 실정 법령에 도입하여야 한다. 둘째, 상가권리금에 대한 부동산중개수수료로 지불할 금액 = (환산보증금 + 권리금 금액) × 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례에서 정한 수수료 상한요율 0.9%의 확정적인 부동산중개수수료 요율 방식을 적용하는 중개수수료 산정방식을 도입하여야 한다. 셋째, 상가권리금 양도·양수계약서에 권리금 산출내역 기재방식을 도입하여야 한다. 넷째, 상가건물임대차계약서에 확정일자 부여시 상가권리금의 물권화 및 공시제도를 도입하여야 한다. 다섯째, 상가권리금 분쟁해결을 위한 법령정비가 필요하다.
[해외논문]
The Commercial Building Lease Protection Act was amended on May 2015 and October 2018, new regulations on the protection of the opportunity to recoup premium were established. In relation to the duty of lessor to protect the opportunity to recoup the premium, it was not explicitly stipulated for the period in which the opportunity to recoup th premium is protected. This paper proposes a scheme for improvement to amend provisions concerning premiums in leasing commercial buildings. As regards premiums, it is necessary first to add new provisions concerning timing limitations on a lessor's duty to refrain from obstructing any lessee in collecting a premium. The Supreme Court recently ruled that even if period for demanding right of lease contract renewal has expired, lessor has an obligation to protect lessee the opportunity of recoup th premium. In addition, it is necessary to amend the provisions under which all grounds for rejecting a request for renewal are applicable mutatis mutandis as grounds for exemption from the duty to refrain from obstructing opportunities to collect a premium. To prevent disputes between lessor and lessee, it is also necessary to amend the Act to require compulsory use of the standard contract form for the lease of a commercial building and a premium agreement. Anyway there is a need for legislative improvement to balance the interests of lessor and lessee.
[국내 학위논문]
우리나라 상가 임대차시장은 사적자치에 따라 운영되고 있고 계약자유의 원칙이 지배하고 있다고 볼 수 있다. 따라서 상가 임대차에서 임대인과 임차인의 당사자들이 경제적 필요에 의해 만나 임대차계약을 체결하고 당사자로서 부여된 권리와 의무를 이행하며 신뢰관계를 가지고 장기적으로 계약을 유지하면서 협력해 나간다. 그러나 임대인과 임차인이 계약을 체결할 때부터 자유로운 경쟁에 바탕을 둔 대등한 협상을 통해 공정한 계약을 체결해야 되는데, 태생적인 당사자 지위의 불평등으로 협상력이 대등하지 못한 관계로 공정한 계약을 체결하기 어려운 환경이다. 그리고 이러한 환경은 계약을 체결할 때만 그러한 것이 아니고 계약을 유지하는 과정은 물론 계약을 종료할 때까지 영향을 미친다. 그만큼 임대차 관계에서 임대인의 지위는 임차인보다 강하고 우월적 지위라고 볼 수 있고 계약관계를 임대인 위주로 운영을 하는 경우가 많아서 신위에 건물주가 있다는 말까지 등장했다. 이러한 관계로 일부 임대인은 임차인에게 갑질과 횡포를 일삼아 임차인에게 상당한 경제적 피해를 주기도 했다. 즉 임대인은 계약만료 시 갱신의 조건으로 차임 등을 지나치게 인상하기도 하였고, 차임 등을 과도하게 인상하여 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하기 위해서 계약만료 시 임차인을 점포에서 내쫓는 경우가 많았다. 
 따라서 이와 같은 폐단을 개선하고 민법만으로는 상가 임차인을 제대로 보호하기 어렵다는 사회적 여론에 따라 임대차 관계에서 대등한 당사자 지위의 확립을 위해서 상대적으로 열세인 임차인의 지위를 강화시키고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법의 특별법인 상가건물임대차보호법이 제정되었다. 이 법은 제정 이후에도 약자인 임차인의 지위를 강화하고 안정적인 영업을 보호하기 위해 여러 가지 제도들을 도입하면서 수차례 개정을 해왔다. 그런데도 불구하고 임대차시장에서는 임대차 기간 보장, 차임 인상, 권리금 회수 등의 문제로 분쟁이 끊이지 않고 발생되었다. 그래서 상가건물임대차보호법은 임차인 보호 제도 중 중요한 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 권리금 회수기회 보호 등을 중심으로 운영 되었다.
 먼저 임대차시장에서 가장 시급한 것은 임차인이 안정적인 영업을 할 수 있는 길을 열어놓는 것이었기 때문에 계약갱신요구권을 도입해서 임차권의 존속보장을 도모하고자 했다. 또한 계약갱신요구권을 운영하면서 갱신요구기간 동안은 갱신의 실효성을 높이기 위해서 차임 등의 증감청구권을 운영하여 차임 등의 증액 시 인상률 제한을 통해 임차인의 경제적 부담을 완화해 주게 되었다. 또한 우리나라의 상가 임대차시장에는 상업에 종사하는 자영업자들이 OECD 국가의 평균보다도 많은 것으로 나타나고 있다. 자영업자들이 많다보니 상가 점포에 대한 수요도 당연히 많은 편이다. 상가 점포마다 대부분 상권에 기한 권리금이 붙어 있어서 임차권을 양도할 때 권리금을 수수하는 관행이 있다. 권리금의 수준은 상권의 발달 정도와 위치에 따라 다르고 중심상권으로 갈수록 고액의 권리금을 수수하고 있다. 이렇게 많은 임차인들이 임차권을 양도할 때 권리금을 수수하고 있어서 권리금과 관련한 분쟁이 상당하게 발생되어 사회적인 문제로 대두되기도 한다. 권리금 분쟁은 일반적인 수수 당사자인 임차인과 신규임차인 사이에 발생 되기도 하나, 대부분은 권리금 지급받는 것을 방해하는 경우 임차인과 임대인 간에 발생된다. 권리금이 생각보다 고액이라서 권리금 분쟁 시 당사자 간의 다툼 정도가 심하고 물리적 충돌이 일어나기도 한다. 따라서 권리금에 대한 분쟁을 예방하고 임차인의 권리금 회수를 보호하기 위해서 권리금을 법제화하고 권리금 회수기회 보호를 규정하게 되었다. 
 위와 같이 상가 임대차에는 임차인의 법적지위를 강화하고 영업을 보호하기 위한 존속보장 제도들이 있다. 이러한 제도에는 직접적으로 임차권의 존속을 보호하는 계약갱신요구권과 묵시적 갱신이 있고, 간접적으로 임차권의 존속을 보호하는 권리금 회수기회 보호, 차임 등의 증감청구권 등이 있다. 그러나 이 제도들이 입법적 불비점과 운영상 나타나고 있는 문제점 때문에 임차인을 보호하는데 미흡함이 있다. 따라서 이러한 문제점들을 상세히 검토하고 이를 개선할 수 있는 입법적 개선방안을 제시하고자 한다.
 첫째로, 계약갱신요구권과 관련된 문제점에 대한 개선방안이다. 계약갱신요구권은 10년의 범위내에서 행사할 수 있으나, 임대차시장의 현실은 장기임차인들이 많은 관계로 10년으로는 이들을 보호할 수 없기 때문에 행사기간을 15년으로 연장하여 장기임차인을 보호할 필요가 있다. 그리고 임차인이 갱신을 하기 위해서는 갱신요구 기간에 갱신을 요구해야 하는데 무지나 사정으로 갱신요구를 하지 않아서 점포에서 쫓겨나는 경우가 있어서 갱신요구 기간 동안은 임차인이 갱신을 거절하겠다는 의사표시가 없는 한 갱신요구를 한 것으로 의제할 필요가 있다. 그리고 계약갱신요구권 행사 기간에 묵시적 갱신이 될 수 있는데 이때 다시 갱신요구권을 행사할 수 있는지에 대하여 견해가 대립할 수 있으나 갱신요구권 행사 기간 내에서는 묵시적 갱신에 따른 존속기간 만료시 갱신요구권을 다시 행사하도록 해야 할 것이다.
 둘째로, 차임 등의 증감청구권과 관련한 문제점에 대한 개선방안이다. 우선 차임 등의 증감청구권의 요건이 추상적이고 불균형하므로 행사요건을 구체화하고 균등하게 갖추어서 당사자가 균형적으로 증감청구권을 행사할 수 있도록 해야 할 것이다. 그리고 임대인이 증액청구권을 행사할 때 한도를 제한하고 있으나 임차인이 감액청구권을 행사할 때에는 아무런 제한을 두고 있지 않아 불편한 상황이므로 임대인과 어느정도 형평성을 유지하면서 감액의 한도를 규정해 나가야 할 것이다. 그리고 임대인이 증액청구권을 행사할 경우 1년의 시기 제한을 받고 있으나, 이 제한은 너무 짧게 규정되어 임대인이 1년마다 차임 등을 인상하여 임차인에게 적지않은 경제적인 부담을 주고 있으므로 시기 제한을 2년으로 할 필요성이 있다. 그리고 차임 등의 증감청구권을 비롯하여 다양한 임대차 분쟁은 민감하고 이해관계가 큰 부분이므로 분쟁이 심화되어 소송으로 진행되면 신뢰관계를 회복하기 어렵기 때문에 우선적으로 조정을 통해서 해결할 수 있도록 조정전치주의를 도입해 나갈 필요성이 있다.
 셋째로, 권리금 회수기회 보호와 관련된 문제점에 대한 개선방안이다. 권리금회수 기간은 계약만료 전 6개월로 특정되고 있어서 이 짧은 기간에 회수시기를 맞추어 권리금을 회수하기가 현실적으로 어렵기 때문에 권리금을 회수하도록 회수기간을 계약기간 동안으로 확대해 나가야 한다. 그리고 임차인이 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 임대인에게 주선할 경우 임대인이 과도하게 차임 등을 인상하면 신규임차인이 임대료 부담으로 임대차계약을 체결하지 않을 수 있다. 따라서 임대인의 과도한 차임 등의 인상을 방지하고 임차인이 권리금을 원만히 회수할 수 있도록 차임 등은 15% 이내에서 인상하도록 규정할 필요성이 있다. 그리고 권리금 회수기회 보호를 규정하는 제10조의4 제1항의 단서는 임대인이 갱신거절 사유를 통해 임차인의 권리금회수를 방해하는 역할을 하고 있는 독소조항이라서 조정할 필요가 있다. 그리고 임대인이 권리금회수 기회를 방해할 때 손해배상을 하게 되나, 이 규정은 불합리하여 현실적으로 받게 될 권리금보다 감정평가한 권리금이 작을 경우가 많아서 임차인이 손해를 볼 가능성이 크므로 양 권리금의 격차가 상당한 경우에는 양 권리금을 합산하여 평균한 금액으로 정할 필요가 있다. 
 주제어 : 상가건물임대차보호법, 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 권리금 회수기회 보호, 차임 등의 증감청구권, 퇴거보상, 헌법적 쟁점, 존속보장, 기본권 충돌, 재산권 침해, 소급입법금지원칙, 신뢰보호원칙
 
[국내 학위논문]
상가건물임대차의 경우에는 그 주된 목적이 영업적 이익, 즉 영리추구라는 이유로 임대인과 임차인의 이익을 대등한 관계로 보아 민법의 대원칙인 계약자유의 원칙에 일임하고 있다. 상가임대차의 경우 수요와 공급의 불균형으로 인하여 대부분의 경우 임대인의 지위가 우월할 수 밖에 없고, 이로 인하여 경제적 약자인 임차인의 보호를 위한 제도가 필요하게 되었다. 사업장을 유지하기 위하여 임대인의 요구에 따라 해마다 차임을 인상하여야 하고, 상가건물이 경매로 넘어가게 될 경우 종전의 임대차는 새로운 소유자에게 대항할 수 없게 되는 안타까운 현실이었고, 임대차기간이 만료되어도 보증금은 재임대가 된 후 반환받게 되는 불합리한 실정이었다. 그러나 임차인은 보증금에 대하여 임대인이 별도로 등기를 해주지 않는 불안함속에서 영업을 하여야 했다. 지난 1996년 의원입법으로 국회에서 상정된 ‘상가건물임대차보호법안’의 제정이유로 “점포용건물의 임대차는 사적자치에 의하고 있어 상가임차료의 폭등, 임대인의 해지권 남용으로 인하여 경제적 약자인 상가임차인이 받는 불이익이 매우 크다. 따라서 상가의 임대차시 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력과 보증금의 우선변제를 인정하는 등 민법의 특례를 규정함으로써 영세상인의 영업활동을 보장하고자 한다.”고 밝히고 있다. 하지만 상가건물임대차보호법의 경우 입법과정에서 논의 되었던 임차인의 보호방안의 상당부분이 제외되어 영세한 상가임차인을 보호한다는 본래의 입법취지를 제대로 살리지 못한 현실이다. 본 논문은 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 상가 임차인의 권익보호에 관한 주요한 문제점을 도출하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다. 첫째, 상가건물임대차보호법은 그 적용범위를 제한하고 있는데, 주거목적이외의 모든 건물임대차에 이 법을 적용해야 하는 개선안을 생각해 볼 수 있다. 상가건물임대차보호법의 적용범위는 영리ㆍ비영리 또는 법인ㆍ비법인을 불문하고, 또는 건축법상 용도에 의한 구분 없이 주거용 건물이외의 임대차에 대하여는 적용되어야 한다. 둘째, 대항력의 신뢰성 확보에 관한 것으로 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 건물의 인도와 부가가치세법 제5조 등에 의한 사업자등록 신청을 그 조건으로 하는데, 사업자등록 신청 시 제출하는 임대차계약서의 진위를 의심하여 볼 수 있다. 현실적으로 사업자등록의 제도정비를 통한 신뢰성확보가 가장 중요하다고 보며, 특히 세법규정의 정비와 등록담당 공무원의 신뢰와 책임이 분명할 수 있는 보완책이 있어야 한다. 셋째, 공시제도의 불완전성을 들 수 있다. 상가건물임대차보호법에서는 대항력의 취득요건으로 상가건물의 인도와 사업자등록신청으로 하고 있다. 상가임차인의 사업자등록 신청은 상가건물임대차에 관한 사항을 제3자에게 공시하는 효력을 가지고 있다. 또한 공시제도의 보완을 위하여 상가건물임대차등록원부를 전산화하여 현재 사법부에서 업무의 전산화에 따라 소송 및 경매의 진행관계, 부동산등기 및 상업등기를 인터넷에 의하여 열람 및 등본이 발급되고 있는 현시점에서 부동산등기와 비슷한 사업자등록 공시를 위한 새로운 상가건물임대차등록원부를 전산화하고, 상가건물임대차의 대항요건으로 상업등기제를 채택하는 것이 타당하다. 넷째, 상가건물임대차보호법에서 가장 핵심적인 것은 계약갱신요구권으로서 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서는 임대인은 임차인이 기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있다. 이러한 규정은 당사자의 계약으로 임차인이 불리한 약정해지권도 인정되지 않으므로 임대인은 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는 한 5년 동안 해지를 할 수 없게 된다. 이것은 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것이다. 다섯째, 필요비ㆍ유익비ㆍ권리금에 대한 것으로 동법 제10조 제1항 제7호에 의하면 임대인이 목적물의 전부 또는 일부를 철거하거나 재건축하기 위해 점유회복이 필요한 경우, 임차인에게 5년간의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 이것은 상가임차인이 상가건물의 임대차에 있어 임대인에게 권리금 요구의 반환의무를 부담하게 할 수 있는가를 한정적으로 제한한 것이다. 여섯째, 현행 상가건물임대차보호법은 임대차 분쟁의 해결에 문제점이 많다. 임대차의 분쟁은 복잡한 소송절차 없이 분쟁을 해결하는 규정이 없으므로 모든 분쟁을 민사소송으로 해결할 수 밖에 없는 이전의 민법체계와 별로 다를 바 없다는 지적도 있다. 새로운 제도를 창안하는 방법으로는 상가건물임대차보호법을 제정하기 위하여 국회에 제출되었던 법안들 중에서 규정하였던 임대차분쟁위원회제도를 검토하여 볼 필요성이 있다. 이상과 같이 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 영세임차인을 특별히 보호하여야 한다는 사회적 공감에 따라 이루어진 특별법인 만큼 임차인 보호에 충분하지 못한 문제점에 대하여 해결방안을 요약하였고, 상가건물임대차보호법의 시행과정상 나타난 문제점들을 개선하여, 경제적 약자인 상가임차인을 보호하고, 상가임대인의 권리실현에도 형평성을 잃지 않는 적극적인 법 개정이 되기를 바란다.
[국내 학위논문]
자본주의 사회에서 경제생활을 하는 영역에 있어 상가라는 공간은 생계와 밀접한 관련이 있다고 볼 수 있다. 이러한 치열한 생계의 공간을 두고 임대차를 하는 경우 건물주인 임대인과 세입자인 임차인관계에서는 끊임없이 분쟁이 일어날 수 밖에 없다. 상가임대차로 인한 많은 분쟁을 바라보면서 우리는 누구를 경제적 약자로 봐야하는지에 대한 문제에 직면하게 된다. 이에 인구의 도시집중이 심화되고 영업활동을 하기 위한 공간부족 현상이 점점 심각해짐으로써 상가임차인은 부족한 영업공간을 확보하기 위해 경제적 불평등을 감수할 수 밖에 없는 현실이다. 
 현재의 현실에서는 상가건물의 대차라고 하여도 대등한 경제주체 사이의 계약관계라고 할 수 없는 경우가 자주 발생하게 되고 상가건물에 대한 안정적 이용은 사실상 불가능하게 되어 경제적 약자인 상가임차인 보호에 미흡하다. 이러한 상황에서 상가건물에 관한 불평등한 임대차계약으로 인한 피해의 위험에 노출되어 있는 영세상인의 숫자는 상당수에 이르고, 이로 인한 영세상인의 상가임대차로 인한 법적 문제가 사회적 문제화되기에 이르렀다. 
 이러한 어려움을 민법의 규정만으로는 충분히 해결할 수 없어 특별법제정의 필요성이 대두되었고 이 때 영세상인의 경제적 안정과 사회적 보호를 목적으로 하는 특별법인 상가건물임대차보호법이 2001년 12월 29일 제정되게 되었다. 그리고 최근에는 상가임차인의 권리금 보호의 내용을 중심으로 권리금을 입법화하는 개정을 2015년 5월 13일 이루어지기도 했다. 
 이 논문에서는 이러한 상가건물의 임대차에 관한 상가건물임대차보호법의 문제점을 분석하고, 판례이론을 통해 해석론으로써 해결해 볼 수 있는 지점까지는 해결을 해보고자 하고 그럼에도 불구하고 해결할 수 없는 부분은 개선 방안의 통해 정책적, 입법적 측면에서 제안을 한 후 마지막으로 반드시 입법으로 해결해야 할 부분들에 있어서는 입법론을 제시하는 방법으로 문제점을 해결하고자 한다. 
 
 이러한 개선 방안 및 입법 방안으로 첫째, 적용범위에 관한 내용으로는 적용대상 및 적용 요건을 확대실시하고, 공시방법에 있어서는 임차권등록 제도의 마련이 필요할 것으로 보이고 환산보증금의 산정비율을 80%로 개정해야 할 것으로 보여진다. 
 둘째, 대항력에 있어서는 사업자등록제의 보완, 사업자등록부열람 제한완화 및 사업자등록증의 취득시기에 대한 개선이 필하고, 현재의 임대차정보의 제공에 관한 이해관계인의 범위를 확대하는 입법이 필요할 것이다. 셋째, 임대차보증금 반환에 있어서는 보증금의 반환 지연 및 지급불능에 있어서의 문제점을 개선하기 위해서는 현재의 임차권등기명령 제도를 개선하고, 임대차보증금 반환보장 보험 제도을 통한 보증금회수가 가능하도록 하는 것이 바람직 할 것이다. 넷째, 갱신갱신요구권에 관한 개선방안으로 5년의 기간이 영업권확보, 시설비회수에 있어서 지나치게 짧은 기간이므로 그 기간을 7년으로 개정하도록 한다. 
 마지막으로 권리금에 있어서는 권리금에 관한 내용으로 다양한 수수형태에 따라 지역권리금은 임대인이 임차인으로부터 수수하는 것이 타당할 것으로 보고 또한 권리금계약서의 작성을 강제하고 세무서장에게 신고하는 법을 신설하도록 한다. 그리고 임차인의 일정한 손해배상 규정을 신설하는 입법을 하도록 하는 것이 바람직하다. 
 이를 통해서 상가건물 임대차 법률관계를 명확히 하고, 나아가 영세 상가임차인들의 보호에 대한 시사를 제시함으로써 국민경제생활의 안정을 보장하고자 한다. 
 
[국내 학위논문]
오늘날 우리사회는 급속한 산업화와 도시에로의 인구집중화 현상으로 대도시의 주택난은 심화되어 가고 있으며 주택 임차인들은 여러 가지 어려운 여건 속에 노출되어 힘든 생활을 하고 있다. 따라서 현대의 복지국가에서는 국가가 경제적, 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 여러 가지 방법을 연구하면서 적극적으로 노력하고 있다. 민법에서도 부동산 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임차인이 임대인에게 임차권등기에 협력해 줄 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있다(민법 제621조). 그러나 임차인보다 우월한 지위에 있는 임대인이 임차권등기를 회피하고 있는 것이 현실이다. 따라서 많은 임차인들이 미등기 전세로 살고 있으며 잘못되어 당해 주택이 경매로 소유자가 변경된 경우에는 전 재산이나 다름없는 보증금을 돌려받지 못하고 임차주택에서 퇴거당하는 경우도 발생하게 된다. 이러한 불안한 지위에 있는 서민들을 보호해야 한다는 사회적 요구에 의하여 민법보다도 더 강력한 특별법인 주택임대차보호법이 1981년 3월 5일 제정되었다. 그 후 법을 시행하는 과정에서 불합리한 요소들을 합리적으로 현실에 맞게 개정하면서 제9차 개정에 이르렀다. 주택임대차보호법은 제정 당시에 비하여 임차인의 법적인 보호가 많이 개선되었음에도 아직도 더 개선되어야 할 부분들이 있다. 이러한 미진한 부분들이 하루 빨리 다음과 같이 개선되었으면 한다. 첫째 면적을 기준으로 하여 주거용과 비주거용으로 보는데 문제가 있다. 주택임대차보호법의 소액보증금을 기준으로 하여 적용하여야 비주거용 서민들의 보증금을 보호해 줄 수 있다고 생각한다. 둘째 대항력의 요건으로서 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있는데 주택의 인도만으로 대항력을 발생할 수 있도록 해야 한다. 셋째 임차인이 대항력을 주장하기 위해서는 언제까지 대항요건을 갖추고 있어야 하는지에 대하여 명문의 규정이 필요하다. 넷째 확정일자 있는 계약서를 분실한 경우에는 후순위 물권자나 그 밖의 채권자보다 우선적으로 변제 받을 수 없기 때문에 확정일자 있는 계약서의 분실에 대한 대안이 필요하다. 다섯째 보증금의 회수에 따른 여러 가지 어려운 문제들을 해결하기 위해서는 보증금에 대한 주택임대차보험의 요율을 줄이고 활성화시켜야 하는데 이를 해결하기 위해서는 적극적인 국가의 지원이 필요하다. 여섯째 임차권등기명령제도에 의한 임차권등기는 기간만료 후 보증금을 반환받지 못했을 때가 아니라 임차인이라면 처음부터 누구나 임차권등기를 해야 한다. 일곱째 상가건물임대차보호법처럼 정당한 사유 없이는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없도록 해야 하며 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신요구를 할 수 있도록 법 개정이 필요하다. 여덟째 임대인과 임차인의 협상의 폭을 넓게 하여 원만한 타결을 위해서는 차임의 증감청구권의 증감비율을 높여야 한다. 아홉째 선의의 주택임차인에게 피해를 줄 수 있는 가장 임차인을 방지하기 위해서는 공인중개사를 활용하고 가장 임차인에게 무거운 과태료나 벌금을 부과할 필요가 있다. 그러나 주택임차인들의 어려움을 덜어주기 위해서는 한계가 있는 여러 가지 규정의 법문보다도 보증금의 보험요율을 저렴하게 하여 주택임대차보험을 활성화 시키는 국가적인 제정지원이 필요하다 하겠다.
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