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[국내논문]
공정거래위원회가 건설기계임대차 분야에 있어서 불평등한 계약관행을 개선하고 공정한 거래질서를 확립하기 위해 최근 '건설기계임대차 표준계약서'를 제정했다. 이에 따라 국토부는 지난 6월 10일 산하 공공기관 관계자 등과 간담회를 갖고 표준약관으로 제정된 건설기계임대차 표준계약서가 공사대장의 작성.비치.관리와 함께 공사현장에서 널리 사용, 정착되어 건설공사의 투명성이 제고될 수 있도록 적극적인 협조를 당부했다. 이번에 제정된 건설기계임대차 표준계약서는 지난 해 대한설비건설협회를 비롯한 4개 단체와 국토해양부가 협의를 거쳐 공정위에 건설기계임대차 표준계약서 표준 약관을 공정위에 심사, 청구한 것을 공정위가 승인한 것이다.
[국내 회의자료]
[국내 학위논문]
춘추시대 철학자로 알려진 노자는 “모든 일에 예방이 최선의 방책이다.”라고 하였다. 무슨 일이든 문제가 되기 전에 주의해야 하며, 일이 벌어진 뒤에는 이를 해결하기 어렵다는 뜻이다. 그러나 현행 법률과 제도로는 주택임대차 분쟁 중 대다수를 예방하기 어렵다.
 일반적으로 현행 주택임대차 계약은 공인중개사를 통하여 체결되고 있다. 그러나, 공인중개사협회에서 사용하는 주택임대차 계약서로는 분쟁을 예방하기 어렵다. 이 계약서는 일시적 계약인 매매계약을 기준으로 만들어졌으나, 임대차 계약은 사고팔면 끝인 매매계약과 다르게 계속적 계약이기 때문이다. 따라서 계약 기간 중 또는 계약 기간만료 후 분쟁이 일어나는 부분에 관한 구체적인 계약조항이 필요하다.
 하지만, 임대인과 임차인은 계약 시 발생하지 않은 분쟁에 관하여 구체적인 계약조항을 제시하기 껄끄러워하거나, 그 중요성을 가볍게 생각하는 경향이 있다. 그 결과 주택임대차 계약서에 명시되지 않은 불분명한 권리·의무에 관하여 주택임대차 분쟁이 발생하고 있다. 한편, 당사자들의 합의가 없으면 적용되는 보충적 성질의 「민법」과 「주택임대차보호법」도 분쟁 예방과 해결에 대한 명확한 기준을 제시하지 못하고 있다.
 이와 같은 관점에서 주택임대차 분쟁 예방과 조정절차에 관한 개선방안을 제시하면 다음과 같다. 
 첫째, 주택임대차표준계약서를 개선하고 활성화할 필요가 있다. 계약을 체결할 당시 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예상하여, 그에 대한 다양한 대비책을 수립하는 차원에서 비교적 상세한 계약서를 작성한다면 주택임대차 분쟁을 예방할 수 있다.
 둘째, 「주택임대차보호법」에 임대인과 임차인은 이사 전·후 주택 시설물 점검표 (Move in Move out Inspection) 작성을 의무화하여야 한다. 임대인과 임차인이 입주 당시 건물 및 시설물 상태에 관하여 점검표(Inspection)에 자세히 기록한다면, 계약 기간만료 후 이를 활용하여 건물 및 시설물 상태를 확인하고 원상회복과 관련된 주택임대차 분쟁을 예방할 수 있다.
 셋째, 주택임대차 분쟁을 예방하고 원만하게 해결하기 위하여 「주택임대차 분쟁 예방 및 해결기준」이 필요하다. 우리나라는 주택임대차 분쟁 발생 시 분쟁 예방 및 해결기준이 없다. 따라서 구체적인 합의 또는 권고의 기준을 만들어 그 기준을 고시할 필요가 있다.
 넷째, 「주택임대차보호법」에 임대인과 임차인의 권리·의무 규정을 신설해, 임차인의 평온한 거주를 보장하고 임대인의 주택 훼손염려를 해소하여야 한다. 미비한 계약체결로 분쟁이 발생하였을 때 보충적으로 법률규정을 통하여 분쟁의 예방과 해결기준을 제시한다면, 이해가 상반되는 당사자들의 주택임대차 분쟁을 예방하고 해결할 수 있다.
 다섯째, 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회의 개선방안으로 주택임대차 조정사업 예산을 법률구조사업과 분리하여 편성·집행함으로써 사업의 자체적인 발전을 도모하고 독립성을 강화하여야 한다. 나아가 중·장기적인 관점에서 주택임대차분쟁조정위원회를 별개의 정부조직으로 개편하여 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 3개의 공공기관을 통합하여 체계적으로 운영할 필요가 있다.
 여섯째, 주택임대차 분쟁 예방과 조정절차에 관한 지속적인 연구가 필요하다. 그동안 주택임대차 분쟁에 관한 대다수의 선행연구와 입법 활동은 임차인의 보증금 보호와 거주기간에 관한 것에 집중되어왔다. 따라서 현실적으로 분쟁이 많이 발생하는 임대인의 유지수선 의무와 임차인의 원상회복 의무에 관한 입법연구는 부족한 실정이다. 임대인의 재산과 임차인의 거주 안정성이 보호될 수 있도록 하기 위해서는 주택임대차 분쟁에 관하여 더욱 깊이 있는 후속연구를 하여야 한다.
 끝으로, 선진화된 주택임대차 계약문화로 분쟁을 예방하고, 분쟁이 발생하면 합리적인 해결방안으로 분쟁을 조정하기를 희망해본다.
 
 주제어 : 주택임대차, 분쟁예방, 분쟁유형, 분쟁원인, 분쟁조정, 분쟁해결
[국내 학위논문]
농지임대차는 농지소유에 대한 헌법상 경자유전의 원칙을 기반으로 하여 민법상의 임대차를 일반법으로 이용하고 있지만, 민법의 특별법인 농지법에서 농지의 임대차나 사용대차는 법에서 정한 사유를 제외하고는 원칙적으로 허용하지 않는다.
 우리나라 농지임대차에 대한 관점은 농지임대인과 농지임차인과의 관계에서 농지임차인 보호 위주의 법리를 전개하고 있다. 임차농지의 규모가 상당한 점에는 당연히 농지임차인 보호의 필요성이 있지만, 최근에는 휴경농지가 많고, 농지임대인이 농지임차인을 찾기 힘들며, 농업인구가 큰 폭으로 감소하고 있는 현실도 고려할 필요성이 있다. 헌법상의 경자유전의 원칙과 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용이란 관점에서 헌법합치적 법리 해석과 농업생산성 제고, 농지의 합리적 이용을 위한 농지임대차의 법정책적 과제는 다음과 같이 제시할 수 있다.
 첫째, 경자유전의 원칙에 대한 헌법규정을 유지하면서 현실적 측면에서 농업경영의 다각화�e복합화에 의한 농업구조의 개선을 위한 농지임대차제도를 지속적으로 개선0鞋像還쳐羈� 농업생산성을 제고하고 농지를 합리적으로 이용하는 지혜가 필요하다.
 둘째, 농지법 개정을 통하여 농지임차인에 대한 보호를 제고해야 한다. 
 농지임대차 계약에 대해 구두계약을 법정계약으로 간주하고, 최소 존속기간은 5년 이상으로 하며, 농지임대인의 회수청구권을 제한해야 한다. 또한, 농지임차인에게 선매권을 부여하고, 양수인에 대한 임차인의 계약해지권 신설 및 정부의 표준계약서 제공이 필요하다.
 셋째, 농지임차인의 권리보호를 위해 임대인이 장기로 농지를 임대함에 따라 발생한 재산적 손실에 대해 세제 개편을 통한 사회적인 보상이 필요하다. 
 농지를 장기 임대하는 경우 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 주택 임대차와 동일하게 70% 정도의 공제율로 조세혜택을 부여할 필요가 있다. 그리고 사업용 토지로 보아서 비사업용의 불이익인 추가세율(10%)이 적용되지 않도록 배려해야 할 것이다. 또한, 장기 임차인에게 농지의 선매권을 인정하여 양도할 경우 공공목적의 수용에 의한 감면에 준하는 추가적인 조세감면 등의 지원이 필요하다. 또한, 현재의 농지양도와 관련한 소득세 감면에 대해 개선할 점은 재촌 거리를 현실에 맞게 완화하고, 자경의 주체를 부부단위로 변경하며, 연간 소득금액 기준 완화, 양도일 현재 일시적 비농지 배려, 이농 후 양도 시기 지정, 연간 감면한도 폐지 및 축사용지에 대한 폐업 요건 삭제 등의 법개정이 필요하다. 영농승계를 위해 자녀에게 증여한 농지에 대해 5년 경과 후 양도할 경우에 증여 당시의 시가를 취득가액으로 인정하고, 영농승계 목적의 상속 및 증여에 대해 ‘영농승계 자산에 대한 영구적 징수유예’제도를 신설 및 자경기간 계산은 모두 기간을 가산하도록 해야 한다.
 넷째, 농지은행이 선매권 제도를 이용하여 임차농업인에게 농지를 우선 취득할 수 있는 기회를 부여하고, 국립농산물품질관리원의 이행을 점검하는 인력과 농어촌공사의 농지은행 조직을 통합하여 효율적으로 농업인을 지원할 수 있는 조직을 신설하며, 축산시설 임대차계약의 경우에도 최소한 5년 이상의 계약기간을 보장해야 한다.
[국내 학위논문]
현대의 부동산 임대차 계약에 있어서, 소규모 공인 중개업자 및 임대 사업자는 약식의 계약을 체결하는 경우가 다수 존재한다. 모든 임대차 사업자들이 계약 시 국토교통부의 거대 계약시스템을 이용하는 것은 아니라는 사실이다. 이러한 경우에도 최소한의 법적 권리를 보장받기 위해, 당사자간 합의에 의한 약식 계약서를 작성하여, 민사상의 분쟁 시 이용하는 것이 현실이다.
 블록체인 기술의 가장 큰 장점은 블록원장으로 기록된 사안에 대해서는 위, 변조 불가능한 이력으로 저장할 수 있다는 점이다. 본 논문에서는 블록체인의 특성을 활용하여, 소규모 임대차 계약을 중심으로 부동산 임대차 계약에 대해, 사업주 및 세입자가 저렴한 비용으로 안전하게 부동산 계약을 체결하고 저장할 수 있는 시스템을 제안한다.
[국내 학위논문]
상가임대차에서 권리금은 임차인이 상가점포를 임대차하여 자신의 영업을 위해서 비용을 투자하고, 그러한 영업활동의 결과로 형성된 신용이나 영업성과물 등의 가치에 대해 관습적으로 거래되어 온 것이다. 따라서 영업을 중단하는 시점에 임차인들이 권리금을 회수하지 못하는 피해 사례가 그간 많이 발생되어 왔다. 
 임차인들의 권리금 회수 보호 규정이 시행되는 등 개정「상가임대차법」이 수차례에 걸쳐 임차인들의 권익을 보호하는 방향으로 개정되면서, 상가건물 임대차에서 상대적 약자로 간주되는 임차인들의 억울한 권리금 피해 사례는 상당수 줄어들었다고 볼 수 있다.
 그러나 권리금 법제화 이후에도 임대인과 임차인 혹은 신규 임차인이 첨예한 사회�옺姸╂� 이해관계에 놓여있음으로 인해 권리금 양도 양수 계약 등의 상가임대차 분쟁이 점차 늘어날 수밖에 없는 상황이다. 이에 이와 관련한 구조적인 문제를 파악하고 권리금 분쟁의 핵심 쟁점과 요인을 살펴보고자 한다.
 본 연구에서는 「상가임대차법」의 입법 취지와 개정과정을 통해 법, 제도상의 문제점을 연구하여 권리금에 따른 분쟁을 줄이고, 실질적으로 해소하는 방안을 제시하기 위해 임대인과 임차인의 실무적 권리 보호 측면에서 문제점을 알아보고 권리금 제도의 현황과 실태분석을 통해 제도적으로 보완해야 할 점을 살펴보고자 한다. 
 또한, 권리금 분쟁에 대한 ‘서울시 상가건물임대차분쟁분쟁조정위’ 의 조정사례와 대법원 판례분석을 통해 권리금 분쟁의 발생 요인을 찾아보고 개선점을 도출하여, 상가임대차 실무상의 분쟁을 최소화하는 해결방안을 제시하는 것을 목적으로 한다.
 본 연구에서는 권리금 분쟁 관련하여 ‘서울시 상가건물임대차분쟁분쟁조정위’의 조정사례와 최근 판례의 동향을 정리하고, 조정사례와 판례를 통해 권리금 분쟁의 요인들을 찾아 그에 따른 개선방안을 여섯 가지로 제시하였다. 
 그 내용을 요약하면 다음과 같다.
 첫째, 권리금 회수기회 보호 거절에 대한 정당성 심사기준의 불명확함으로 인한 분쟁이 줄어들지 않고 있다. 가장 관건은 임차인의 임차권 양도에 대한 임대인의 거절 사유가 정당한가 여부이며, 따라서 그 심사가 균형적 관점에서 명시되고 제도화되도록 기준을 구체적으로 확립할 필요가 있다.
 둘째, 상가 임차인이 임대인의 방해로 인해 권리금을 회수하지 못할 경우 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있는 규정은 있으나, 그 손해배상액의 기준이 되는 감정평가의 객관성 여부와 실무상 현실적으로 기준에 맞게 고시 및 적용되는지에 대한 기준이 미흡하다. 
 셋째, 임차인의 권리 보호제도와 관련하여 민법상 임대인의 소유권 및 재산권에 대한 침해 논란이 아직도 상당 부분 있으며, 이에 대한 균형적 관점과 공정제도의 개선이 필요하다.
 넷째, 법무부와 국토교통부에서 표준 상가임대차계약서와 표준 상가권리금 계약서의 양식을 규정하여 사용 권고하였음에도 실무상에서는 사용치 않는 비율이 더 높으며, 이는 임차인들의 권리금 공개노출에 대한 회피성향에서 기인하는 것으로 볼 수 있으므로 합리적 세금 완화정책을 통해서 상용화되도록 유도하여야 할 것이다.
 다섯째, 상가임대인과 임차인의 분쟁비용과 소모적 논쟁을 줄이기 위해서는 ‘서울시 상가건물임대차분쟁분쟁조정위’의 조정제도를 서울시뿐만 아니라, 전국의 모든 지자체에 제도화하여야 한다. 특히 사안이 중대해 고액의 차임과 권리금 수수로 인해 분쟁의 조정이 필요한 경우, 분쟁조정기구의 특별 제도인 ‘분쟁조정심판제도’ 를 도입할 필요가 있다.
 여섯째, 임대인의 임차권 양도거절에 대한 사안뿐만 아니라 자연재해나 화재 등 외부적 요인에 의한 임차인의 영업권 피해의 구제책으로서 권리금 신용보험제도의 도입이 필요하다. 임대인이 손해배상을 해야 할 경우에는 보험제도를 통해 우선 변제받도록 하고, 향후 보험회사가 임대인에게 구상권을 신청할 수 있도록 하여 상가 임차인들의 영업재산권 보호 방안을 마련해야 할 것이다.
 「상가임대차법」은 여러 번 개정을 거듭하며 임차인의 권익 보호를 증대하는 방향으로 발전하고 있으나, 앞에서 살펴본 바와 같이 제도적�왌퓜ダ岵막� 개선해야 할 부분이 여전히 많은 실정이다.
 향후 본 연구의 미흡한 점을 바탕으로 ‘분쟁분쟁조정위’의 제도적 보완 및 구속력 강화와 더불어, 모든 임대인과 임차인의 권리 보호제도를 확립할 수 있도록 ‘상가분쟁심판제도’ 등을 도입하는 등 입법적, 실무적 노력을 지속할 것을 제언하는 바이다.
[국내 학위논문]

 국문초록
 
 본 연구는 주택임대차 관계에서 발생하는 분쟁의 원인 중 하나인 임대인과 임차인의 비대칭성에 대한 문제가 임대차계약과 임차목적물의 수선·유지 의무에서 어떻게 나타나는지를 확인하고 해소방안을 마련하는 데 목적이 있다. 이를 위하여 문헌연구와 판례분석, 설문조사를 통해 실증분석을 실시하였다. 문헌연구는 본 연구의 기본 이론과 개념에 대한 고찰을 위해 관련 서적, 논문, 해외자료, 온라인 자료, 정책자료, 법률 자료를 활용하였다. 또한, 수선·유지 의무 관련 분쟁에 대한 판례 사례를 수집하고, 어떠한 문제가 발생하는지에 대하여 조사하였다. 마지막으로 현재 임대인 및 임차인으로 살고 있는 성인 남녀를 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 이들을 통해 임대인과 임차인 간의 비대칭성에 대한 인식차이를 파악하였다.
 설문조사를 통해 수집한 결과를 정보 비대칭성, 권력 비대칭성, 자원 비대칭성으로 구분하여 결과를 제시하였다. 먼저, 정보 비대칭성에 관한 항목으로 계약금 반환, 계약서의 특약 사항, 계약만료 후 효력, 정보부족 및 제약에 의한 손해, 계약서 작성 등 주택임대차계약 관련 정보에 대한 인식을 살펴보았다. 분석결과, 항목에 따라 정보 비대칭성 측면에서 우월적 지위를 가지는 집단이 다르게 나타났는데, 이를 통해 계약 관계에서 임차인의 정보 부족으로 인한 비대칭성만 존재하는 것이 아니며, 오히려 임대인의 정보 부족으로 인한 비대칭성도 나타날 수 있음을 확인하였다. 다음으로 권력 비대칭성에 관한 항목으로 임대차 관련 갈등 경험, 현 거주지에서의 갈등, 분쟁 시의 해결방법, 갈등 수용 여부, 표준임대차계약서의 법적 효력, 임차목적물의 하자 수선비용 관련 법적 규정 등, 주택 임대차 관계에서의 갈등을 어떻게 인식하고 있는지 살펴보았다. 분석결과, 대부분의 항목에서 임대인이 우월적 지위를 가지는 것으로 나타났으나, 분쟁 시 해결 방법의 경우 전·월세 유형에서 모두 임차인이 계약관계에서 우월적 지위를 가지는 것으로 나타났다. 이는 임차인을 위한 분쟁조정 관련 기구가 다양하게 존재하고, 이를 통해 지원을 받는 것이 오히려 비대칭성을 발생시키는 요인으로 작용하고 있는 것이 확인된 것으로 볼 수 있었으며, 마지막으로 주택 임대차 관계에서 자원 비대칭성은 임대인과 임차인 간 존재하는 자원의 차이로 보고, 이를 파악하기 위해 사유 재산권 행사와 주거권 보호, 하자에 대한 수선·유지, 교체 비용 주체에 대한 인식을 살펴보았다. 이를 분석하기 위해 자원의 소유와 사용 관계가 결국 자원의 비대칭성을 불러오는 것으로 보았으며, 특히 임차목적물의 하자에 대한 수선·유지와 관련해 갈등과 인식의 차이가 발생한다는 결과가 나왔다. 
 본 연구에서는 임대차의 비대칭성 해소를 위한 제도 개선의 방향을 다음과 같이 제시하였다. 먼저 주택 임대차관리사제도의 마련이다. 이는 주택임대인과 임차인 간의 갈등 및 분쟁이 발생할 경우 당사자 간 협의가 되지 않을 때 이를 해결하는 전문 영역을 구축하는 것이다. 둘째, 주택품질검사제도의 구축이다. 이는 주택임대인과 임차인의 지위 차이에서 오는 권력의 비대칭성 또는 정보나 자원의 비대칭성 상황에서는 을의 위치인 임차인의 권리를 위한 법률의 개정 및 제도의 개선을 위한 목적으로 활용될 수 있다. 또한, 수선·유지의무 관련 제도 개선 방향으로는 내용연수를 기준으로 수선·유지의무자를 명확하게 구분하여 법적으로 제시하고, 이에 대한 하자나 보수 판단은 전문가의 진단 및 결과에 따른 수선·유지의무자를 결정하도록 하는 방안이 효과적임을 제안하였다. 다음으로 정부 및 지자체 지원 확충 방안이 필요하며, 이에 지자체 시범사업인 주거안심매니저와 같은 제도의 전국적 확대 필요성을 제안하였다. 이를 통해 주택임대차계약 관계에서 발생한 비대칭성을 해소할 수 있을 것이다. 마지막으로 민간중재기구의 확대 방안으로, ‘희망하우징’과 같은 민간의 중재적 역할의 확대 필요성을 강조하여, 실제 분쟁 해결능력과 비대칭성 해결방안을 제시할 수 있는 제도의 필요성을 제안하였다.
 이처럼 본 연구는 현실에 가장 부합하도록 관련 법 규정 및 제도개선의 필요성을 시사하고, 임대인과 임차인 간 ‘차이’인 비대칭성을 확인하여 이를 고려한 개선 방향을 제시하였다. 본 연구는 향후 부동산 거래를 위한 계약 체결 시 세부사항의 명확한 명시 및 임대인과 임차인 간의 지위 차이에서 비롯되는 비대칭성을 고려한 부동산 정책의 개선을 위한 기초 자료를 제공하는 연구로써 의의를 가진다고 할 수 있을 것이다.
[국내 학위논문]
주택임대차보호법은 사회적·경제적으로 절대적 약자인 임차인의 생존권 보호를 목적으로 제정된 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 이런 제도를 악용하는 가장임차인은 우선변제권이 있는 임차인의 형태로 하여 채권자의 채권회수를 방해하고 있는 것이 일반적이며 특히 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권을 이용하는 경우가 대부분이다. 또한 집행절차에서 이해관계인으로서 자격을 부여받지 못하여 배당에 참여하지 못하는 경우의 가장임차인은 경락자에게 큰 문제의 대상으로 나타나게 되어 불측의 손해를 입히게 되는 문제점들이 있다. 본 논문은 가장임차인과 관련된 판례와 사례분석을 통하여 가장임차인의 발생 원인과 문제점을 파악하여 이에 대한 대책방안으로서 제도적 보완 방안과 제도적 도입 방안을 모색하여 건전한 부동산경매 시장으로 활성화되기를 기대함에 있다고 하겠다. 먼저 제도적 보완 방안으로, 첫째, 서류 심리를 보다 강화하는 방안으로 사회통념상 임대차 관계를 인정하기 어려운 위장전입자의 경우 통·반장이나 동사무소 직원 혹은 관할 파출소에서 점유관계 사실확인서 등을 첨부케 하는 절차를 거치도록 하며, 차후에 다시 점유관계를 확인하여 책임지운다면 진실한 임대차가 존재하는지 여부는 쉽게 파악될 수 있을 것이다. 또한 확정일자제도의 미비점에 대하여는 확정일자부에 임대차계약 당시의 보증금을 기록하고 임대차계약서의 사본과 함께 보관하여 확정일자부와 임대차계약서에 공시의 기능을 부여함으로써 누구나 임대차관계 등을 열람할 수 있게 하여야 할 것이다. 둘째, 소액임차인의 최우선변제권은 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있는 점을 악용하여 자신의 주택이 경매신청에 임박할 즈음 소액의 보증금으로 임대차계약을 체결하고 배당절차에서 소액임차인으로 소액보증금을 배당받게 하여 진정한 채권자의 채권회수권을 침해하게 된다. 따라서 최소한 경매개시결정등기가 이루어지기 1년 전부터 소액임차인으로서 요건을 갖춘 임차인에게만 배당하여 주어야 된다고 생각한다. 그리고 확정일자에 의한 우선변제권의 경우 경매개시결정등기 이후에 요건을 갖출시 우선변제권을 부여하지 못하도록 해야 할 것이다. 제도적 도입 방안으로는 첫째로, 부동산등기법에 「주택임차권」을 신설하여 임차인 단독으로 등기를 신청할 수 있도록 해서 제3자에 대한 공시적 기능을 확보하고 등기절차를 함에 있어서 등기비용을 면제 또는 저렴하게 하여 임차인이 등기하는데 시간과 비용이 소요되는 이유로 기피하는 상황이 없도록 해야 할 것이다. 둘째, 임대차계약서의 열람제도를 도입하여 누구나 열람이 가능하도록 해야 할 것이며, 열람의 방법으로는 현재의 등기부 등본과 같이 관할 동사무소 및 인터넷 등기소와 무인발급기 등에서 열람이 가능하도록 해야 하며 신고의 경우 임차인을 의무자로 해서 신고를 한 경우에만 보장받도록 해야 할 것이다. 셋째, 집행관의 실질적이고 책임감이 없는 형식적인 조사에 대하여 집행관에게 독일의 사법보좌관과 같은 지위를 주어 책임 소재를 분명하게 하고 집행관에게 높은 전문성과 실무경험을 육성할 수 있는 수사교육이 뒤받침 된다면 책임 회피적이고 형식적인 조사에 의한 가장임차인의 발생을 어느 정도 예방할 수 있을 것이다.
[국내 학위논문]
국 문 초 록
 서울시립대학교 일반대학원 법학과
 제 출 자 차 영 선
 지 도 교 수 성 중 모
 
 상가임차인은 처음에 영업을 시작할 때 높은 금액의 권리금을 지급하거나, 막대한 자본과 노력을 들여 상권을 형성하게 된다. 대부분의 임차인들은 이런 노력과 자본으로 만들어 놓은 영업적 가치를 권리금 회수를 통해 보장받고자 하였으나, 이러한 권리금은 관행적으로만 인정되어 왔고 법적인 보호규정이 없었다. 
 그러다가 2015년 상가건물임대차보호법 개정을 통해 권리금에 대한 정의규정과 권리금 회수기회 보호규정이 새로 들어오게 되었고, 2018년 10월에는 임차인의 보호를 강화하기 위하여 계약갱신요구기간을 5년에서 10년으로 확대하고, 권리금회수를 위한 신규임차인의 주선기간을 3개월에서 6개월로 확대하여 시행하는 등 약자인 임차인을 보호하는 쪽으로 법이 개정되었다.
 그러나 법 규정의 모호성 때문에 임차인과 임대인 사이의 권리금 분쟁이 끊이지 않고 일어나고 있으며, 임차인들은 권리금에 대한 보호가 미흡하다고 여기고 있는 것으로 나타났다. 
 본 논문에서는 권리금의 법제화 과정을 살펴보고, 권리금 법제화 전후의 권리금 분쟁에 대한 판결 사례 분석 및 선행연구 등의 분석을 통해 나타난 상가건물임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호와 관련된 문제점에 대해 논의한 후 그 해결방안에 대하여 다음과 같이 제시하였다.
 첫째, 임대인의 권리금 수수를 금지해야 한다. 상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항에 권리금 계약의 당사자를 “임대인과 임차인”으로 규정하고 있는데, 임대인을 권리금 계약의 당사자에서 제외하는 것이 필요하다.
 둘째, 권리금 정의규정의 개정이 필요하다. 상가건물임대차보호법 제10조의 3 제1항에 보면 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 ....”이라고 권리금을 정의하고 있는데, 여기서 말하는 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점인 바닥권리금은 신규입점 등 순수하게 장소적인 이익인 경우는 임대료 또는 보증금에 포함하여 임대인이 취하고, 임차인의 영업활동 등 임차인의 노력으로 인하여 상권이 활성화 된 경우에는 영업권리금에 포함하여 임차인에게 귀속시킬 것을 제안한다. 
 셋째, 표준권리금계약서 사용의 실효성 확보방안 마련을 제안한다. 그러기 위하여 상가건물임대차보호법 제10조의6의 규정에 제2항을 신설하여 “표준권리금계약서는 관할 세무서장에게 확정일자를 받으면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하여 표준권리금계약서 작성의 실익을 확보함이 바람직할 것으로 제언한다. 
 넷째, 임대인의 권리금 회수 방해 행위 유형을 명확화 할 필요가 있다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제3호의 “현저히”와 제4호의 “정당한 사유” 등은 이를 둘러싼 분쟁이 일어났을 경우, 법원의 판결을 통해서만 구체화 될 수 있는 개념이기 때문에, 권리금 회수기회 보호와 관련한 모호한 법 규정들을 명확하게 규정할 필요가 있다.
 다섯째, 상가권리금 등 관련 분쟁이 일어났을 경우, 신속한 조정 및 구제를 위하여 상가건물임대차 분쟁조정위원회의 설치를 확대하고 운영을 활성화해야 한다.
 2019. 4. 17일부터 대한법률구조공단 산하에 서울중앙, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주 등에 6개 지부를 설치하여 운영하고 있지만, 타 지역의 경우 접근성이 떨어지기 때문에 지부 설치를 확대하여 접근성을 높이고, 공정하고 신속한 분쟁조정 서비스 제공이 필요하다. 
 여섯째, 상가권리금의 안정적인 보호를 위하여 권리금 신용보험제도의 활성화 방안 마련을 제안한다. 임차인이 임대인의 방해 행위로 인하여 권리금 회수기회를 박탈당했을 경우, 손해배상에 대한 책임을 명시하고 있으나, 권리금 회수 방해 행위 발생 시 임차인이 권리금 관련 소송을 통하여 손해배상을 받는 것은 매우 어렵다고 할 수 있다. 
 권리금의 안정적인 보호를 위한 신용보험제도의 활성화를 위해서는 권리금의 객관적인 평가기준 고시를 의무화하고 표준권리금계약서의 사용 및 신고의 의무화 등 국가의 공익적인 관리가 필요하다.
 
 [주요어] 상가건물임대차보호법, 권리금 회수기회, 권리금 평가기준, 권리금 신용보험제도
[국내 학위논문]
상가건물임대차보호법은 차임이나 보증금의 인상 또는 5년 동안 계약갱신 요구와 상관없이 모든 상가건물임대차에 대항력을 인정 하는 등 상가 임차인 보호에 보다 적극적이라는 평가를 받고 있다. 그러나 임대차기간이 종료될 때 임대인이 계약갱신을 거절하게 되면 임차인은 더 이상 해당 점포에서 영업할 수 없게 되는 상황으로 권리금을 회수하지 못하는 사례가 발생하여 임대인과 임차인 사이의 상가권리금을 둘러싼 갈등이 지속되고 있다.
 그동안 제도권에서는 권리금을 포용하지 못하고 철저히 외면하고 있는 실정이었으며, 법원의 판례로만 당사자들 사이에서의 계약의 범위 내에서 일정한 경우에만 허용되고 있는 실정이었다. 따라서 임차인의 투자비용, 영업활동의 결과로 형성된 권리금을 임대인의 회수방해로 침해받는 경우 보호방안이 마땅치 않아 권리금 분쟁 등의 큰 문제가 발생하는 실정이었다.
 그러던 중, 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되었다. 그 내용에는 상가건물의 권리금 보호도 포함되면서 임차인들에게 긍정적인 반응을 얻게 되었다.
 일반적으로 권리금은 전 임차인과 신 임차인 사이에 교부되는 금전으로 사적자치의 영역이라 할 수 있고, 임차인이 투자비용, 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 단골 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 그 보호가치가 충분하다. 따라서 권리금의 개념과 보호방법을 법의 테두리에 안에 포함하여 권리금으로 인한 분쟁을 해결하고 정당한 임차인의 권리를 보호하며, 선진화된 상가건물임대차 시장을 이루고자 권리금을 법제화한 것이다.
 그러나 일반적으로 권리금 관계는 전 임차인과 신 임차인 사이에 교부되는 금전인것으로, 제3자인 임대인에게 권리금 회수 방해금지 의무를 안게 하는 것은 임대인의 재산권을 지나치게 제한하는 결과가 초래된다. 또한 임차인이 투자비용, 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 단골 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 그 보호가치가 충분하다고 하여 이를 법제화 한다면 상가권리금의 개념 및 범위를 어느 범위까지 객관적으로 정의하고 평가할 것인지가 애매하다. 때문에 그 실효성에 관해 문제가 제기된다.
 따라서 본 논문은 권리금의 개정된 상가임대차보호법과 권리금 관련 판례의 내용을 기술하고 문제점을 살펴본 후 개선방안을 다음과 같이 제시한다.
 첫째, 권리금의 회수와 관련해서 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 1제1호를 삭제하여 임대인이 지역권리금의 수수를 가능하도록 하여야 한다. 그리고 임차인이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하여도 시설권리금 또는 영업권리금을 수수하는 기회를 인정하여야 할 것이다. 따라서 제10조의 4 제1항 단서도 함께 삭제하는 것이 바람직하다. 
 적용범위에 관한 문제 중 영리·비영리를 막론하고 주택임대차보호법상 적용을 받는 주거용 건물을 제외한 상가임대차인 경우 상가임대차보호법을 적용하는 것이 바람직 할 것이다.
 상가건물임대차보호법 제2조 제2항을 통해 그 적용범위에 권리금의 액수에 대한 한도 규정을 마련하여 상가권리금을 과다하게 수수할 경우, 적용대상에서 제외하여야 하는 필요성이 있다. 한편, 백화점을 예외로 두려다 유통산업발전법에 의해 권리금을 보호의 사각지대에 놓인 대규모 점포의 경우에는 백화점을 제외한 다른 점포들이 권리금 보호 대상에 포함될 수 있게 빠른 시일 내에 법 개정이 필요하다.
 둘째, 임차인의 지위가 임대인 등 다른 권리주체의 법익과의 차이로 인하여 상충하는 법익 간의 불균형이 지속되는 것에 대해 상가임차인의 법적 지위를 확보하고 상가임차인간의 평등성을 확보해야 할 것이다. 이러한 측면에서 상가임대차보호법은 임차인의 공정한 계약의 형성과 법적 정의의 실현을 구현해내어 상가임대차관계에서 상대적으로 불리한 위치에 있는 상가임차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성해야 할 것이다. 
 셋째, 권리금에 대한 분쟁 문제이다. 즉 당초 보장된 임대차 기간 전에 임대차계약이 종료되거나 그로 인한 권리금을 회수하지 못하는 손해가 발생하여 당사자 간의 분쟁이 발생하게 되는 것이다.
 권리·의무관계를 명확히 하기 위하여 표준계약서를 의무화하는 것이 바람직하다. 임대인과 임차인 간에는 상가임대차 표준계약서를 작성하도록 함으로써 상호간의 분쟁의 사전방지의 역할은 충분하다 할 것이다.
 권리금의 신속한 회수와 손해배상이 이루어져야 한다. 상가건물임대차 보호법상 임대인의 권리금 지급의 방해행위를 엄격히 금지하고 손해배상도 완벽하게 이루어져야 한다.
 재건축의 사유가 있으면 임대인은 방해금지의무가 발생되지 않는다. 그러므로 이에 대한 구체적인 보상방안을 마련해야 된다.
 권리금 분쟁조정위원회의 구성이 필요하다. 권리금에 대한 분쟁에 대하여 그 역기능이 작용할 수 있으므로 분쟁조정위원회를 설치하는 것이 바람직하다. 권리금 분쟁조정위원회는 상가임대차 관계에서 분쟁의 사전에 조정·결정하며 준사법적 기능을 해야 할 것이다.
 위와 같이 상가권리금의 확보를 위해서는 무엇보다도 사전에 법적 제도적 장치가 필요하다. 즉 상가건물임대차표준계약서 작성, 권리금 분쟁위원회 구성 등이 필요하다. 아울러 상가권리금의 회수에 있어서 신속한 손해배상 등의 제도가 필요하며 만일 권리금 지급의 방해행위에 대하여는 엄격한 처벌도 필요하다.
 결국 위와 같은 상가권리금 확보를 위해서는 현행 상가건물임대차보호법의 입법적보완이나 개선이 필요하다 하겠다.
[국내논문]
위탁자가 주택을 임대한 후 임차인이 대항력을 취득한 상태에서 위탁자가 임대주택을 신탁한 경우에 수탁자가 주택임대차보호법 제3조 제4항의 양수인에 해당하므로 임차인은 양수인인 신탁자에게 임대차보증금의 반환 등을 주장할 수 있으며 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 있다.신탁재산에 대해 수탁자가 대내외적 소유권을 취득하므로 임차인이 수탁자와 임대차 계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받았다면, 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다.소유권이 없는 위탁자가 적법한 임대권한 없이 임대한 후 신탁계약의 종료 등에 의해 위탁자가 소유권을 취득하였다면 그 임차인은 주택의 새로운 양수인에게 임차권으로 대항할 수 있다.한편 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095 판결에 의하면 신탁 후 위탁자가 수탁자의 동의를 얻어 임대차계약을 체결하였는데 신탁원부에 공시된 신탁계약서에서“신탁기간 중 임대차 계약기간의 만료 또는 임대차계약의 해지 등으로 인하여 임대인 명의를 위탁자로 하는 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 제9조 제2항에 따라 수탁자의 사전승낙을 득하여야 한다. 이 경우 수탁자는 임대차계약과 관련하여 권리의무를 부담하지 않으며, 제18조의 경우에 임차인에 대한 인도청구 등 수탁자의 조치사항을 임대차계약서에 명기하여야 한다.”고 규정하고 있다면 임차인은 수탁자 및 수탁자로부터 소유권을 넘겨 받은 제3자에게 임차권으로 대항할 수 없다. 그러나 신탁법상의 신탁원부에 의한 대항력이 임차인을 보호하기 위해 형성된 모든 법리를 예외 없이 무너뜨릴 만큼의 힘을 가지고 있는 것인지에 대해서는 재평가가 필요하다. 특히 주임법상의 대항력이 가지는 실질적 기능과 보증금반환채무를 부담하는 자와 대항력을 일치시키기 위한 주택임대차보호법 제3조 제4항의 입법적인 취지 및 다른 판결과의 정합성 등을 종합적으로 고려하며면 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095 판결은 타당하지 않다. 신탁원부에 의해 공시된 신탁계약의 조항이 제3자를 구속하는 효력의 존부 및 범위에 관하여는 개별사안별로 신중히 검토할 필요가 있다. 현재와 같이 신탁원부에 신탁계약서를 첨부하는 방식으로 공시를 인정하고 그 공시에 의한 대항력을 매우 넓게 인정하면 종국적으로 신탁재산의 거래당사자는 첨부된 신탁계약서의 내용을 면밀하게 조사하고 분석해야 하는 부담을 안게 된다. 이는 모두 거래당사자의 비용부담으로 이어지고 종국적으로 신탁제도의 활성화의 장애요인이 될 수 있다.신탁부동산에 근저당권이나 전세권을 설정할 때, 저당권 및 전세권 설정행위는 처분행위에 해당하므로 처분권한 있는 자의 설정행위가 아니면 무효가 된다. 신탁의 경우에 목적부동산에 대한 처분권한은 수탁자가 가지므로 당연히 수탁자가 근저당권설정자나 전세권설정자가 되어야 한다. 만약 채무자이자 저당권설정자인 수탁자와 저당권자가 수탁자가 피담보채무를 부담하지 않기로 하는 합의를 하였다면, 수탁자의 채무는 자연채무가 되므로 저당권자는 수탁자에게 소구할 수는 없으나 담보권인 저당권은 소멸되지 않기 때문에 신탁재산에 대해 담보권 실행을 할 수 있을 것이다.
[국내논문]
상가임대차에서 분쟁을 줄이기 위한 가장 좋은 방법은 양 당사자가 서로 양보와 타협으로 임대차 관계를 유지해 나가는 것이지만 당사자 간 의사의 합치가 어려운 경우 분쟁이 발생하기도 한다. 본 연구에서는 이러한 분쟁을 완화하기 위해 다음과 같이 개선 방안을 제시한다.먼저, �b상가임대차법�c의 개정을 통한 분쟁을 완화하는 방법이다. 이를 위해 환산보증금제도의 폐지와 임차인의 해지 통고 기간규정 신설, 준대규모 점포의 권리금 회수기회의 보호 등에 관한 개정이 필요하다.다음으로 분쟁조정제도를 활성화가 필요하다. 이를 위한 제도개선 방법으로는 조정 전치주의 제도의 도입과, 광역 지방자치단체의 분쟁조정제도 의무화 및 표준계약서의 활용, 그리고, 수리 보증제도의 신설이다.마지막으로 교육제도의 개정 또는 신설이 필요한데, 이는 고교교육과정에 부동산 관련 기초적인 교육을 하고, 각종 창업교육에 상가임대차 관련 교육과정을 추가하는 것이다.
[국내 학위논문]
상가권리금이란 주로 도시의 토지 또는 상가건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 내지 특수한 권리이용의 대가로 지급되는 건물자체의 사용수익을 제외한 금전을 말하는데, ‘유·무형의 재산상 이익에 대한 양도대가 내지 일정기간의 이용대가’라고 할 수 있으며, 상가권리금을 주고받기로 하는 당사자간의 약정을 상가권리금 계약이라고 한다. 상가권리금은 사회에서 널리 이루어지고 있는 관행으로서 사실인 관습이라고 할 수 있는데, 그럼에도 우리법에서는 권리금을 명문으로 규율하는 법은 아직까지 없으며, 권리금 및 권리금계약에 대한 연구도 아직 미흡한 편이다. 따라서, 본 논문에서는 상가권리금계약의 법적 성질 및 권리금분쟁 시 법률관계 등 권리금과 관련된 법적인 문제에 대해서 고찰해 보고자 하였다. 권리금계약은 임차권양도계약, 임대차계약 또는 전대차계약과는 독립된 계약이면서도 이들 계약에 부수해서 이뤄지는 종된 계약으로서 유효한 임차권양도계약 또는 임대차계약 등을 전제로 한다. 권리금계약은 구체적 내용에 따라 법적성질이 달라질 수 있는데, 유·무형의 재산적 이익을 ‘양도’할 경우에는 ‘매매’계약으로서, ‘이용에 제공’하는 경우에는 ‘임대차’계약으로서의 성질을 지닌다. 권리금계약의 ‘매매’와 ‘임대차’로의 법적 성질 구분은 반환청구권과 관련한 법리 구성에서 차이를 보이게 된다. 권리금 분쟁은 주로 임대차가 종료하여 임차인이 다른 임차인 등으로부터 권리금을 회수할 기회를 상실하는 경우에 발생하는데, 임대차기간이 만료하여 종료한 경우와 임차권양도계약·임대차계약의 무효·취소 및 권리금계약의 무효·취소되는 경우의 법률관계는 달라진다. 따라서, 본 논문에서는 먼저 유효한 권리금계약에 기초하여 권리금반환청구권이 인정되는지를 살펴보고, 이후 권리금계약이 무효가 된 경우에는 어떻게 될 것인지, 또 권리금계약 외에 다른 민법규정에 의해 권리금을 회수할 수는 없는지 검토해보았다. 권리금반환청구권의 성부는 제일 먼저 당사자 약정이나 상관습에 의한다. 그러나, 당사자 약정이나 상관습이 없을 경우에는 권리금계약의 법적 성질에 따라 판단하여야 한다. ‘매매’의 성질을 지닌 권리금계약 시에는 권리금목적물의 양수인은 상가임대차가 종료되어 권리금회수기회를 상실하더라도 권리금반환청구를 할 수 없다. 다만, 권리금의 목적물이 제3자에게 권원 없이 귀속될 경우 부당이득으로서 반환을 청구할 수 있으며, 권리금 회수 기회의 상실이 타인의 고의·과실 있는 위법행위에 의할 경우 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것이다. ‘임대차’의 성질을 지닌 권리금계약 시에는 권리금의 목적물을 약정기간 동안 유효하게 이용하였을 경우에는 권리금 반환청구를 할 수 없으나, 약정기간만큼 사용하지 못하였을 경우에는 남은 기간만큼의 권리금의 반환을 청구할 수 있다. 요컨대, 당사자가 계약상 반환청구권을 약정하였거나 약정이 불명확할 경우 임대차의 성질을 지닌 권리금계약 시 예외적으로 반환청구권이 인정될 수 있다. 다만, 이때의 반환청구권은 채권적 청구권으로서 계약당사자에게만 인정되는 한계가 있다. 그 외에 임차인은 권리금계약이 무효인 경우에는 부당이득의 법리에 의해 권리금을 반환받을 수 있으며, 기타 불법행위, 비용상환청구권, 매도인의 담보책임 등 민법의 규정에 의해서도 권리금 상당액을 회수할 수 있는 방법이 있다. 특히 이 경우는 계약 당사자가 아닌 경우에도 회수할 수 있는데 의미가 있다. 마지막으로 본 논문에서는 권리금제도의 문제점과 개선방안에 대해 간략이 첨언하였던 바, 앞에서 살펴본 것을 기초로 할 때 권리금 반환을 위해서는 권리금반환약정이 중요하지만 거래현실에서는 상가임대차시 권리금계약 내용이 계약서 등에 명시적으로 표현이 되지 않는 등 임차인 입장에서는 권리금 회수기회를 보장받기 어렵다고 볼 수 있다. 따라서, ‘상가임대차표준계약서 제정’, ‘임대차존속기간의 보장’ 등의 검토 필요성을 제기하는 바이다.
[국내 학위논문]
주택임대차분쟁이 발생하면 우리나라의 현 제도하에서는 법원의 사법적 절차에 의존할 수밖에 없다. 그러나 이는 시간적, 경제적 비용이 과다하여 동 분쟁의 해결방안으로서 부적절한 경우가 많다. 특히 유지보수분쟁은 금액이 적은 반면 시급한 해결을 요하는 경우가 많기 때문에 소송보다는 간이한 절차에 의한 해결이 요구되고 있다. 분쟁을 효과적으로 관리하기 위해서는 동 분쟁의 상황과 특성을 고려하여 이에 적합한 해소방안을 찾아야 한다. 이 연구에서는 주택임대차분쟁의 유형을 보증금반환, 보증금인상, 임대차기간, 유지보수의 4가지로 분류하고 분쟁의 특성으로서는 분쟁금액, 해결의 시급성, 발생원인, 주요쟁점, 원하는 해결방식의 5가지로 설정한 다음, 분쟁유형별 특성을 조사하기 위하여 분쟁당사자들에 대한 면접조사와 전문가들에 대한 설문조사를 실시하였다. 상기 조사 및 분석의 결과, 유지보수분쟁은 다른 3가지 주택임대차분쟁들과 대비되는 특성을 보이고 있었다. 분쟁금액이 전자는 평균 100만원 단위 이하였으나, 후자는 평균 1000만원 단위 이상이었으며, 해결의 소요기간도 전자는 1개월 이내의 시급한 해결을 기대하고 있으나, 후자는 2개월 이상을 예상하고 있었다. 분쟁의 주요 발생원인은 전자가 수리비 책임을 구분해줄 ‘구체적 지침의 미비’였으나, 후자는 ‘부정확한 계약’, ‘구두(口頭)의 관행’ 등이었다. 쟁점의 확인방법으로서 전자는 ‘현장중심의 기술적 판단’이 우선한 반면, 후자는 ‘입증자료 중심의 법률적 해석’이 우선하였다. 당사자가 원하는 해결방식으로서 전자는 ‘제3자의 조정’을 선호한 반면, 후자는 ‘법원의 판결’이 불가피하다고 보았다. 상기 유지보수분쟁의 특성들에 비추어 현행 분쟁해소방안들의 문제점과 한계를 살펴보았다. ‘중개대상물 확인설명서’, ‘표준임대차계약서’, ‘임차인·임대인 의무조항 법제화’ 그리고 ‘분쟁조정위원회 설치’ 등의 방안들이 각각 일정한 효과들이 있지만, 유지보수분쟁의 특성에서 비롯되는 ‘해결의 시급성’, ‘현장에서의 기술적 판단’, ‘내용의 구체성’ 등을 충족하지 못하고 있다. 이러한 특성들을 충족할 수 있는 대안으로서 3가지 방안을 제시하였다. 첫째, ‘조사관 파견제도’를 통해 ‘해결의 시급성’과 ‘현장의 기술적 판단’을 충족하고 둘째, ‘분쟁방지 가이드라인의 작성’을 통해 수리비 책임을 구분할 수 있는 구체적 지침을 제공하며셋째, ‘알선기능을 부가한 상담실 운영’을 통해 제3자 조정을 원하는 당사자들의 요구를 일정 부분 수용할 수 있다. 조사관 파견제도와 분쟁방지 가이드라인 작성은 뉴욕시와 동경도의 제도를 각각 참조하여 제시한 것으로 우리나라에서도 적용될 수 있도록 법적, 제도적, 운용적 측면에서의 보완이 필요하다. 이 연구를 통하여 다음과 같은 시사점을 도출할 수 있다. 첫째, 유지보수분쟁은 주택임대차분쟁의 일종(一種)이지만 여타의 주택임대차분쟁과는 다른 별종(別種)으로서, 분쟁의 관리방식도 구별되어야 한다. 둘째, 보증금 관련 분쟁의 당사자들은 사법적 해결의 불가피성을 어느 정도 예상하고 있으나, 유지보수분쟁의 당사자들은 대안적 해결방식(ADR)에 대한 선호도가 높다. 셋째, 주택임대차분쟁의 해소를 위한 도시정부의 역할은 효과성 측면에서 유지보수분쟁에 우선순위를 둘 필요가 있다.
[국내논문]
최근 1인 가구의 비율과 주거형태의 변화에 따라 전·월세 등 임차 비율이 압도적인 수준으로 증가하고 있다. 보통의 경우 전·월세 등의 주거 형태를 사용할 때에는 개업공인중개사를 통한 주택임대차계약을 체결하게 된다. 거래 체결 시 임대인, 임차인, 개업공인중개사의 개인정보가 포함된 계약서를 개업공인중개사가 거래당사자에게 교부하게 되는데, 주택임대차계약의 증빙을 위해 계약서 사본을 제3자에게 제공해야 하는 경우가 발생한다. 본 논문은 오프라인에서 주택임대차계약 간 처리되는 개인정보를 중심으로 관련 법령 및 규정, 주택거래 현황을 분석하고 부동산거래 전자계약시스템을 통해 제3자 제공을 위한 계약서 발급 시 정보주체 및 사용용도 기반 비식별 조치와 사실증명서 발급의 형태로 거래참여자의 개인정보를 보호할 수 있는 방안을 제안한다.
[국내 학위논문]
2015. 5. 13.자에 상가 임차인의 안정적 영업활동을 보장하기 위하여 상가건물임대차보호법상에 상가권리금 법제화가 마련되었다. 상가권리금 법제화는 임차인이 영업을 위해 지불한 권리금 자체를 보호하기 위한 것이 아니라 임차인의 권리금 회수기회를 보장하기 위한 것이며 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호하기 위한 것이다. 그러나 개정상가임대차보호법상 권리금보호제도가 제정되어 시행되고 있으나 관련규정의 불명확성과 권리금회수에 실제 필요한 사항에 대하여 입법상 불비 등으로 많은 문제점이 노출되고 있어서 이를 개선하고자 다음과 같이 개정안을 제시하고자 한다. 사법상의 개정방안으로는 권리금회수의 법적 의미를 분명히 하여 권리금의 회수란 현재 임차인이 형성한 영업의 가치를 평가한 가액을 회수하는 것으로 간주한다는 규정을 신설하고, 비법인단체의 고유번호를 사업자번호로 보고 재래시장의 영세상인과 지하철 구내상가 등을 권리금 적용 대상에 포함하여 보호대상을 확대하여야 한다. 그리고 상가건물임대차보호법 제10조의 8조항에서 차임연체액이 3기에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있는 것으로 임대인의 입장에서 일방적으로 규정되어 있는 바, 그렇게 한다면 3기의 차임액과는 비교가 힘든 엄청난 권리금손실을 임차인의 입장에서 입게 되는 바 차임액을 보전할 수 있는 임대보증금이 있는 한도 내에서는 3기의 연체로 계약 해지되더라도 권리금을 회수할 수 있는 기회는 임차인에게 보장되어야 한다. 그리고 상가임대차보호법 제10조의4 권리금회수기회보장으로서 방해금지의무의 내용을 명확히 하는 것이 필요하고 손해배상의 법적성질은 계약에 있어서 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 형평성을 고려해서 법에서 특별히 인정하는 법정책임으로 보아야 한다. 또한 상가임대차보호법 제10조①항은 임대인이 계약종료 1개월 전까지 계약갱신을 거절할 수 있으므로 임차인의 입장에서 권리금을 회수할 수 있는 기간이 짧아서 신규임차인이 되고자 하는 자를 현실적으로 주선할 수 있는 기회가 충분하지 못한 관계로 권리금을 회수할 수 있는 가능성이 적다고 할 것이다. 따라서 임대인의 계약해지권 행사를 임대기간 종료 최소 3개월 전에 계약을 해지할 수 있도록 하되 해지통보일로부터 3개월간 임대인의 방해금지의무가 발생하는 것으로 명확히 규정해야 한다. 이를 통해 권리금회수기간에 대한 분쟁을 줄일 수 있을 것으로 본다. 또한 입법의 명확성을 확보하는 차원에서 상가임대차보호법 제10조의4 제2항2호 임대인의 계약체결 거절 정당사유로 이종 업종 간에도 권리금이 수수되는 관행을 반영하여 방해행위가 성립되는 업종의 범위를 용도별 건축물의 종류와 범위를 규정한 건축법시행령 별표1의 동일용도 범위내로 한정하고, 동일용도를 벗어나는 업종일 경우는 거절할 수 있는 것으로 규정하되 근린생활시설 1,2종은 동일용도로 보면 될 것이다. 그리고 임차인의 계약갱신요구권을 전체임대기간 7년으로 연장하는 것으로 개정하여 영업의 연속성을 안정적으로 보호하고 권리금분쟁조정위원회를 설치하여 상가건물임대차를 둘러싼 분쟁을 신속하게 해결하도록 전담기구를 두어야 한다. 공법상의 개선방안을 검토하면 표준권리금계약서 작성을 의무화 하고 이를 세무서에 사업자등록과 확정일자를 받을 경우에 권리금을 신고하도록 하며 상가임대차보호법 시행령3조에 확정일자부 기재사항에 권리금기재항목을 추가하여 임대계약을 체결하고자 하는 자에게 정보공개가 되도록 권리금가액도 포함되게 개정해야 한다. 또한 사업자등록 신청시에 권리금을 신고하지 않으면 상가임대차보호법 상의 권리금회수기회 보호를 받을 수 없도록 강제하는 규정을 신설해서 권리금이 과세의 근거가 되도록 규정하여야 할 것이다. 그리고 권리금 보상제도를 검토하면 상가임차인에 대한 상가임차권의 외부적 강제소멸, 즉 수용권 발동은 임차권보상으로 다루어지므로 상가임차권은 상가임대차보호법 권리금 회수기회 보호규정에 의해 계약 체결이 강제되어 계약의 연속성이 확보되어 권리금회수가 가능하고 확정일자를 받음으로서 대항력과 처분성을 인정받는 재산권으로서 영속성과 융통성 처분성을 인정받는 헌법23조 3항에서 인정되는 재산권으로 볼 수 있고 동 임차권이 수용되는 경우에는 토지보상법 제34조(건축물에 관한 소유권 외의 권리 등의 평가)에 소유권외의 권리에 해당되어 권리의 종류 존속기간 및 가액 등을 종합적으로 평가받아서 보상을 받을 수 있다고 할 것이다. 재개발 재건축 시 상가권리금을 회수하는 방안은 세무서에 사업자등록과 확정일자부에 권리금이 기재되어 있는 상황에서는 재개발구역으로 지정되어 사업승인과 관리처분계획이 이루어지더라도 현금청산을 요구할 수 있는 권리금보상이 이루어 질 것이고, 해당구역 내에서 지속적으로 영업을 하기를 원하는 상가임차인들은 별도로 도시 및 주거환경정비법 제40조1항 단서에 따라 조합으로 하여금 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하게 하여
[국내 학위논문]
주택 경매시에 임차인의 대항력과 존속기간의 보호라는 요건을 확보하기 위한 노력으로 이해되며 주택임대차보호법상의 임차권의 대항력에 ‘주민등록’ 요건의 필요성 여부, 확정일자효력문제, 안정된 주거생활의 지속을 위한 실질적인 임차기간지속의 문제 및 일정액 보증금의 최우선보호에 있어서 현대사회 실정에 맞는 현실적 금액의 규정, 임차권등기명령제도 등 대부분이 주택이 경매되는 경우에 주로 관련되는 내용이다. 첫째, 주택임대차보호법의 적용범위에 있어서 그 범위를 너무 좁게 규정하고 있다는 점이다. 주택임대차보호법의 제2조를 과감하게 수정하여 주거용 건물의 전부 또는 일부에 적용하고 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에만 제한적으로 적용할 것이 아니라, 포괄적인 규정을 두어, 어느 부분이 주된 경우인가를 가릴 것 없이 획일적으로 주택임대차보호법을 적용시키는 것이 타당하다고 본다. 그 이유로 상가건물임차인보다 주택임차인으로 보호되는 범위가 넓기 때문이다. 둘째, 주택임대차보호법 제3조의 규정에 대항력의 취득요건을 취득하기 위해서는 공시방법을 확보하기 위한 보완장치와 가장인도에 대한 위험성이 방지된다면 ‘주민등록’의 여부에 관계없이 주택의 인도만으로 대항력을 취득해야 한다. 주민등록은 주택임대차보호법에서 요구하는 공시목적이 아니라 순수한 행정상 목적에 의한 주민의 이동상황을 파악하기 위한 것이기 때문에, 대항력의 요건으로 주민등록을 삭제하고 주택의 인도만으로 가능하도록 하여야 할 것이다. 셋째, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에서 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 우선변제권을 행사할 수 있으나, 선순위채권자 보호와 거래의 안전을 위하여 확정일자제도가 개선되어야 한다. 임대차등록부를 별도로 비치하여 주민등록의 전입신고시에 보증금액을 포함한 임대차에 관한 모든 사항을 기재하고 선의의 제3자를 보호하도록 이를 열람할 수 있게 하는 방법을 강구하여야 할 것이다. 넷째, 실제로 영세민보호를 위한 최우선변제 법조항을 악용하여 선의의 제3의 채권자의 권익을 침해하는 사례가 빈번 하게 발생하고 있기 때문에 삭제하거나, 현재 주택임대차보호법 시행령은 수도권 과밀억제권역·광역시(인천광역시제외)·기타 지역으로 3분화되어 있으나 현실을 감안한 세분화를 하여 지역특성에 맞게 조정 축소할 필요가 있다. 다섯째, 임차인의 사망으로 인한 임차권의 승계는 사실상의 혼인관계 및 사실상의 가족관계에 있는 자 등으로 확대하여, 임차권의 승계의 범위를 상속인 비상속인의 구분 없이 같이 주민등록이 되어 있는 가족공동생활자도 포함시켜야 한다. 여섯째, 임차권의 존속을 보호하기 위해서는 임대인의 일방적인 계약갱신 거절권을 영국이나 독일과 같이 제한하는 입법이 있어야 한다. 주거안정을 위해 주택임대차보호법에 재계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 임차인의 주거유지 상태불량, 임차인의 의무불이행, 임대료의 연체, 임대인 스스로 사용할 필요가 있는 경우의 대규모 수선 등 일정기간 거주를 할 수 없는 경우 등으로 임대인 마음대로 새로운 임차인과 재계약을 하지 못하도록 할 필요가 있다. 일곱째, 임차권등기명령제도는 기간 종료후 법원 촉탁으로 등기되는 것이 아니라, 보증금반환확보를 목적으로 임대차계약과 동시에 전세권이나 임차권을 단독신청주의에 의해 등기할 수 있도록 하여야 한다. 여덟째, 차임 또는 보증금 증액청구에 대하여 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이후에 5%이내의 인상은 현실적으로 실효성이 의문시되었으므로 임대인의 적정이윤 보장과 보증금액 고액화 부당인상을 방지하기 위해서는 전년도 물가변동율과 주택가격 변동율에 해당하는 비율을 초과 할 수 없도록 하는 방안을 제시한다. 그리고 이러한 증액청구의 실효성 제고와 임차인 보호를 위해서는 임차인이 임대인의 부당한 증액청구를 거절하더라도 임대인은 재계약을 거절할 수 없다고 하는 제한규정이 있어야 한다. 이상과 같은 개선사항은 동법의 입법취지에 맞는 사회복지성의 강조로 경제적 약자인 영세 임차인 보호가 언제나 우선적으로 고려되어야 함을 뜻하지만, 영세 임대인의 경우도 그들의 정당한 재산권이 침해되지 않도록 하는 입법의 형평성을 생각해 보아야 한다. 결국 이러한 구체적인 입법조치의 필요성이 강조되는 것은 주택임대차 문제가 단순한 개인과 개인의 문제 이전에 사회 전반의 해결해야할 과제로서 성격을 가지는 것을 이해하여야 한다는 생각이며, 이 법이 효과적으로 무주택 서민을 보호하기 위해서는 앞에서 언급한 국가정책적인 뒷받침이 있어야 할 것으로 본다. 법은 객관적인 제도로 존재하고 실제 법을 활용하는 것은 사람이다. 즉 법이 아무리 잘 정비되어 있어도 인간이 제대로 활용하지 않으면 법은 아무런 의미가 없다. 주택임대차보호법은 이기적인 인간들이 가장 직접적으로 맞부딪치는 현장이다. 직접적인 인간관계를 규율하고 있는 주택임대차보호법은 양자의 이익을 적절히 조정하는 것이 필수적 요건이다. 이는 결국 법의 문제가 아닌 인간의 문제, 곧 나만이 잘사는 세상이 아닌 더불어 잘사는 세상을 만들어 가려는 인간의식과 사회의식의 문제라고 할 수 있다.
[국내 학위논문]
가장임차인이란 임대인과 임차인간에 실질적인 임대차관계가 없으면서 부동산경매절차에서 배당을 받을 목적으로 임대차관계가 있는 것처럼 임차인의 외관을 갖추고 배당요구 등을 하는 사람을 말한다. 이러한 가장임차인의 발생은 주택임대차보호법 등 관련 법제도와 밀접한 관계가 있는 것이 사실이며, 가장임차인라 하여 특별한 요건을 구비하고 있는 것이 아니라 법제도의 범위내에서 진정한 임차인과 동일한 요건을 구비하고 있는 것이 일반적이며, 진정한 임차인에 해당하더라도 실질적으로 배당에 참여할 수 없는 임차인도 있는바, 이러한 이중적 구조로 인해 진정임차인과 가장임차인을 일정한 특징만으로 구분하는 것은 매우 어려운 문제다. 가장임차인의 문제는 현행제도 및 법규와 밀접한 관련이 있으며 특히 주택임대차보호법상의 임차인 보호와 관련하여 대부분 발생하고 있는바, 입법정책 및 사회적 인식의 문제 그리고 주택임대차보호법의 우선변제권, 주택임대차보호법의 대항력의 문제 등에서 파생되는 결과라고 할 것이다. 그리고 가장임차인의 유형도 민사집행절차에서 보호받는 주택임차인의 형태로 나타나는 것이 일반적이므로 진정한 임차인의 유형을 살펴볼 필요가 있으며, 이렇게 보호받는 임차인의 유형은 부동산경매의 배당절차에서 구체적으로 대항력이 인정되는 임차인, 우선변제권이 인정되는 임차인, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인, 최우선변제권이 인정되는 임차인, 임차권등기가 경료된 임차인 등의 형태로 나타나고 있다. 결국 가장임차인으로 문제되는 유형도 민사집행절차에서 보호받는 임차인의 유형을 중심으로 체계화하고 분류할 수 있는바, 먼저 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 이용하는 경우, 통정허위표시를 이용하는 경우, 사해행위를 이용하는 경우 등으로 구분할 수 있을 것이다. 이렇게 가장임차인의 발현 유형을 살펴보면 주로 서민의 주거권 보호를 목적으로 하는 주택임대차보호법에서 비롯됨을 알 수 있고 따라서 가장임차인과 진정임차인을 구분하고 나아가 가장임차인 문제에 대한 대책을 수립하고자 한다며, 현행법제상 부동산임차인의 지위에 대해서도 고찰해 볼 필요가 있다. 민법은 제618조에서 제654조까지 임대차의 종류를 구분하지 않고 포괄적으로 임대차에 관해 규정하고 있으며, 임차인의 보호는 제621조의 대항력, 임차권의 존속, 차임증감청구권 등과 같은 문제에 중점을 두고 있다. 이와 같은 민법의 규정은 서민의 주거권을 보호하는데 한계가 있어 주거생활의 안정을 보장하기 위한 주택임대차보호법이 제정되었는바, 동법에 따른 임대차의 경우에는 주택임대차보호법 제3조에 의해 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력이 생기고 주택임대차의 존속기간에 특례를 인정하며 보증금중 일정액을 보호해주는 소액임차인의 우선변제권을 특징으로 하고 있다. 경매개시결정에서 배당에 이르는 민사집행절차에서도 부동산임차인은 다양한 권리를 가지게 되며, 부동산경매의 각 단계에서 이해관계인으로 일정한 권리를 주장하고 의견을 반영하며 나아가 배당을 받을 수 있는 법적지위를 가지게 된다. 다만 가장임차인은 진정한 임차인으로서의 법적지위를 가질 수는 없다고 할 것이며, 이러한 법적지위의 차이점은 임대인과의 관계, 이해관계인과의 관계, 경락자와의 관계 등에서 다양하게 나타난다. 결국 가장임차인은 진정한 임차인과 법적으로 달리 취급되어야 할 것이므로 양자를 구분할 필요가 있지만, 현실적으로 양자를 구분하는 것은 쉽지 않은 일이다. 나아가 이해관계인이 적극적으로 가장임차인을 색출하지 않는 이상 형식적으로 배당이 될 수밖에 없는 것이 현실인바, 양자를 구분할 수 있는 기준을 정립할 필요성이 크다. 가장임차인은 전형적으로 세대주 구성이 복잡하고 비현실적인 점, 친인척 관계가 있거나 위장전입을 한다는 점, 주민등록 전입이 급박하다는 점, 임차보증금의 한도적 성격이 강하다는 점, 임차보증금의 지급이 비현실적이다는 점, 임대차계약서 작성이 허술하다는 점 등의 특징을 갖고 있으며, 이를 바탕으로 가장임차인을 판단할 수 있는 기준을 임차인, 전입 및 확정일자, 보증금, 임대차계약 등의 관점에서 다양하게 제시할 수 있을 것이다.
[해외논문]
The recent emergence of new types of housing in South Korea has reflected a change in lifestyle.New types of housing include various forms of house-sharing depending on the scope and method of sharing residential space as well as the way such space is managed.Unusually, house-sharing in Spain has started to address a lack of residential places for the young, especially college students.Spain’s Urban Lease Law (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) does not prescribe the definition or concept of a share house.In order for several people to share one residential space, an agreement is concluded between the lessor and all lessees or between each of the lessees. In the former case a contract is made under the LAU, while in the latter case Spain’s Civil Code applies.Spain, however, is considering making amendments to the LAU and Civil Code to further simplify them.In Spain, there is no standard form of contract prescribed by law, but the Civil Code includes the provisions that must be stipulated in lease contracts.Although in South Korea a house-sharing agreement does not exist, a standard housing lease contract is being used. Contracts and guidelines, therefore, need to be established, which reflect part of the matters that must be specified in Spanish lease contracts.
[국내 학위논문]
그동안 많은 논의를 거듭했던 상가건물임대차보호법이 2015. 5. 개정·통과 되었다. 법제화 이전에 권리금은 ‘민법’에 그 법적 개념이 명시되지 않아 학설이나 분쟁 사례의 유형에 따라 기존의 권리금을 정의 내렸었다. 이 같이 권리금은 법적 근거가 없어 부동산 시장에서 33조원이 넘는 규모임에도 불구하고 권리보호의 사각지대에 놓여 있었다. 왜냐하면 권리금이 가지고 있는 추상적이고 무형의 가치영업력을 금액으로 환산할 객관적 평가 기준을 제시하기가 어렵고 권리금 회수를 위한 법적 규제는 시장논리에 맞지 않아 오히려 부동산 시장에 혼란을 가중시킨다는 이유로 그동안 권리금 시장은 오롯이 사적자치의 원칙에 의해 맡겨져 왔었다. 하지만, 권리금 시장이 33조를 육박하면서 이미 권리금을 둘러싸고 많은 논쟁이 일어나고 있고, 투기적 권리금 부당이득을 목적으로 한 임대인의 일방적 건물명도 청구 등의 문제점들이 발생하지만 이로 인해 선의의 영세 임차인의 경우에는 권리금을 회수하지 못해 생계를 위한 영업을 보호받지 못하는 경우가 발생하고 있어 이를 사적자치에만 의존하는 것도 사회 법리상 옳은 일이 아닐 것이다. 이러한 배경으로 제정된 상가권리금보호법은 법리의 해석과 더불어 개정법의 적용을 어디까지 인정할 것인지를 두고 여러 의견이 제시되고 있으며, 더불어 법적 실효성을 높이기 위한 여러 정책들이 제시되어지고 있다.
[국내 학위논문]
상가권리금은 우리나라 고유의 부동산 거래관행으로 주로 전임차인과 후임차인과의 채권적 관계에서 발생하는 금원이다. 상가건물에서 임대차계약을 체결 할 때 새로운 임차인은 임대인과는 상가임대차계약을 체결하고 전임차인과는 ‘권리금’ 또는 ‘상가권리금’ 계약을 체결하기도 한다. 임대차기간 만료시나 계약 해지 시 새로운 임차인에게 같은 형태의 권리금을 지급받는 것이다. 그 동안 관행으로 수수되고 임차인 사이에 음성적으로 거래되었던 상가권리금이 개정된 상가건물 임대차보호법에서 법제화되어 권리금의 보호 및 회수방안이 마련되었다. 상가권리금을 객관적이고 합리적인 방법으로 산정하고, 임대차 의뢰인에게 제시할 필요성이 대두됨에 따라 개업공인중개사의 역할이 증대 되었다. 따라서 상가권리금에 대한 적정한 방식으로 상가권리금 중개보수의 지급방안이 도입되고 합리적인 중개보수요율을 규정해야 할 것이다. 
 본 연구는 상가권리금 중개의 중요성을 인식하고 선량한 관리자의 의무를 수행함에 있어서 상가권리금 중개보수의 지급방안과 적용요율을 제시하고자 한다. 
 첫째, 임대차 계약서에 권리금을 기재ㆍ공시하여 준 물권화 한다. 한편 임대차 계약서에 임대보증금과 권리금액을 기재하고 특약 란에 “권리금은 임대인과 무관하며 양 임차인 간의 계약임“이라 명시하면 권리금 공시가 됨과 동시에 허위 권리금의 기재를 차단하는 효과를 기대할 수 있다. 그에 따른 적정한 중개보수를 수수하는 방안이다. 
 둘째, 임대차계약서와 함께 표준권리금계약서를 의무적으로 작성하여 세무서 확정일자를 통하여 공시하는 방안이다. 새로운 임차인 입장에서는 전임차인의 권리금이 공시되어 합리적인 권리금가액을 인지하고 계약을 할 수 있고, 재개발 등의 경우에 보상기준으로 활용할 수 있다. 표준권리금계약서에 권리금 중개보수란을 추가하여 잔금 시 발생할 수 있는 중개보수 관련 분쟁을 사전에 협의 할 수 있다.
 셋째, 권리금 권원 보험을 도입하는 방안이다. 지역상권 중 표준점포를 선정하여 감정평가하고 한국공인중개사협회의 지역 모니터링 업체와 권리금 데이터를 종합하여 층별(지하, 1층, 2층, 기타 층)가격지수와 업종별(대표업종을 선정)가격지수를 마련하여 객관적인 평가기준이 필요하다. 객관적인 권리금의 평가가 나오면 권리금의 최저 하안선(평가기준의 50%)을 정하여 권리금 권원보험을 도입하는 방안이 있다. 이렇게 하면 재개발 상가보상 분쟁 시 보상기준을 마련할 수 있고 상가권리금 보험을 통하여 임차인은 최소한의 상가권리금을 보장받아 안정적인 영업을 할 수 있을 것이다
 넷째, 권리금 양도 양수 시 발생한 양도차익은 양도소득세를 부과하고 제도적으로 보호를 받아야 한다. 소득세법에 상가권리금 양도소득항목을 추가하고 부과기준은 현행 세법을 따르되 세율은 큰 부담을 주지 않도록 현실화해야 한다. 과세당국은 정당하게 세금을 징수하고, 임차인은 권리금을 법적으로 보호받고 보상기준으로 평가 받아야 한다.
 다섯째, 상가권리금 중개보수에 대한 요율을 다음과 같이 제안을 하고자 한다. 상가권리금에 대한 중개 시 권리금 중개보수를 권리금 가액의 5%이내에서 임차의뢰인과 개업공인중개사간의 상호협의로 중개보수를 정한다. 현행 상가임대차 권리금은 중개보수는 컨설팅 명목으로 관행상 3%～10%를 받고 있다. 권리금계약은 상가임대차 계약의 종된 계약이나, 별도의 권리금 계약을 체결하기 때문에 중개보수 청구권이 발생한다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 중개보수와 별도로 상가권리금 중개보수를 지급해야 한다.
 본 연구는 상가권리금에 대한 인식을 조사하였으며, 특히 서울특별시 상가 임대차 상담 자료와 부동산전문가의 인터뷰를 통하여 실증적으로 상가권리금 중개보수의 지급방식과 적용요율을 제시하였다는 점에 의의가 있다. 이로써 상가권리금 법제화에 따른 중개서비스의 역할을 증대하고, 임차인의 영업권과 임대인의 재산권을 보호하고 상호 분쟁을 예방하여 건전한 거래질서를 확립하는데 기여할 수 있을 것이다
 
 
 주제어 : 권리금, 상가임대차, 임차인, 임대인, 개업공인중개사, 중개보수
[국내 학위논문]
국 문 초 록 상가건물 임차인의 우선변제권에 관한 연구 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 부동산투자경영 전공 차 경 수 본 연구는 상가건물임차인의 우선변제권제도를 실효성 있게 가장 합리적인 방법으로 보호할 수 있도록 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 현행 상가건물임대차보호법 및 시행령의 내용에 관하여 고찰하고 이와 관련된 선행 연구논문 등을 중점적으로 정리·분석하였다. 그리고 여러 가지 문제점들에 대하여 해결방안을 마련하기 위해 우선변제권과 관련된 판례와 사례들을 검토하였다. 우선변제권제도가 안고 있는 주요 핵심적인 문제점들의 개선방안을 요약해 보면 다음과 같다. 첫째, 동법의 적용대상을 사업자등록 대상여부와 일정금액을 기준으로 하고 있어 적용범위가 모호하고 좁기 때문에 적용범위를 확장해야 한다. 즉 동법의 적용범위는 영리·비영리 또는 법인·비법인을 불문하여야 하고, 또 건축법상 규정하는 건축물의 용도구분과 상관없이 일단 주거용 건물의 임대차 이외의 모든 건물의 임대차에 동법이 적용될 수 있도록 동법을 보완·개정해야 한다. 또한 동법 제2조 제1항 단서조항의 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용을 제외한다는 규정과 제2항의 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 환산보증금을 보증금에 합산하여 적용범위를 결정한다는 규정도 실효성이 없기 때문에 삭제해야 한다. 둘째, 대항요건과 관련하여 동법 제3조 제1항은 건물의 인도와 부가가치세법 제5조 등에 의한 사업자등록신청을 요구하고 있는데, 여기서 문제가 되는 것은 사업자등록신청시 제출하는 임대차계약서가 본래의 계약서가 맞느냐 하는 점이다. 즉 동법의 적용범위에서 제외되는 고액임차인이 임대인과 담합하여 이중계약서를 첨부하여 대항력을 취득할 수 있고, 또 가장임차인이 건물주와 짜고 허위계약서를 작성하여 소액임차인의 최우선변제권을 취득할 목적으로 사업자등록신청을 할 수 있다. 따라서 임대차계약서의 진위 여부를 판단 할 수 있는 조사권이 실무담당자에게 주어져 보증금액을 축소신고 하는 사례나 허위로 계약서를 만들어 사업자등록신청을 하는 경우가 없도록 동법을 보완·개정해야 한다. 대항력효력발생에 대하여도 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날에서 신청한 당일부터 발생한다고 개정해야 한다. 또한 동법 제16조의 일시사용을 위한 임대차에 대하여는 동법의 적용에서 제외한다고 규정하고 있는데, 이 또한 모호한 규정이기 때문에 명문화해야 한다. 즉 임대차기간이 6개월 이상이고 대항력을 갖춘 경우에는 동법의 보호를 받을 수 있도록 동법을 보완·개정해야 한다. 셋째, 임차보증금회수에 관하여 동법 제5조 제2항은 동법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경·공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 한편 동법 제14조에 의하면 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있다고 규정하고 있다. 이와 같이 임차보증금 보호를 위해 우선변제권제도와 최우선변제권제도를 시행하고 있지만 현실적으로 많은 부작용이 발생하고 있다. 예를 들면 경·공매 위기에 있는 임대인의 경우, 동법의 적용범위에서 제외되는 임차인에게 이중계약서를 만들어 주어 대항력을 취득할 수 있도록 한다거나, 또한 가장임차인과 공모하여 최우선변제권의 대항력을 보유할 수 있게 해 준다거나, 이렇게 할 가능성은 매우 높다. 따라서 적용범위의 기준이 되는 동법 제2조 제1항 단서조항은 법 규정의 실효성이 없기 때문에 삭제해야 한다. 또한 동법 제14조의 최우선변제권제도에 대하여도 이를 폐지하거나, 아니면 별도의 가장임차인에 대한 예방책을 만드는 것이 필요하다. 넷째, 동법 제2조 제1항은 임차인의 보호범위에 대하여 제한하고 있는데, 이 예외규정을 없애는 것이 궁극적으로 바람직하다. 즉 주거용건물 임대차 이외의 모든 건물의 임차인이 동법의 보호를 받을 수 있도록 동법을 보완·개정해야 한다. 또한 동법 시행령 제4조에는 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있는데, 이 또한 과도한 규정이기 때문에 주택임대차보호법에서 규정한 20분의 1로 조정하는 것이 적절하다고 생각한다. 다섯째, 동법 제10조 제1항 제7호에 의하면 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우, 임차인의 5년간의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 이는 임차인의 시설투자금에 대해서는 전혀 보호를 못 받는 규정으로 임대인이 얼마든지 권리남용을 할 수 있으며, 임차인으로서는 가장 불리한 규정이다. 따라서 일방적인 거절권행사 보다는 임차인과 협의하여 임차인의 시설투자금에 대한 상당한 보상이 이루어지도록 동법을 보완·개정해야 한다. 이상에서 본 바와 같이 상가건물임차인의 우선변제권에 관한 문제점과 개선방향을 요약해 보았는데, 이러한 문제점들을 해결하기 위해서는 판례 및 동법의 시행과정상 나타난 문제점들을 세밀하고도 정확하게 분석하여 동법의 보완을 통한 개정작업이 필요하다 하겠다.
[국내 학위논문]
이 논문은 상가건물임대차에 있어서의 권리금에 관한 일반적이고 전체적인 쟁점을 다루고자 한다. 일반적적으로 권리금이란 주로 도시의 토지 또는 상가건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 내지 특수한 권리이용의 대가로 지급되는 건물자체의 사용수익을 제외한 금전을 말한다. 이러한 권리금은 거래실제상 다양한 요인을 근거로 산정이 되며, 그 내용이나 권리금이 수수되는 대가도 다양한 모습을 가지고 있는 것이 특징이라고 할 수 있다. 권리금에 관한 법적 다툼은 증가되고 있고, 특히 이러한 법적 분쟁은 임차권의 수용 및 상가건물의 경매 시에 자주 발생하고 있으나, 판례는 권리금에 관하여 아주 소극적으로 인정하기 때문에 임차인은 권리금에 관한 직접적인 소송보다는 임대차보증금의 반환 또는 유익비의 반환소송을 통하여 권리의 반환을 해결하려고 하는 등의 법적 기피현상까지 발생하고 있는 것이 현실이다. 이에 따라 이 논문에서는 상가권리금에 대하여 사법을 중심으로 논문과 이론서를 바탕으로 정리하여 문헌들을 분석하였으며, 외국의 입법례를 국내법과 비교법적으로 연구를 하였다. 대법원 판례에 관하여 상가권리금에 대한 이론을 비교·분석하고 정리했을 뿐만 아니라, 기존의 관련 법률의 문제점을 고찰하여 상가임차인의 상가권리금 보호방안에 대하여 연구한 결과, 다음과 같은 개선방안을 제안하게 되었다. 첫째, 입법적 제안으로 상가임대차계약시 상가임대차 표준계약서를 작성해서 권리금의 내용을 계약내용에 포함시킨다면 보다 수월하게 권리금 분쟁을 해결하거나 임차인의 권리금을 보호할 수 있다. 또한 임차인의 권리보호를 위해 임대차 기간의 보장이라는 측면에서 입법이 검토되어야 한다. 둘째, 해석적·정책적 제안으로 비용상환청구권을 강행규정화하여 임차인이 비용상환청구권을 통하여 권리금의 상당부분을 이루고 있는 시설투자금을 회수하도록 하는 것도 바람직하다. 또한 보증금의 상한선을 폐지하여 모든 임차인으로 적용범위를 확대해서 모든 상가임차인을 보호할 수 있도록 해야 한다. 셋째, 상가세입자 권리금의 영업보상을 개선하기 위해서 권리금의 재산적 가치의 발생요인을 분석하여 개발이익과 바닥 권리금과 같은 투기적 요인을 배제하되, 유형물·무형적 재산가치 등 정당한 재산가치에 해당하는 부분은 영업손실 보상의 대상으로 인정하여 상가세입자의 영업손실보상금을 현실화하여야 한다. 넷째, 권리금 회수보장보험제도의 도입을 통해 영업용 건물임차인이 지급한 권리금에 대한 최소한의 회수가 보장될 수 있도록 하여야 한다. 권리금회수보장보험제도는 임차인이 예측하지 못한 사유로 인하여 상가건물임대차보호법상의 5년의 임대차기간이 보장되지 못함으로 말미암아 임차인이 지급한 권리금의 회수가 불가능해지는 경우 등이 발생할 경우에 대비하여 상가권리금을 보험제도로써 전부 또는 일부를 회수할 수 있게 하는 것이 우리 헌법상 보장되어 있는 국민의 재산권 보호라는 이념에 부합하기 때문이다. 그러나, 그 구체적인 내용에 있어서 영세상인들에게 금전적 부담으로 인해 널리 활용될 수 있는지는 차후에 보다 신중한 검토가 필요할 것으로 보인다. 다섯째, 권리금 계약 체결시 임대인이나 임차권의 양도인은 이에 관한 정보를 사전에 제공할 의무를 부담하여야 한다. 또한 권리금을 중개대상물로 함으로써 사전에 중개인들이 관련 정보를 제공하도록 하고, 나아가 중개수수료를 관련 법령에 제한을 받도록 함으로써 중개업자에 의해 권리금이 왜곡되거나 부풀려지는 폐단을 사전에 통제할 수 있을 것이다. 위와 같은 제안을 통하여 상가건물임대차에 있어서 권리금 회수 문제에 대하여 권리금의 법적 성질에 따라 체계적인 법리구성을 모색하고 이를 통해 개선방안까지 연관시켜 보고자 하였다. 이러한 본 논문의 시도가 향후 각계각층의 꾸준한 연구, 보다 심도있는 토론, 그리고 진일보된 입법활동 등을 통하여 상가건물임대차보호법의 시행과정과 대법원의 판례 등의 문제점 등을 검토하고 분석하는 조금마한 토대로 될 수 있기를 기원하며, 또한 헌법상 보장된 국민의 재산권 보호라는 법의 이념 혹은 목적에 부합할 수 있는 객관적이고 합리적인 기준 등의 설정이라는 앞으로의 권리금 제도에 대한 연구에 조금이나마 일조할 수 있기를 바란다.
[국내 학위논문]
오늘날 자본주의 경제구조하에서 급속한 산업화, 도시화의 결과로 각 부문의 부동산 수요가 폭발적으로 증가하여 커다란 사회문제로 등장하게 되었다. 인간생활의 터전이 되고 생산과 경제활동의 기반이 되는 부동산은 풍족한 것이 아니기 때문에 필요할 때 항상 누구나 쉽게 이용할 수 있는 것은 아니다. 특히 국토가 좁고 인구가 많은 우리나라는 부동산의 공급이 수요에 미치지 못한 결과로 자연히 타인의 부동산을 빌려 쓰는 생활관계로 발전하지 않을 수 없게 되었다. 이렇게 수요와 공급의 불균형이 깨지고 보면 임대차라는 채권관계에 의한 부동산의 이용관계는 결정적으로 임차권자에게 불리한 작용을 하게 된다. 따라서 계약자유의 원리에 의해 성립되는 임대차에서 볼 수 있는 임대인의 횡포를 지양하고 경제적·사회적 약자인 임차인의 생활을 안정시키기 위해서 국가가 적극적으로 법적 안전책을 마련해 주어야 하는 것이다. 우리 민법 제621조 제2항에서는 임대차는 등기를 하여야만 제3자에 대하여 대항력이 생긴다고 규정하고 있으나 일반인들의 임차권등기에 대한 법적지식의 결여와 비록 등기를 하고자 하더라도 등기절차의 복잡함과 등기비용의 문제 및 임대인이 등기에 협조하지 않는 경향 등으로 인하여 임차권등기의 실제 이용도는 극히 미미한 실정이다. 위와 같은 실정을 감안하고, 특히 경제적으로 열악한 위치에 있는 부동산임차인의 보호를 위해서는 민법의 규정만으로는 부족하다고 느껴 특별법이 제정되었다. 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 농지법(이하에서는 임대차보호법이라 약칭함)이 그것인데 이 법들은 임차인보호를 위하여 특히 다음과 같은 세 가지 내용을 포함하고 있다. 첫째, 등기외의 방법에 의해 제3자에게 효력을 미치게 하는 대항력의 부여, 둘째, 임차권의 존속보호, 셋째, 차임의 상한을 제한하여 차임을 사회적으로 통제하는 것이다. 이러한 세 가지 원리는 상호보완에 의해서 가치상승의 효과가 발생함은 명백하나, 본 논문에서는 임차권의 대항력을 중심으로 연구하고자 한다. 우선, 임차권의 대항력의 발생요건을 보면 독일이나 일본은 인도만으로 대항력을 갖도록 되어 있으며, 프랑스 민법은 공정증서 또는 확정일자 있는 임대차계약만으로 대항력을 인정하고 있으나, 우리나라는 인도와 주택임대차보호법에서는 주민등록을 상가건물임대차보호법에서는 사업자등록까지 요구하고 있다. 대항력의 발생요건으로서 주민등록과 사업자등록을 요구한 입법취지는 외국의 경우는 보증금이 소액이고 그 보증금마저도 임대인의 재산과 분리되어 운용되는 것이 일반적이지만, 우리의 경우는 고액의 보증금이 임대인에게 지급되고 있기 때문에 임대차관계에서의 대항력취득 여부와 대항력취득시기 여부를 분명하게 하지 않으면 임차인을 포함하여 임대인에 대한 채권자들 사이에 권리의 선후관계를 둘러싸고 다툼이 생길 여지가 아주 많기 때문이다. 이러한 것을 미연에 방지함으로써 한편으로는 임차인의 보증금반환채권을 안전하게 보호하고, 다른 한편으로는 제3자 보호를 위한 제도적 장치가 필요하다는 점에 기인한 것이라 할 것이다. 그러나 주민등록과 사업자등록은 공시방법의 불완전성에서 여러 가지 문제가 제기되고 있고, 순수한 행정상 목적에 의한 것을 등기에 갈음한 공시방법으로 생각하는 것은 문제가 있다. 따라서 임차인이 임차권의 單獨登記를 할 수 있도록 立法하거나 제3의 공시방법이 필요한데, 임대차보증금이 일정액 이상인 임대차계약은 이를 반드시 정부에서 마련하는 몇 가지 유형의 표준계약서 양식에 의한 書面契約으로 체결하도록 강제하고, 당사자(특히 賃借人)가 그 서면에 確定日字印을 받아 이를 관할 邑·面·洞長에게 申告하고 그 寫本을 제출한 경우에 한하여 임대차보호법상의 각종의 보호를 부여하는 것으로 하면서, 그 寫本編綴簿를 누구나 열람할 수 있도록 한다면, 임대차관계에 관하여 현명한 공시방법을 마련하는 길이 되지 않을까 생각된다. 두 번째로 대항력의 내용을 살펴보면, 대항력의 내용은 임대차관계의 존속 중 임대차 목적물이 제3자에게 양도된 경우에 당사자사이에 승계에 관한 별도의 약정이 없더라도 법률의 힘에 의하여, 양수인은 종전의 임대인의 임대차계약상의 의무를 모두 승계한다는 것이다. 우리나라의 통설과 판례는 종전의 임대인은 그 의무관계에서 이탈하는 것으로 이해하고 있다. 이는 양수인에게만 책임을 부담시켜 책임재산의 축소를 의미하므로 임차인을 매우 불리하게 만드는 것이다. 따라서 양수인은 임대인의 지위를 승계하지만, 종전임대인의 임대차계약에 터 잡은 履行責任(보증금반환의무)은 면책되지 않고, 양수인과 종전임대인은 임차인에 대하여 병존적으로 책임을 져야 한다는 독일의 법제가 더 타당하다고 생각한다. 다만, 종전 임대인의 중첩적 이행책임을 無制限 인정하는 것은 그의 법적지위를 지나치게 장기간 동안 불안정하게 하는 것이어서 그에게 가혹하므로, 독일민법 제566조 제2항 제2문의 규정을 유추하여 일정한 기간 내에 임차인이 양수인에 의한 임대인 지위의 승계에 이의를 제기하지 아니하면, 종전 임대인은 그 이행책임으로부터 면책되도록 하는 것이 공평할 것이다. 마지막으로 중간임차인에 대해 살펴보면, 이미 제1순위의 저당권(기타 담보물권 포함)이 설정된 주택 위에 다시 대항력을 갖춘 임차권이 성립하고, 그 후에 제2순위의 저당권이 설정되고, 그 주택이 제2순위 저당권자의 「담보권실행경매」에 의하여 또는 주택소유자에 대한 인적채권자의 「강제경매」에 의하여 매각된 경우에, 위 임차인은 경락인에게 대항할 수 있는가가 문제되는데, 중간임차인의 지위를 어떻게 파악하는가 하는 것은 임차인보호를 위하여 상당히 중요한 의미를 지닌다. 독일 법제에 있어서는, 中間用益物權者는 후순위권리자의 경매신청에 의하여 어떠한 불이익도 당하지 않으며, 특히 토지·주택 등의 임대차에 있어서는 설사 선순위권리자의 신청에 의하여 경매가 이루어지더라도 그 이전에 임대차 목적물이 이미 임차인에게 인도된 경우에는 임차인은 경락인에게 대항할 수 있도록 되어 있다. 우리나라 판례는 저당권설정 후에 임차권의 대항력을 갖추게 된 경우 강제경매나 후순위저당권의 실행으로 임차주택이 경락되어 선순위저당권이 소멸하면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위저당권과 함께 소멸하므로 경락인에게는 임차권을 가지고 대항할 수 없다고 보고 있는데, 이는 무주택 서민을 보호한다는 주택임대차보호법의 입법취지에 反한다고 본다. 일반적으로 당해주택이 서민용 아파트나 연립주택인 경우에는 분양 당시 이미 은행의 근저당권이 설정되어 있는 것이 대부분이기 때문에, 판례와 같이 후순위저당권의 경매실행으로 선순위저당권과 함께 中間賃借權이 소멸하는 것으로 새기면 주택임차권은 보호될 수 있는 경우가 희박하기 때문이다. 따라서 후순위저당권의 실행으로 목적물이 경락되어 선순위저당권이 소멸한 경우 경락인이 경락가격산정과 같은 여러 사정들로 보아 이른바 중간임차권을 고려하였다고 보여지면 비록 임차목적물의 양수인이 법률행위에 의한 개념이지만 이를 넓게 해석하여 법률의 규정에 의한 경락인 도 주택임대차보호법에 의한 양수인에 해당하는 것으로 해석하여 임대차의 존속을 인정하는 것도 고려해봄직하다. 임대차법을 해석·적용함에 있어서는 주거생활의 안정보장이라는 입법목적에 비추어 약자인 임차인의 지위가 무엇보다도 우선되어야 함은 당연하다. 그러나 임대차관계에 제3자, 특히 담보권자나 경락인 등이 개입되는 경우 임차인의 지위보호 못지않게 거래안전의 보호라는 커다란 과제가 대두되는바 무조건적인 임차인 보호로 인해 임대인이나 제3자의 이익이 무시되고, 이들은 어떠한 불이익을 강요당하여도 감수해야 한다는 것은 임대인의 보호와는 역행하는 결과를 초래할 수도 있게 된다. 결국 이러한 두 가지 요청을 교량하고 조화로운 해결방법을 찾아내어 합리적인 해결책을 제시해야 하는 바 이는 입법과 해석에 있어서 언제나 그때그때의 사회·경제사정을 고려하고, 대립되는 이해당사자 쌍방의 이해의 조화와 공평을 꾀하여야 함을 잊어서는 안 될 것이다.
[국내 학위논문]
부동산 경매제도가 일반화, 대중화 되지 못하고 있는 이유들을 보면 절차의 복잡함과 기존의 잘못된 경매에 대한 인식, 그리고 만연한 불안감으로 인해 경매에 참가하지 못하는 점과 입찰 목적물에 대한 여러 가지 법률문제의 권리분석에 대한 불안감 및 매각 후 소유자, 채무자, 임차인 등의 매각으로 인해 불이익을 받게 될 자들의 방해나 저항에 대한 불안감 때문일 것이다. 따라서 본 논문에서는 경매의 활성화 도모하기 위한 노력의 일환으로 경매제도의 개선에 주안점을 두고 연구 하였다. 본 연구의 결과로 얻어진 문제점과 개선방안을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 부동산경매진행 절차 중에서 매수인들이 경매부동산의 인수여부를 판단하여 응찰금액을 결정하는 가장 핵심적인 자료인 현황보고서가 부실하게 조사되고 있는 점이 가장 큰 문제로 지적된다. 이에 대한 개선방안으로 현황조사 전에 미리문제 될 수 있는 내용을 파악한 뒤에 그 부분에 대해 보다 더 세밀하게 조사 할 수 있도록 자료의 사전준비를 해야 할 것이며, 이를 실질적으로 조사하는 집행관에게는 부동산에 대한출입권, 점유자나 채무자에 대한 질문권, 임대차계약서 등의 문서제시를 강요하고 건물 내부구조나 사용용도를 객관적으로 확인 할 수 있도록 행정관의 강제력 사용을 확대실시를 할 수 있도록 하며, 민사집행법 제8조를 준용하여 공휴일과 야간에도 집행관으로부터 허가를 받아 조사 할 수 있도록 하고 이런 집행관 기능을 제대로 활동할 수 있도록 보수등 수수료의 현실화를 보완한다면 상당 부분 문제점을 개선될 것으로 본다. 둘째, 인도명령제도에 대한 통지의 문제점에 대하여 그 개선방안으로는 인도명령의 상대방을 점유의 독점성이 없거나 인도명령의 집행력이 미치는 자는 또는 동거 하는 가족, 피용인 같은 점유보존자까지 포함시켜야 한다. 셋째, 경매 응찰자는 이해관계인의 지위에 있지 않아서 정작 응찰 전에 유치권신고 내역과 같은 서류가 있는 사건기록부를 볼 수 있어야 함에도 불구하고 현행법에선 이를 보지 못하여 법원경매의 활성화에 저해요인으로 작용하였는데, 응찰자도 이해관계인의 지위를 보여야 하는 방향으로 법이 개정되어야 할 것이다. 이상으로 부동산 경매제도에 관한 연구로써 그 문제점과 개선방안을 제시하였다. 그러나 연구의 한계로는 응답자 표본을 전문가로 한정하다보니 일반이 경매현장에서 느끼는 권리분석의 어려움 등은 문제로 많이 대두되지 않았으며, 또한 그러한 개선방안도 도출되지 않았다. 그러므로 향후의 연구에 있어서는 일반인을 대상으로 실증분석이 이루어지길 기대한다. 또한 부동산 경매절차가 국민의 신뢰를 받는 제도로 정착하기 위해서 는 현행 부동산경매제도의 운용실태와 시행상의 제반 문제점을 지속적으로 정확하게 파악하여 그에 대한 개선방안을 끊임없이 마련해야 한다. 향후 여기에서 논의한 문제점들을 개선하기위한 제도개선이 이루어졌다고 하더라도 완벽한 경매절차가 보장되는 것은 아니다. 부동산환경은 끊임없이 변하므로 부동산경매절차가 시대적 변화에 맞게 합리적으로 적용되도록 부동산 경매업무 관계자의 부단한 연구와 노력이 요청되는 상황이다. 또한 부동산 경매절차의 효율성 제고를 위하여 법률의 개정, 제도의 개선 등도 지속적으로 이루어져야 할 것이다.
[국내 학위논문]
주택은 인간이 인간다운 생활을 하기 위하여 가장 기본이 되는 것으로 외국에서도 주택의 임차권을 물권에 준하여 보호하고 있다. 우리나라의 부동산임대차계약은 다액의 임대차보증금이 오고 감에 따라 임차인의 주거안정 뿐만 아니라 임차인의 전 재산인 임대차보증금의 확보는 매우 중요한 문제가 되고 있다. 그래서 우리민법 제621조는 임차인을 보호하기 위하여 부동산 임차권을 등기할 수 있도록 하고 등기한 임차권에 대항력을 부여하였다. 다만 임차인이 민법 제621조의 규정에 따라 임차권설정등기를 하기 위해선 등기의무자인 임대인의 협조가 필요하기 때문에 현실적으로 임차권등기를 하기는 쉽지 않다는 문제점이 있다. 우리나라는 위 민법 제621조의 문제점을 보완하고 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법을 제정하였고, 주택임대차보호법은 주거생활의 안정을 보장하기 위해 대항력, 임대차보증금 회수, 임대차기간, 차임의 증감청구권, 임차권의 승계 등에 관하여 특칙으로 규정하였다. 임차인이 민법 제621조에 의거하여 임차 주택에 관한 임차권 등기를 경료하지 않아도 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 주택의 인도와 주민등록법상의 전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다고 규정하고 있다. 임차인은 주택임대차보보호법의 대항요건에 따라 대항력을 취득하면 임차주택에 권리변동이 생긴다고 하여도 기존의 임대인과의 임대차계약 내용에 따라 권리를 보호받을 수 있는 것이다. 임차인의 대항요건은 주택의 인도뿐만 아니라 주민등록법상 전입신고가 반드시 필요한 요건인 것이며 대항력을 존속하기 위해서는 임차인은 임대차기간동안 주민등록을 계속 유지해야 하므로 다른 곳으로 주민등록을 이전한다면 대항력은 그 때로부터 상실하게 되는 것이다. 주택임대차보호법은 임차인의 임대차보증금을 보호해 주기 위한 특별법이기 때문에 임차인이 법에서 요구하는 대항력 취득요건과 존속요건만 구비한다면 임대차보증금을 전액 반환받는 것은 문제없다.
 우리나라의 주택임대차보호법은 독일민법이나 일본 차지차가법과 같이 임대차계약과 임차주택의 인도만을 요구하는 것이 아니라 주민등록법상 전입신고라는 절차를 요구하고 있는바, 독일민법이나 일본 차지차가법과 같이 임차주택의 인도만으로 대항요건으로 하는 것은 시기상조인 것 같다. 다만 외국의 입법례에는 없는 주민등록법상의 전입신고에 대하여 문제점이 있다면 개선할 필요가 있다. 주민등록법상 전입신고는 그 자체로서 임대차내용을 공시할 능력을 가지고 있지 않으므로 주택임대차관계를 공시하는 수단 즉 공시방법이라고 할 수 없다 할 것이다. 오히려 주택의 인도라는 공시방법의 불완전성을 보완하는 부수적 보완수단으로서 주택임대차관계에 있어서 중요한 사실인 주택의 인도여부 및 그 날짜, 거주의 계속여부 등을 추정케 하는 유력한 증거방법으로서 전입신고 요건을 대체하는 편이 복잡한 문제의 발생을 미연에 방지하는 길이 될 것이다. 그래서 사견으로도 임차인은 주택임대차계약을 서면계약으로 체결하도록 강제하고, 임차인이 임대차계약서 사본을 읍, 면, 동장에게 신고하면, 신고일부터 주택임대차보호법상의 주택의 인도와 함께 대항력의 취득요건으로 하는 것이 바람직하다고 본다. 그리고 위 계약서 사본을 누구든지 열람할 수 있게 한다면 공시의 효과가 있어 임대차관계로 인한 법률적 문제는 다소 해결될 것으로 보인다.
[국내 학위논문]
The Mongolian People's Republic Civil Code was enacted in 1963 during the socialist era, and the same Civil Code was partially revised to promote market economy in December 1990, after the democratization movement. In the Civil Act, the target of personal ownership was expanded and lease regulations were added. Since 1990, the lease system has developed rapidly as democratization has progressed and changed from the central planned economy to the market economy.
 Since entering the market economy, Mongolia has seen urbanization, labor concentration in large cities, and a surge in population. Most of the population is concentrated in urban areas(72% of the total population), so urban concentration is severe like other developing countries in Asia. In particular, most of the population is concentrated in urban areas such as Ulaanbaatar, Darhan, and Orhon, and the remaining 28% is distributed in relatively less urbanized areas. Due to housing prices, Mongolian residents' housing ownership has become increasingly difficult and interest in renting has increased. In addition, as more and more people come to the city from the provinces every year, something like a Korean licensed real estate agent office that was not in Mongolia in the past has been developed. 
 The purpose of this paper is to present the direction of improvement for the Mongolian housing lease system by presenting Korea's interpretation and legislative theory on the Mongolian housing lease system. To this end, the Housing Lease Protection Act, precedents, or books by scholars, and thesis were examined. In addition, the Mongolian housing lease system was examined through Mongolian civil law, law code, explanation, and other scholars' books and thesis. In the comparative legal consideration, the commonalities and differences between the two countries' housing lease systems were introduced. 
 Mongolia saw the need to prepare regulations on the right to preferential repayment through amendments. It is also uncertain when the housing tenant has opposing power and when it takes effect against a third party. Therefore, in order to acquire counterforce, it was necessary for the delivery of the house and the tenant to complete resident registration. Finally, it was suggested that it would be good to stipulate the right to pre-purchase in Korean legislation.
[국내 학위논문]
[국내 학위논문]
「주택임대차보호법」은 1981. 3. 5. 법률 제3379호로 제정되어 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거안정을 보장함을 목적으로 시행된 지 30여년의 세월이 지나는 동안 주택임차인의 권익보호에 앞장서왔다. 그러나「주택임대차보호법」은 13개 조문밖에 없기 때문에 해석상 어려움이 많아 판례에 의하여 해석하거나 소송에 의존하는 실정이다. 물론 법 규정 못지않게 판례가 그 목적과 취지에 맞게 운영되고 있지만, 이 법의 적용현황을 살펴보면 많은 문제점이 지적되고 있어 시대적 흐름에 따라 새롭게 개선해야 할 제도적 개선사항들에 대하여 연구할 필요성이 있다. 본 연구에서는 우리나라 주택임대차 보호제도의 주요내용을 분석하여, 지금까지의 형성된 판례와 외국의 제도들과 비교검토 하고, 현재까지도 해결되지 않고 있는 문제점을 도출하여 그 해결방안을 모색하고자 한다. 그 내용을 요약하면 아래와 같다. 첫째, 주택임대차 보호제도의 적용범위에 있어서 오피스텔의 경우 무주택서민이고 실제로 주거용으로 사용하는 경우와 가족과 함께 업무와 주거를 포함 일상생활을 영위한다면 주민등록 전입신고가 없더라도 폭넓게「주택임대차보호법」을 적용하여 경매 등이 진행되어도 보증금회수에서 유리한 방향으로 개선해야 한다. 둘째, 주택임차인의 대항력은「주택임대차보호법」제3조 제1항 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라는 규정을 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 개선되어야 한다. 셋째, 임차보증금을 효율적으로 회수하기 위해서는 주택임차인은 주택임대인의 동의가 필요 없이 간편하고 쉽게 확정일자를 받아둘 수 있으므로, 주택임대차계약서에 확정일자인을 받은 주택임차인은 전세권설정등기와 같은 효력이 발생하도록 하여 임차보증금반환 판결 또는 지급명령 절차 없이도 주택임차인에게 경매청구권을 보장하여 확정일자인이 날인된 주택임대차계약서 원본에 관할 법원에서 집행문을 부여받아서 직접 민사집행법상의 임의경매신청이 가능하도록 개선되어야 한다. 또한 주택임차인이 임대차보장 보증보험을 쉽게 가입할 수 있도록 보증보험요율을 크게 낮추어주거나 국가에서 일부 재정을 지원해주는 정책적 배려와 함께 임차주택의 유형별로 차이를 두고 있는 보험가입금액을 아파트처럼 보증금의 전액을 보장하도록 해야 한다. 넷째, 임대차보증금을 반환받지 못하고 임대차기간이 종료된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있는데서 한걸음 더 나아가 임차권등기명령제도의 보완으로 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못할 것이 충분히 예상되거나 임대차기간의 종료가 임박한 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 확대해야 한다. 미등기건물, 무허가건물 등에도 일정한 요건하에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 개선되어야 한다. 다섯째, 주택임대차기간 및 차임 등의 증감청구권과 관련하여 “주택임대인이 정당한 사유가 없는 경우 계약갱신거절권을 제한”하는 규정을 도입하는 것이 필요하다. 또한「주택임대차보호법」제7조에 공정임대료제도를 전면 도입하여 전세가격 및 차임의 과도한 증액을 조정하는 방안이 검토되어야 한다. 2011. 1. 3.부터 시행중인 국토해양부 훈령 제659호(제정 2010. 12. 27.) 전‧월세 거래정보시스템의 운영 및 이용에 관한 규정」에 의거 전국의 전·월세 거래정보가 공개되었다. 앞으로 이러한 축적된 자료를 근거로 하여 공정임대료제도의 도입을 연구하고 발전시켜 나가야 한다. 이상과 같이 본 연구에서는 주택임대인 보호제도의 주요내용을 분석하고, 우리 대법원 판례와 외국의 주택임대차제도를 비교 검토하여 주택임차인보호의 제도적인 문제점과 개선사항을 제시하였다. 주제어(key word) :「주택임대차보호법」, 주택임차인 보호제도, 우선변제권, 임대차보장 보증보험, 전·월세 거래정보시스템.
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