[국내 학위논문]

기업은 현재의 부동산 자산에 대하여 현재시점에 저평가 되어있다는 아쉬움을 극복하려는 생각과 자금조달의 어려움을 극복하고 재무적 상황을 개선하기 위하여 유동화를 진행하게 된다. 그런데 보유 자산의 유동화를 진행하는 과정에서 기업은 투자자에게 지급되는 수익률을 자신이 부담하는 비용이라는 오해를 하는 경우가 많았다. 기업은 보유자산을 활용하여 자금을 조달할 때 단순한 자산매각에 기인하지 아니하고 유동화를 진행하기 위하여 투자자에 대하여 수익률을 만족시켜주는 것 이외에 안전성을 확보하기 위하여 추가적인 신용보강을 하게 되는데 이는 기업의 입장에서는 지급되는 비용과 같다. 이러한 방법들을 활용하여 투자자에 대한 안정적인 배당과 투자자산의 안전성을 확보하여 주게 되는데 기업은 신용보강을 위한 비용들을 지급하면서 유동화를 실행하고 최초의 목적을 달성하게 된다. 해당 신용보강 방법은 부동산의 임대료를 책임지는 것 뿐 아니라 청산시점의 리스크를 완하시키는 방법, 손해배상비용을 확정하여 자산의 운용기간동안 매월 자금을 적립하는 방법, 임대료의 납입 및 청산 자금의 확보를 위해 기타 이행 보험을 통해 해소하는 방법 등 여러 가지 방법이 있으며 이로인하여 기업은 투자자에게 지급되는 비용과는 상관없이 추가적인 신용보강 비용이 발생되는 것과 같다. 본 논문에서는 국내 부동산 유동화 사례를 바탕으로 기업들이 유동화를 위하여 발생 및 지급하였던 신용보강 방법들과 발생된 비용을 확인해 보고 유동화를 통해 확보할 수 있는 유동성을 위하여 어느 정도의 비용이 발생되는지를 알아보고자 한다.

[국내 학위논문]

인류의 역사가 시작된 이래로 부동산은 인류의 생존번영에 없어서는 안 될 물질적 기초를 이루어 왔음은 주지의 사실이다. 인간생존의 3대요소인 “衣, 食, 住”, 즉 食을 위한 농경지, 住를 위한 주택, 衣를 위한 생산시설의 토대를 이루는 것이 바로 부동산이다. 그러나 부동산 특히 토지는 그 유한성 때문에 오늘날 우리나라에서 그 소유, 이용 및 거래를 둘러싸고 심각한 사회적 병리현상을 야기하고 있다. 그 중의 하나가 부동산 범죄이다. 부동산범죄의 특수성은 먼저 부동산 자체의 가액이 엄청나므로 피해자의 경제적 타격이 이에 상응하여 크다는 점, 부동산 관련법규 및 이론이 복잡하고 어려우므로 법률의 門外漢이 쉽게 범죄피해를 당할 수 있다는 점, 부동산에 관련된 특정의 분쟁이 단순한 민사문제에 그치는 경우와 더 나아가 형사문제가 되는 경우의 구별이 어렵다는 점 등을 들 수 있다. 이러한 특징이 있는 ‘부동산범죄’의 유형은 여러 기준으로 나뉘어질 수 있다, 가장 보편적인 방법은 범죄구성요건요소의 하나의 행위(태양)를 기준으로 기망행위, 횡령행위. 배임행위, 침탈행위 등으로 나누는 것이다. 그러나 부동산 범죄를 행위주체별로도 당연히 나누어 볼 수 있다. 부동산 범죄의 행위주체로는 크게 無權利者 , 制限的 權利者 및 所有者로 3분될 수 있다. 이 중에서 본고는 부동산 ‘所有者’에 의한 형법상의 재산범죄를 다루기로 한다. 다만, 부동산소유자에 의한 재산범죄의 문제를 본격적으로 다루기 이전에 부동산과 관련된 범죄문제의 해결을 위해 필요한 부동산 물권에 관한 기초적인 민사이론을 먼저 살펴보기로 한다. 한편 실무에서는 부동산거래가 활발히 이루어지고 있는데 이러한 거래와 관련하여 거래사고가 빈발하고 있는 실정이다. 따라서 부동산거래사고와 관련하여 특히 사회문제가 되고 있는 것이 부동산사기죄인바, 이에 관하여 살펴 볼 필요가 있다. 부동산거래상의 기망행위는 어떻고 사기죄의 성립문제는 어떠한가, 그리고 부동산 사기범죄는 어떠한 모습으로 실무에서 이루어지고 있는가, 즉 이에 대한 실태분석과 문제점 및 대응방안을 차례로 살펴보고자 한다. 다음으로 부동산 범죄가 실제 형법상 가지고 있는 쟁점은 여러 가지가 있겠으나 명의신탁 부동산을 임의처분 한 경우의 형사책임이나 부동산의 이중매매, 이중저당의 형사책임, 담보제공물의 처분행위와 형사책임, 타인권리의 행사를 방해하는 행위 등에 관하여 밀도 있게 연구할 필요가 있다. 특히 부동산범죄에 관하여 명의신탁 분야에는 많은 학자들의 견해와 판례가 있어 형법상 난맥상을 보여주는 바, 이에 대한 정리와 검토가 필요하다 아니할 수 없다. 특히 부동산명의신탁이라 함은 신탁자와 수탁자간의 약정에 의하여 대외적으로는 소유명의를 수탁자에게 부여하고 대내적으로는 부동산의 실권리자인 신탁자가 실질적 소유권을 가지도록 하는 것을 말한다. 부동산에 대한 명의신탁은 민법상 명문의 규정은 없으나, 판례를 통하여 인정되어 온 법률행위였다. 그러나 이 제도는 탈법 내지 불법 수단으로 사용될 수 있다는 점에서 그동안 많은 비판을 받아 온 것이 사실이다. 이러한 명의신탁을 포함하여 부동산을 둘러싼 비실명의 관행을 규율하였던 법으로 종래에 부동산등기특별조치법이 있었다. 이 법에 따르면 “조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 신청하여서는 아니 된다.”고 규정함과 동시에, 동법 제9조는 이를 위반한 경우에 형사 처벌한다고 규정하였으나 단속규정에 불과하여 비실명의 관행은 오랜 기간 지속되었다. 그러나 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 함)은 이러한 행위를 처벌함은 물론 부동산 명의신탁 약정과 이에 기초해서 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동을 무효로 하고 있다(동법 제4조). 따라서 부동산명의신탁과 관련하여 종래와 다른 법률관계 형성이 불가피하게 되었으며, 이 때문에 명의신탁 부동산을 등기명의인이 임의로 처분한 경우 횡령죄의 성립을 인정해 온 종래의 통설․판례도 그대로 유지할 수 없게 되었다. 본 연구의 목적은 부동산범죄에 관하여 일반적 접근 방법을 통해 부동산범죄의 의의, 특징을 알아보고 유형과 실무적 차원에서의 실태 분석과 대응방안, 그리고 유형별 쟁점이 될 수 있는 부분을 심도 있게 연구검토 함으로써 부동산범죄에 대한 합리적 대책을 마련해 보고자 함에 있다. 그리하여 부동산거래의 합리적이고 정상적인 거래를 유도하여 밝은 경제사회의 건설에 앞장서고자 한다.

[국내 학위논문]

외환위기 이후 우리나라의 부동산 가격은 서울 강남과 수도권 일부 지역을 중심으로 큰 폭으로 상승했다. 우리나라에서 부동산은 가계가 소유하는 여러 가지 자산 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 자산으로 부동산 가격의 변동이 거시경제에 미치는 영향력은 크다고 볼 수 있다. 최근 연구 결과에 따르면 부동산 가격이 시장기초가치를 상회하는 거품이 형성되었다는 판단 하에 가격 상승을 주도한 여러 가지 원인 중에 오랫동안 지속되었던 저금리 기조와 유동성 증가를 꼽는다. 이러한 관점에서 본 연구에서는 외환위기 전후로 나누어 부동산 가격의 상승 요인으로 여겨지는 유동성이 부동산 가격과 어떤 관계를 보이는지 알아보고자 한다. 부동산 가격이 특히 유동성 중에서 가계대출의 영향을 받는지 알아보기 위해 Lastrapes(2002)의 동태모형을 이용해 분석했다. 외환위기 전후로 나누어 부동산 가격, 산업생산지수, 유동성, KOSPI 변수들 사이의 관계를 분석하기 위해 요한슨 공적분 검정(Johansen Cointegration)으로 장기적 균형관계를, 벡터오차수정모형(Vector Error Correction Model)으로 단기적 관계를 알아보았다. 그 결과 장기적으로 가계대출은 외환위기 이전에는 부동산 가격과 부(-)의 관계를 보였으나, 외환위기 이후에는 정(+)의 관계를 보여 두 기간이 서로 다른 결과를 나타냈다. 단기적으로 가계대출은 외환위기 전후로 부동산 가격에 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났으며, 계수의 크기를 비교해 본 결과 외환위기 이후 단기적으로 가계대출이 부동산 가격에 미치는 영향이 더 커진 것으로 나타났다. 그리고 이자율이 부동산 가격에 미치는 영향을 알아보기 위해 추가적인 변수로 이자율을 포함해 공적분 검정과 벡터오차수정모형을 추정해 보았다. 외환위기 이전에는 이자율이 부동산 가격에 미치는 영향은 장기적으로는 정(+)의 관계를 보였으나, 단기적으로는 부동산 가격에 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 외환위기 이후에는 이자율은 부동산 가격과 부(-)의 관계를 나타냈고, 단기적으로 부동산 가격에 대체로 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 실증분석결과 외환위기 이후 유동성 중 가계대출과 이자율이 부동산 가격에 미치는 영향이 더 확대된 것으로 나타났다.

[국내 학위논문]

1980년대까지만 하더라도 공급자 중심이었던 주택시장이 공급과잉과 IMF 외환위기로 수요자 중심 시장으로 변화하며 부동산 마케팅의 필요성이 대두되었다. 분양가 상한제의 폐지로 주택시장에 경쟁이 심화되었고 건설 회사들은 새로운 컨셉의 아파트와 특색 있는 기업이미지로 차별화를 시도하였고 이는 아파트 브랜드화로 나타났다. 이러한 주택 시장의 변화 속에서 기업이 브랜드 이미지로 소비자들에게 어필하기 위해 소비자와 양방향적으로 소통하며 공감할 수 있는 마케팅 커뮤니케이션이 각광받게 되었다. 본 연구는 마케팅 커뮤니케이션이 등장할 수밖에 없었던 주택시장의 변화와 소통이 중요해진 사회·문화적 흐름을 알아보고 마케팅 커뮤니케이션을 재진단하고자 한다. 마케팅 커뮤니케이션의 개념과 전략, 이용할 수 있는 채널에 대하여 문헌과 선행연구를 고찰함으로써 부동산 시장에서 기업과 소비자가 소통할 수 있는 마케팅 커뮤니케이션의 다각적인 활용 준거를 제시하고자 한다. 기술의 발달로 상품에 있어서 기능적인 차이는 미미해졌기에 상품을 구매할 때 기능적인 측면보다 이미지를 통한 감성적인 만족으로 구매하는 감성소비사회로 변화하였다. 감성소비사회에서 마케팅 커뮤니케이션을 효율적으로 구현하는 기술이 스토리텔링이다. 고대시대부터 효율적인 의사소통의 방식인 스토리텔링은 상품에 대한 객관적인 설명이 아니라 브랜드와 관련된 이야기를 만들어 소비자에게 제공함으로써 소비자의 감성적 공감을 이끌어 내는 기법이다. 브랜드 스토리를 통하면 기업의 일방적인 주입식 정보가 아니라 소비자가 이미지를 자연스럽게 형성하게 되며 거부감 없이 정보를 수용하게 되어 설득적 효과가 높아진다. 본 연구에서는 스토리텔링의 개념과 스토리텔링 마케팅의 전략을 선행연구와 사례를 통해 고찰하며, 디지털 기술의 발달과 맞물려 스토리텔링의 장점을 부각시킬 수 있는 다양한 채널에 대한 후행 연구의 기저를 제시한다. 시공건설능력 상위 4개의 건설 회사들의 광고 2편씩 총 8편을 선정하여 기호학적인 관점에서 언어텍스트와 영상텍스트를 분석하고, 서사학적인 관점에서 인물·사건·배경·갈등·주제의 항목으로 스토리의 서사요소를 분석하였다. 건설 회사들의 브랜드 광고의 흐름을 분석함으로써 스토리텔링이 어떻게 구현되고 있는지, 소비자와 소통하기 위하여 어떤 광고요소들을 변화시키고 있는지를 분석하였다. 스토리텔링을 활용한 연구가 정치·사회·문화 전 분야에 걸쳐 활발히 이루어지고 있지만 부동산 분야에 한정된 연구가 부족했던 바, 본 연구에서는 영상매체를 이용한 아파트 브랜드 광고에서 스토리텔링이 어떻게 적용되었는지를 질적 연구함으로써, 부동산 마케팅 커뮤니케이션에서 스토리텔링의 활용 준거를 마련하고 후행 연구의 방향성을 제시하고자 하는데 의의를 둔다.

[국내 학위논문]

부동산 시장의 활성화는 다른 경제 지표의 시금석이다. 대규모 토지개발과 도시개발, 정비사업 등에서 부동산신탁은 부동산 개발과 투자의 중요한 패러다임으로 자리 잡아가고 있다. 그럼에도 불구하고 아직 부동산신탁에 대한 통일적 법령의 정비가 확립되지 않은 상태이다. 부동산신탁 사업 기간 중 부동산신탁의 성립과 사업 진행 과정에 관련된 위탁자, 수탁자, 수익자의 채권자 지위에 대한 연구가 필요하다. 위탁자의 일반 채권자의 집행, 조세채권자가 상속세, 취득세, 부가가치세 등을 원인으로 신탁재산에 대해 체납처분하는 경우, 수탁자의 고유재산이 강제집행의 대상인지 여부, 신탁 특유의 수익권의 성질과 수익권의 양도 및 질권설정, 변칙 담보물권인 담보신탁의 우선수익권을 대상으로 하는 채권자의 강제집행상 문제점을 검토한다. 
 
 ※ 주요어: 부동산신탁, 위탁자, 수탁자, 수익자, 수익권, 
 우선수익권, 강제집행, 담보신탁, 

[국내 학위논문]

본 논문은 한국사회에서 중요한 문제로 대두되고 있는 부동산 문제가 대통령 선거 결과에 미칠 영향에 주목한다. 이에 경제투표 이론을 틀로 하여 부동산 가격 변동이 실제로 대통령 선거 결과에 영향을 미치는지 여부를 검증하는 것이 연구의 목적이다. 
 경제투표 이론에서는 대체로 유권자들이 정부여당의 경제정책에 대한 평가를 토대로 투표의 방향을 결정한다고 보고 있다. 한국에서도 대통령선거에서 경제투표의 가능성을 제시한 연구들이 제기된 바 있다. 부동산 소유 형태와 가격 변동에 따른 선거 결과의 차이를 규명한 연구들도 있었다. 
 이를 토대로 부동산 가격 변동 및 부동산 자가 소유 비율과 다주택자 비율, 정부 이념성향에 따른 유권자들의 부동산정책 수행에 대한 기대가 대통령선거 여당후보의 득표율에 영향을 미치는지 분석하였다. 
 분석결과 정부이념 성향에 따라 대통령선거 2년∼1년 전의 부동산 가격 변동이 여당 대통령후보의 득표율에 상이하게 영향을 준다는 것을 알 수 있었으나, 토지 가격의 경우 통계적으로 유의하지 않았다. 자가 소유 비율에 따라서도 부동산 가격 변동이 여당 대통령후보의 득표율에 영향을 미치지만, 아파트와 토지 가격 상승에 따른 득표율 간의 관계는 다른 양상을 보였다. 
 이를 통해 정부 이념성향에 따라 유권자들이 각기 다른 부동산정책에 대한 기대와 평가를 내리고, 자가 소유 비율이 유권자들의 투표결정에 영향을 미친다는 것을 설명할 수 있고, 부동산이라는 개인경제 상황에 기반을 둔 경제투표 연구에 기여할 수 있을 것이다.

[국내 학위논문]

본 연구는 한국의 경기변동의 원인과 그 경로를 분석하는데 동태확률 일반균형(Dynamic stochastic general equilibrium, DSGE)모형을 이용하였다. DSGE모형은 미시적 기초를 기반으로 둔 거시경제모형이다. 가계자산 중 부동산 비중이 높으므로 부동산 시장의 변화가 경기변동에 중요한 요소가 된다. 경기변동에 대한 주택시장의 충격 효과를 분석하기 위해 모형구축 과정에서 주택 차입제약 경로를 도입하였다. 주택 차입제약 경로가 도입된 DSGE모형을 최우추정법으로 추정하고 각각의 구조충격들의 영향과 내생변수들의 변화를 충격반응함수(impulse response function)를 통하여 분석하였다. 이어 역사적 분산분해(historical variance decomposition)분석을 통하여 각각의 구조충격들이 경기변동에 미치는 영향과 통화정책의 효과를 분석하였다. 분석 결과 각 구조충격들과 경제변수들의 움직임은 대체로 일반적인 경제이론에 부합하고 기존연구들의 결과와 일치하였다. 주요 내용으로, 양의 비용충격으로 인해 차입가계의 차입량이 증가하고 이러한 결과는 Iacoviello(2005)의 결과와 일치하였다. 또한 양의 주택 수요충격이 발생했을 때 노동공급으로 산출량이 증가하는 것은 Iacoviello and Neri(2010)의 주택 자산효과(the housing wealth effect)와 동일하였다. 각 구조충격을 통한 경기변동분석에서는 수요충격과 비용충격 및 주택 수요충격이 경기변동을 이끌고 통화충격이 다른 충격들의 영향을 완화하는 것이 확인되었다. 수요충격이 전반적으로 가장 큰 영향력을 보였고 주택 수요충격의 영향력이 예상보다 크지 않았다. 본 연구는 기존의 거시변수와 더불어 주택시장의 변화도 함께 고려하여 한국의 경기변동을 분석했다는 점에서 의미가 있다. 또한 이를 통해 정부의 경제정책을 평가하고 개선점을 제시하는 데 활용할 수 있을 것으로 보인다.

[국내 학위논문]

21세기에 접어들면서 부동산산업은 국가 산업에서 영향력 있는 산업으로 부상하였다. 규모면에서 여타 산업보다 더 큰 시장규모를 보유하고 있으며, 부가가치가 큰 서비스업종에서도 최고수준이며 성장성이 높은 고부가가치 창출 산업이 되었다. 특히 부동산서비스 관련 분야에서 부동산중개업은 국민경제의 중요한 고용원천으로서의 역할을 하고, 국민들의 부동산 거래가 안전하고 신속하게 이루어지도록 하며 부동산의 거래과정에 필수불가결한 서비스를 제공함으로써 국민의 재산권보호와 국민경제에 중요한 역할을 수행하고 있다. 그러나 중개서비스 내부에서는 부동산시장이 공급자시장에서 수요자시장으로 재편되어 가고 있고, 해마다 수많은 사람들이 공인중개사 자격증을 취득하고 있으며, 많은 중개사무소가 창업이 되고 있지만 기존의 중개사무소들 중의 상당수가 경영난을 이유로 해서 폐업을 하고 있다. 중개업의 중요성이 인식되어 가고 어려운 상황이 나타나고 있음에도 불구하고, 이런 어려움을 해결하기 위한 체계적인 연구는 그리 많지 않은 편이다. 특히 중개업 관련 입지에 대한 연구는 타 분야에 비해서 아직은 미비한 단계라 할 수 있다. 이러한 어려움을 해소하고 입지선정을 종합적, 과학적으로 파악하기 위해 다기준분석기법의 하나로 많이 사용되는 계층화 의사결정방법인 AHP를 적용해 중개업소의 입지선정의 의사결정과정에 대한 방법을 제시하고자 한다. 본 연구는 중개업자들이나, 중개업계의 예비 창업자 혹은 이미 창업을 완성한 자들에게 효율적인 입지선정의 방향을 제시하고 길라잡이 역할을 함으로써 잘못된 입지선정으로 인한 창업의 실패를 막고 최소한의 비용으로 최대한의 성과를 거둠으로써 중개 경영의 효율성 및 중개업 발전에 이바지하는데 목적이 있다.

[국내 학위논문]

본 연구에서는 부동산 거래사고에 관한 거래사고의 의의와 유형을 살펴보고, 부동산 거래사고 실태조사를 통해 심층 분석하여, 부동산 거래사고를 사전에 방지할 수 있는 제도적 방안을 제시하고, 나아가 부동산 거래사고가 발생하였을 경우 이를 해결하기 위한 사후대책방안도 함께 제시하였다. 본 연구의 목적 달성을 위하여 공인중개사 161명을 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 부동산 거래사고와 관련된 각종 통계를 이용하여 부동산 거래사고의 원인을 규명하였다. 부동산 거래사고 예방을 위한 제도적 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 에스크로우 제도와 권원보험의 활성화이다. 에스크로우는 매도인 및 매수인 양측을 보호하고, 부동산 거래와 관련되어 있는 금융업자, 변호사, 부동산 중개인 및 그 이해당사자의 이해관계 등 부동산거래와 관련하여 발생하는 모든 업무를 제3자의 입장에서 공정하게 실행하는 역할을 수행한다. 부동산 거래사고 예방과 투명한 거래를 위해서는 에스크로우 제도가 활성화 되어야 한다는 점은 모두가 공감하고 있는 것으로 짐작된다. 문제는 활성화에 대한 의지와 적극적인 정책 실현이다. 둘째, 부동산 권리분석과 등기제도 개선이다. 부동산 거래를 안전하게 하는 것은 부동산 거래 활동에 있어서 가장 근본적이고 중요한 것이다. 부동산권리분석제도는 권리관계에 존재하는 하자를 발견함으로써 부동산거래의 불안요인을 사전에 제거할 수 있고, 따라서 하자있는 등기의 발생도 사전에 예방할 수 있다는 점에서 부동산거래 분야에 이 제도의 도입이 절실히 요청된다. 셋째, 공인중개사 제도의 개선이다. 우리나라의 부동산 중개서비스업의 전문성이 전반적으로 낮아지게 된 근본적인 원인은 바로 공인중개사 자격자 대량배출에 의한 미숙련 전문가의 대량 양산에 있다. 따라서 우리나라의 부동산 중개업 내지 서비스업 제도에 우선 종합부동산서비스회사 제도를 도입하여 규모와 전문성을 갖춘 종합부동산서비스회사에서 부동산 거래시장을 주도하도록 하게 하여야 한다. 또한 높은 전문성을 요구하는 부동산전문가제도로써, 그 자격자로 하여금 부동산 관련 서비스 업무분야에 대한 전반적인 통합서비스를 제공할 수 있도록 업무영역의 확대와 그에 따른 총체적인 책임과 권한을 부여하고, 엄격한 시험과정을 통하여 선발하게 해야 한다. 넷째, 부동산 거래사고 전담기구 신설이다. 부동산 거래사고는 갈수록 지능화 되어가고 있다. 점점 복잡해지고 다양해지는 범죄로 인한 부동산 거래사고 발생에 신속하게 대처하기 위해서는 소비자 보호단체, 법조계, 학계 등과 연계하여 부동산 거래사고 전담기구를 설치해야 한다. 이 기구를 통해 부동산 범죄 예방을 위한 다양한 제도와 수사기법 등을 연구하도록 해야 한다. 이와 같은 제도개선이 이루어질 때, 부동산 거래사고를 예방할 수 있다.

[국내논문]

The research trend of the real estate marketing fields from 1994 to 2014 was analyzed and classified in this study. First of all, researches were analyzed by the frequency of 4P(Price, Product, Place, Promotion), the classification of marketing activities, the collection of data, the method of statistical analysis, and authors. Also, researches were analyzed by the chronology of real estate marketing subjects ; product, price, promotion, distribution, analysis of marketing environment, information system and marketing research, consumer behavior, STP(Segmentation, Targeting, Positioning) etc. We found distinctions between real estate marketing research trend and that of general goods by means of quantitative analysis, and that of real estate in general as well. First, the marketing environmental analysis was the most frequently used subjects among subdivisions of the real estate marketing fields. That is, the center of real estate market has been changed from the provider to the consumer demand. Second, marketing mix studies were highly frequent among marketing 4P, which was suspected by the reasons of the complexities of the real estate itself. Third, most of authors' affiliation was university and performed alone, which was different from the previous study results. That's why the cooperative studies are needed in the future. Forth, most of the data collection method was primary data. It shows the needs of systematic empirical study in future. Fifth, research fund supporting for the real estate marketing fields was only 17%, although it is quite real working-level economy. Results suggest that research fund expansion plans would be needed in private sector. Chronological analysis found that the significant area of interest was promotion, marketing environmental analysis, consumer behavior, STP.

[국내 학위논문]

한국의 부동산 시장은 가격의 변화가 심하고 시장의 자율적인 질서가 원활하게 작동되지 않아, 정부의 규제를 많이 받고 있으며, 다양한 부동산 정책이 사용되고 있는 시장실패의 대표적인 분야라고 할 수 있다. 한국의 경우 국민 자산중 부동산이 80% 정도를 차지하고 있을 정도로 부동산에 대한 관심이 높으며, 부동산 정책이 성공적으로 집행되기도 하지만, 때로는 반발과 저항을 불러 일으켰고, 정책의 당초 취지와는 달리 현실에서는 다른 방향으로 작용하기도 하여 부동산 정책의 실패를 초래하기도 하였다. 역대 정부의 부동산 정책을 살펴보면 복지？ 문화 등 정부의 다른 정책에 비해 지나치게 잦은 변화를 보여주고 있으며, 부동산 정책이 규제 강화와 완화를 반복하여 왔다. 본 연구는 역대 정부의 부동산 정책의 변동과정을 살펴봄으로써 정책 변동의 요인을 연구해보고자 한다. 한국의 부동산 정책 중에서는 정권의 교체 또는 특정 시기와 상관없이 연속적으로 사용되고 있는 정책이 있는가 하면, 특정한 정권 또는 특정한 시기에 불쑥 나타났다가 사라지는 정책이 있다. 아울러 비교적 큰 논란이나 반발 없이 안정적으로 운용되고 있는 부동산 정책이 있는가 하면, 논란과 반발이 많아 잦은 변경과 불안정한 모습을 보이는 부동산 정책이 있다. 이러한 점에 착안하여, 부동산 정책의 연구 대상으로는 변동의 유형을 네 가지로 구분한 다음 각 유형에 적합한 네 개의 사례를 선별하여 분석대상으로 하였다. 변동 유형 및 사례를 설명하면, 불연속적이고 불안정한 정책사례로는 ??토지공개념 3법??, 불연속적이고 안정적인 정책사례로는 ??종합부동산세??, 연속적이고 불안정한 정책사례로는 ??아파트 분양가 규제??, 연속적이고 안정적인 정책사례로는 ??임대주택 건설??이다. 사례연구의 이론적 분석틀은 Sabatier의 정책옹호연합 모형을 기본으로 하고 정책네트워크 이론을 통해 보완하여 부동산 정책이 정책환경, 정책하위체계, 정책네크워크 구조 등이 변화함에 따라 어떻게 달라지는지를 분석하였다. 주요 연구내용 및 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 대외적 충격에 의한 정책변동이 대내적 변수에 의한 정책변동 보다는 정책변동이 급진적으로 변함을 알 수 있다. 대외적 충격에 의한 정책변동은 기존 정책과는 단절된 혁신적인 정책변동으로 나타나며, 정책에 대한 논란과 갈등도 심함을 알 수 있다. 반면, 대내적 변수에 의한 정책변동은 기존 정책의 문제점에 대한 정책 수정 또는 정책개선의 형태로 나타나고 정책경쟁에 의한 정책변동으로 정책의 변동이 점진적인 성격을 지니고 있음을 보여준다. 둘째, 정책네트워크의 구조에 따라 부동산 정책이 안정적인가 또는 불안정적인가로 구분되어진다. 혁신적이고 논란이 많은 정책이라 하더라도 정책네트워크 구조가 협력적으로 되어있으면 동 정책은 일부 완화 등을 거쳐 정책이 지속적으로 유지됨을 알 수 있다. 반면 정책네트워크 구조가 갈등적이고 대립적으로 되어있으면 부동산 정책이 계속 유지되더라도 항상 불안정하고 논란이 심하며 특정한 계기에 의해 언제든지 소멸될 수 있음을 알 수 있다. 본 연구의 정책적 함의를 모색하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 정책의 잦은 변동은 일시적으로 효과가 있다고 하더라도 정책하위체제간 새력확장을 위한 끊임없는 대립과 갈등을 초래한다. 이러한 갈등과 대립은 국민들로 하여금 부동산 정책에 대한 신뢰성을 저하시키고 언제든지 부동산 정책이 바뀔수 있는 있다는 불심감을 불러일으켜 부동산 정책의 효과를 저하시킨다. 따라서 부동산 정책은 일관성있게 지속적으로 추진되어야 그 효과를 발휘함을 알 수 있다. 둘째, 부동산 정책이 안정적으로 정착하기 위해서는 정부부문과 비정부부문의 각 행위자들간 공식적·비공식적 연결통로가 유지되어야 하고, 상호 이익공유가 가능한 관계가 형성되어야 한다. 부동산 정책 도입시 논란과 갈등이 많은 정책이라 하더라도 정부부문과 비정부부문의 각 행위자들간 상호 작용이 활발하고, 상호 이익공유를 형성할 수 있는 관계와 방안이 마련되면 부동산 정책은 안정적으로 정착될 수 있다. 셋째, 부동산 정책이 안정적으로 유지되고 발전되어 나아가기 위해서는 정책행위자간 정책경쟁에 의한 정책의 개선이 필요하다. 한국의 부동산 시장은 대표적인 시장실패의 분야로 부동산 정책에 대해서는 시장 중시론자와 규제 중시론자와의 첨예한 대립과 갈등이 있었고, 부동산 정책은 이익배분에 직접적인 영향을 미치기 때문에 정책에 대한 논란이 끊임없이 제기되었으며, 이러한 대립과 갈등은 부동산 정책의 효과를 저하시키고 부동산 시장을 불안정하게 만든다. 이념적이고 이해타산적인 대립과 갈등 보다는 반대집단의 정책이라 하더라도 수용할 수 있는 자세를 갖고 정책경쟁에 의해 보완하고 개선시켜 나아가면 부동산 정책이 발전될 수 있다고 판단된다.

[국내논문]

>For the successful management of real estate development project, the importance level of factors affecting the risk must be considered. Based on a prior study quantifying the relative importance level of risk factors using AHP, this study incorporated the fuzzy technique for the development of the absolute importance level and estimated the importance level of risk factors based on the risk division system. The importance levels of influential risk factors and their associated factors were measured through the correction of the relative importance by internal relations of fuzzy scale. And the composite risk degree of the influential risk factors was calculated through Choquet fuzzy integral. In accordance with the composite priority order of the uncontrollable and controllable risks for the influential factors and their associated factors, the appropriate response plan can be implemented in each decision making process for the risk management in the real estate development project.

[국내논문]

The purpose of the study was to investigate the relevant policies and institutions with respect to the NCS in Real Estate Sector and to develop and analyze the opinions of experts who participated in NCS project to present suggestions for how to leverage and complement the future NCS in each field.The main analysis of the expert opinion are as follows. First, There will be many changes in the education and industrial sector by the NCS. The majority opinion were seen that the degree of change in the education will be larger than the industry in accordance with the development of NCS. Second, the opinion of experts about the over-specification were that over-specificaton would be continuing despite of the NCS. Third, The period required to settlement of NCS was investigated by 3-5 years. It would be needed more time in the industry than in the education. The biggest Concern with regard to NCS future business was investigated that it could be NCS business interruption or discontinuance by Policy Changes.

[국내논문]

중국의 코로나19 바이러스 발생과 유행은 중국 국민들의 정상적인 사회생활과 생산 질서에 지대한 영향을 미쳤다. 중국 전역에서 힘을 모아 노력한 결과 눈에 띄는 성과를 거두었지만, 코로나19 바이러스가 사회 및 경제생활에 미친 결과가 점차 나타나고 있다. 본문에서는 2003년 사스 발생 당시 각 전문가의 의견을 결합하여 코로나19 바이러스의 법률적 성질을 이해하고 각종 부동산 임대 계약에 미치는 영향에 대해 연구하였다.

[국내논문]

This research analyzes the effect of the service factors(bonds with customers, customer orientation, information, and physical environment) referred to the licensed real estate agent on the customer trust by costumer patterns based on the sex and ages. This study is based on metropolitan customers, who have had the experiences on real estate transaction through the licensed real estate agent over the past three years, by questionnaire.We found that the bonds between customers and licensed real estate agent has statistically significant and big influence on the all groups of costumer pattern such as the entire customer group, men and women groups, and thirties to sixties age groups(4 groups). And the other service factors have various significant depending on the customer patterns.According to the result of this paper, for more efficient customer marketing, the licensed real estate agent may focus on the ties with customer to the all kinds of customer group, and use the other service factors depending on the customer group patterns.

[국내 학위논문]

본 연구는 충청북도 제천시를 중심으로 시계열적으로 토지이동의 전환, 주택유형의 변화, 인구와 세대수의 변화, 공시지가의 변화 등의 빅 데이터를 분석하여 도심 중핵부와 주변부 간에 변화를 분석하는 논문으로서 공간적 범위로서 충청북도 제천시의 9개 행정동을 대상으로 하며, 시간적 범위로서는 2006년 1월 1일부터 2015년 12월 31일까지의 자료를 활용한 토지이동, 주택유형, 인구 및 세대, 공시지가 등의 빅 데이터를 분석하였다. 내용적 범위에서 토지이동은 지목변경, 토지분할, 토지합병, 등록전환 등을 조사하였고 주택유형은 다세대, 다가구, 아파트, 단독주택의 신축, 증축, 개축 등을 조사하여 분석하였다. 
 그 결과 토지이동, 주택의 유형, 인구수 및 세대수, 공시지가에서 주변부인 교동, 신백동, 영서동, 의암동, 용두동, 화산동이 중핵부인 남현동, 인성동, 청전동에 비해 많은 변화가 있음을 확인할 수 있었고 향후 충청북도 제천시의 2015년 이후 제천시의 발전가능한 동을 예측할 수 있다.

[국내 학위논문]

국내 부동산시장은 과열과 침체를 반복하며 성장해왔다. 이에 따라 정부에서는 각 시장상황에 대응하는 정책을 활용하였다. 과열시장의 경우 안정화대책, 침체 시장의 경우 활성화대책을 사용한다. 투기과열지구는 2000년대 초반 과열된 시장을 안정화시키기 위한 대책으로 2003년에 적용되었다. 대출규제와 전매제한을 골자로 하는 투기과열지구 정책은 그 효과에 대해 상반된 견해가 존재한다. 이에 이중차분법을 활용하여 정확한 정책효과를 추정하는 것이 본 연구의 목적이다. 본 연구는 2004년부터 2011년까지 존재했던 투기과열지구 정책 중, 2008년 1월 지방지역 해제, 2008년 11월 수도권 해제, 2011년 12월 강남3구 해제, 각 3번의 정책변화를 통해 이중차분법을 진행했다. 종속변수는 감정원의 구별 아파트 매매가격지수에서 전국 아파트 매매가격지수를 뺀 값이다. 주요 독립변수로는 정책유지지역 더미변수, 정책차이 발생기간 더미변수, 그리고 이를 차분한 차분치이다. 이외 독립변수는 거시경제변수와 지역특성변수로 크게 구분할 수 있다. 분석은 강남3구와 수도권을 대상으로 2008년 11월에 발생한 정책차이를 기준으로 한 모형 1, 강남3구와 지방을 대상으로 2008년 1월에 발생한 정책차이를 기준으로 한 모형 2, 수도권과 지방을 대상으로 2008년 1월부터 2008년 11월까지 발생한 정책차이를 기준으로 한 모형 3으로 나누어 분석한다. 분석결과 모형 1에서는 정책효과를 나타낸다고 할 수 있는 차분치의 유의성이 음(-)의 관계로 유의하게 나타났다. 이는 수도권과 강남3구를 대상으로 투기과열지구의 안정화효과가 유의미하게 있었음을 뜻한다. 모형 2에서는 차분치가 유의하지 않게 분석되었으며, 모형 3에서는 차분치가 양(+)의 관계로 유의하게 분석되어, 이중차분의 가정이되는 지수변동의 유사성이 확보되지 않은 것으로 보인다. 본 논문은 2017년 다시 부활한 투기과열지구의 정책효과를 분석하여 향후 정책수립의 지표가 될 수 있음에 의의를 갖는다.

[국내 학위논문]

몇 년간 지속된 경기침체가 시장을 짓누르면서 최근 부동산 시장이 전체적으로 가라앉아 있는 상황이다. 아파트, 토지 등 대부분의 부동산 시장이 가격 하락과 거래 실종의 이중고를 겪고 있는 가운데 빌딩 매매 시장만은 꾸준하게 거래가 이뤄지고 있고 가격도 떨어지지 않고 있다. 국제통화기금(IMF) 관리체제와 2008년 리먼 브라더스 사태 등 몇 차례 큰 고비를 넘기는 과정에서 장기적으로 볼 때 빌딩은 가격이 하락하지 않는다는 인식이 투자자들 사이에 확고하게 자리를 잡으면서 빌딩 투자에 대한 관심이 늘어나게 되었으며, 여기에 퇴직 시기가 빨라지면서 베이비부머 세대의 은퇴가 시작되었고 매월 임대 수익을 챙길 수 있는 소형 빌딩 투자까지 늘어나고 있는 실정이다. 본 연구에서는 늘어나는 소규모 빌딩 투자자 수요에 맞추어 보다 정확하고 합리적인 부동산 개발을 위하여 소규모 수익형 부동산 개발 사업의 타당성 분석 모형을 구축하고, 수익형 부동산 개발 사업의 사업성 제고를 위해 선택 가능한 개발 대안별 사업성에 영향을 미치는 요인(임대료, 공실률, 이자율)의 민감도를 분석하였다. 서울시 강남구 신사동 소재의 소규모 건물을 대상으로 매입 후 현 상태를 유지하는 경우, 매입 후 근린생활로 신축하는 경우 및 매입 후 도시형 생활 주택으로 신축하는 경우의 세 가지 개발 대안으로 각 방안별 수지 분석을 통해 현금흐름 및 운영수지를 알아보고, 투자자의 요구 수익률 6% 및 5년간 임대 사업 후 매각한다는 가정하에 세금 납부 전, 세금 납부 후의 NPV, IRR을 도출하여 각 방안별 타당성 분석을 실시하고, 나아가 민감도 분석을 통해 위험의 정도를 알아보았다. 연구 결과 1안 사례 부지 매입 후 현 상태를 유지하는 방안의 세전 NPV는 38,480천원, 세후 NPV는 47,723천원, 세전 IRR은 6.64%, 세후 IRR은 5.20%로 도출되었으며, 2안 기존 건물 철거 후 근린생활시설로 신축하는 방안의 세전 NPV는 175,475천원, 세후 NPV는 15,473천원, 세전 IRR은 8.38%, 세후 IRR은 6.22%로 도출되었다. 3안 기존 건물 철거 후 도시형 생활주택으로 신축하는 방안의 세전 NPV는 404,700천원, 세후 NPV는 170,248천원으로 나타났으며, 세전 IRR은 11.46%, 세후 IRR은 8.38%로 도출되었다. NPV가 0보다 크고, IRR이 요구수익률 6%보다 커 투자 타당성이 충분한 2안과 3안 중 최적의 대안을 선정하기 위해 각 대안별 NPV와 IRR을 비교해보니 세후를 기준으로 NPV(3) 170,248천원이 NPV(2) 15,473천원보다 커 3안을 최적의 투자 대안으로 선정할 수 있었다. IRR법도 NPV법과 마찬가지로 IRR(3) 8.38%가 IRR(2) 6.22%보다 커 3안을 최적의 투자 대안으로 선정할 수 있었다. 하지만 근린생활시설 건물과 비교하였을 때 도시형생활주택의 운영관리의 어려움, 시장선호 저하, 공급과잉 등 투자분석수치 외 다른 요인들을 종합적으로 살펴볼 때 추후 매각의 어려움이 예상되어 본 사례부지는 근린생활시설 건물로 신축되고 있다. 부동산 개발시 단순한 임대 수익률만의 분석은 지양하고 본 연구에서 활용한 현금흐름할인법을 이용하여 타당성 분석 및 개발 사업에 영향을 미치는 주요 요인을 파악하여 민감도 분석과 이외 다른 여러 가지 요인들을 종합적으로 판단한다면 소규모 수익형 부동산 개발을 구상 중인 사업자들의 시행착오를 최소화하는 데 도움이 될 것으로 기대된다. 다만 부지를 매입하는 절차와 주의사항, 건물을 신축하는 과정과 임대 및 사후 관리에 필요한 사항들을 다루지 못한 아쉬움이 남는다.

[국내 학위논문]

인터넷의 급속한 발달로 생활 전반에 걸쳐 사용자가 원하는 정보를 검색하기 쉽고 빠르게 인터넷을 이용하여 물건을 구매하는 전자상거래가 확산하고 있으며, 부동산거래 부분에도 아파트시세 및 매물정보를 비롯하여 원하는 정보를 항상 얻을 수 있게 되었다. 부동산은 일반 상품과는 달리 그 고유의 특성, 즉 장소적 비이전 성, 비교 가능한 유사 물건의 한정성 등 때문에 부동산을 거래하는 데 필요한 정보는 매우 제한적이다. 또한, 부동산 거래에서 실거래 신고, 부동산 등기, 등록 조세납부 등과 일반인들이 생각하고 있는 부동산 거래 관행들 때문에 부동산전자상거래 활성화가 되기 어려운 부분이다. 부동산전자상거래는 정부에서 운영 중인 자산관리공사의 온비드(OnBid)나 한국토지주택공사 인터넷 분양접수 등 일부분에서 성공적으로 되고 운영하고 있으나 개인 간의 거래는 부동산 정보 관련 정보이용료, 매물 등록 등이 부동전자상거래로 인식되는 정도의 실정이다. 그러나 장기적으로 부동산 산업은 부동산의 정보화 발전으로 부동산 유통시장의 구조가 변화하고 있다. 따라서 부동산 매매와 임대를 중개사무소에 의존하던 시대에서 앞으로는 인터넷상의 전자상거래로 흡수되어 많은 부분을 부동산전자상거래에서 담당하게 될 것이다. 국토해양부에서 운영 중인 부동산거래신고시스템은 부동산 매매 계약내용을 등록하고 검인계약서로 갈음한다. 부동산 전․월세 부분에서도 의무적으로 신고하도록 추진 중이다. 부동산거래신고시스템의 자료는 정책 수립 때 공식자료로 활용할 수 있을 것이다. 또한, 현재 법원, 지방치단체, 국세청 등에 분산되어 관리되어온 부동산 관련 정보를 통합적으로 관리할 수 있도록 계속 노력하고 있다. 본 연구 목적은 향후 부동산전자상거래를 활성화할 수 있는 근본적인 대안을 찾기 위한 것으로 다음에 비중을 두어 연구를 진행하고자 한다. 부동산 전자상거래 선행연구를 검토하여 본 연구와 연관성을 파악하였고, 부동산 전자상거래 이론적 고찰을 통하여 부동산전자상거래 현황 및 문제점을 분석하고 부동산 전자상거래 시 필요한 기술적, 법․제도적 요소를 도출함으로써 향후 부동산전자상거래의 활성화 방안에 대해 제시하고자 한다.

[국내 학위논문]

부동산 가격 변동 이론에 관한 연구
 
 우석대학교 대학원
 경영학과 경영학 전공
 이등비
 
 중국 부동산업은 계획 경제 시대에 단위 주택 공급 제도에 의해서 대체되었었다. 1980년대에 들어 경제개방정책의 실시에 따라 부동산업이 다시 살아났다. 1990년대에 들어 경제발전이 본격적으로 이루어짐에 따라 부동산업도 빠르게 발전하기 시작했다. 이에 따라 중국의 주택 공급과 분배체계에 근본적인 변화가 발생했다. 특별히 1998년 주택분배화폐에 대한 개혁 시작한 이후부터 중국 부동산시장 혁명적인 변화가 일어났다. 새로운 부동산 제도는 시장 수급을 기초로 하였다. 정부의 뒷받침으로 새로운 부동산 시스템이 제도화 되었다. 이후로 중국 전국의 부동산 개발 투자도 급성장하고 있다.
 부동산업은 기본적으로 모든 나라에서 국가 경제의 중요한 구성 부분이고, 사회 전체의 재산을 구성하는 중요한 요소이다. 부동산업은 국민 경제의 급속한 발전에 지대한 영향을 미쳤다. 국민 경제와 사회 발전에 안정적이고 심대한 영향을 미쳤다. 중국경제가 끊임없이 발전함에 따라 부동산업은 중국 국민경제에서의 지위도 더욱 중요해졌다. 부동산업의 산업 사슬은 매우 길고 여러 경로를 통해 국가의 거시 경제 상황에 영향을 줄 수 있다. 한 나라의 부동산 산업의 발전에 따라 철강재 가구재 등 다양한 상품에 대한 수요가 크게 증가해 경제가 호황을 누리는데 기여했다. 반면 한 나라의 부동산업이 과열되고 거품이 생기면 자원 분배의 불균형, 자원의 낭비와 정부의 거시 경제 정책 결정에 혼란이 발생하게 된다. 이에 따른 경제 위기는 은행 대출금의 부실화와 신용 위험을 가져오게 된다. 부동산 거품이 꺼질 때는 부동산 분야의 위험이 금융 분야에 영향을 미쳐 금융위기를 초래하게 된다. 부동산 산업과 관련된 산업은 매우 많으므로 부동산업의 불황은 실물 경제에 영향을 끼쳐 투자가 감소하고 국가 경제가 쇠퇴하는 결과를 초래하게 되었다. 중국 지난시의 자료에서 부동산 시장의 요동은 중국 거시 경제에 다음과 같은 영향을 미친다는 사실이 확인되었다. 부동산 가격의 파동은 소비재의 판매에 중요한 영향을 준다. 중국의 부동산 투자 파동은 GDP 변화에 뚜렷한 영향을 끼친다. 부동산 투자가 1% 성장할 때, GDP는 0.181% 성장한다. 중국의 부동산 가격이 1% 포인트 상승하면 인플레이션은 0.118% 포인트 상승한다.
 부동산 경기는 중국 경제의 기초적이고 선도적인 산업이다. 부동산 산업의 상품은 주택이기 때문에 사회 경제 활동의 기초적 요소이다. 부동산업은 중국국민경제의 기초라고 할 수 있다. 국민 생활은 집을 떠나서 생각할 수 없기 때문에 부동산업은 국민 생활과 직결된 중요 산업이다. 부동산업과 거시 경제는 관계가 밀접하기 때문에 부동산 가격은 경제에 영향을 미치는 중요 요소이다. 부동산 가격 변동은 경기에 중요한 영향을 미친다. 
 본 논문은 부동산 가격 파동, 부동산 가격변동의 주기성, 부동산 가격 상승 원인 및 영향력에 대해서 연구 했다. 부동산 가격 변동을 분석하여 부동산 시장의 특성과 발전 추세를 과학적으로 분석하였다. 부동산 시장의 건전하고 안정적인 발전은 금융 시스템과 국민 경제의 파국을 막고 안정적인 발전을 유지하는데 필수적인 요소이다.

[국내 학위논문]

“조물주보다 위대한 건물주, 갓물주” 
 건물을 가지고 있는 사람이 신의 반열에 올라섰다는 부동산 불패신화를 풍자한 신조어로 최근에는 금융기관에 예금을 가지고 있는 사람보다 부동산에 투자하는 사람이 더 현명하다는 이야기가 쉽게 들릴 정도로 부동산시장이 활발하고 또 과열되었다. 
 
 금리하락과 박근혜정부의 부동산 3법, 청약 1순위 조건완화 등과 같은 부동산규제 완화정책이 부동산시장의 청약경쟁을 심화시켰고 집값 상승의 원인이 되었다. 이로 인해 목돈을 은행권에 넣어두고 적은 이자를 받는 것보다 대출을 좀 더 받아 부동산 투자로 차익을 실현하고자 하는 사람들이 점차 늘어나고 있다. 실제로 아파트에 대한 공급은 자꾸 늘어나고 높은 청약프리미엄을 바라는 청약수요자들이 많아서 부동산가격이 오르게 되는 현상이 여러 지역에서 발생하고 있다.
 
 부동산업계 내부에서는 이러한 우리나라의 부동산시장이 수요-공급에 의한 시장균형이 아닌 외부적인 현상이나 부동산시장을 조종하는 보이지 않는 손에 의해 가격형성이 이루어진다는 말이 나올 정도로 크게 과열되어있는 것이 현실이다. 
 
 2017년 문재인 정부 출범 이후, 저금리와 국내외 경제 여건 개선을 기반으로 증가한 투기 수요가 주택시장에 진입하는 것을 차단하기 위해 ‘8·2 부동산대책’ 등이 발표되며 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안을 위한 정책을 펼치고 있으나 이에 대한 평가는 분분하다.
 
 이러한 부동산 과열 현상이 몇 년 전까지만 해도 서울· 수도권, 광역시에만 해당된다고 생각했다. 그러나 전주 내에서도 지역 간의 부동산가격 불균형현상이 확연히 드러나고 있다는 사실을 주변에서 많이 듣기도 하고, 실제로 경험하기도 한다. 또한 투기세력으로 인하여 부동산 시세만 오르고 상권까지 갖추어짐에도 불구하고 바로 사장(死藏)되는 지역들도 생겨나고 있다.
 
 전주의 부동산 과열현상이 언제, 어떠한 형태로 진행이 되었고 무슨 영향으로 심화가 되었는지 이에 대한 궁극적인 대책이 없는 것인지 진지한 논의를 해볼 때이다.
 
 본 사례연구의 구성은 다음과 같다. 
 본문 제 1절에서는 전주의 부동산시장 현황을 통해 전주의 주요지역 권역별 부동산가격변화의 특징과 부동산 입지특성에 대해 살펴보고자 한다. 제 2절에서는 전체적인 부동산가격이 상승하게 된 원인을 탐구하여 마지막 제 3절에서는 전주의 부동산가격의 불균형현상이 일어나게 된 원인과 그 대책에 대해 논의하고자 한다.

[국내 학위논문]

조세제도는 시대의 흐름에 따라 변천해 왔다. 특히 경제와 맞물려 많은 이슈를 남기고 있다. 한국의 경우도 고도의 경제성장과 맞물려 조세제도에도 많은 변화가 있었다. 변화를 위해서는 밑그림을 그리고 다음 일을 진행해야 하는데 밑그림이 제대로 정리되지 않으면 본래의 의도와는 동 떨어진 부분이 생기게 된다. 그 중에 부동산의 보유세도 하나라고 생각하여 연구를 시작했다. 많은 분들이 세제개혁이라는 용어를 앞세워 연구 결과물을 내놓고 있다. 부동산 보유세가 근래에 와서 조세의 과세베이스인 소득, 소비, 재산의 관점에서 볼 때 중요성이 떨어지고 선진 각국은 소득과 소비과세에 주안점을 둔 조세정책을 펴고 있다고 한다. 선진 각국이 그렇다고 하더라도 한국적 현실에서 보면 여전히 부동산 보유와 거래차익에 국민적 관심이 상존하고 있는 것은 주지의 사실이다. 그러므로 한국에서는 재산과세와 관련한 세금은 대체적으로 총조세 대비 상대적으로 높아야 할 것 이라고 생각한다. 한국의 재산과세 세수가 OECD 국가중 그 비중은 높은 것은 맞으나 재산과세의 세부항목으로 들어가서 한국의 세금구조를 보면 거래세가 보유세를 훨씬 상회하고 있다. 이러한 세입구조는 미국, 일본, 영국과 비교하였을 때도 한국의 보유과세가 상대적으로 취약하다고 판단된다. 재산세를 증세한다는 입장에서의 지금까지 연구를 보면 대체로 과세표준과 세율의 상향을 통한 증세를 얘기해 오고 있는 것으로 보인다. 연구자는 과세표준과 세율 이전에 한국적 현실에서 과세베이스인 소득, 소비, 재산의 세수구조를 먼저 정립할 필요가 있음을 강조하였다. 그리고 다시 재산과세 베이스를 보유세와 거래세 등으로 세분하여 그 비중을 정리할 필요가 있겠음을 강조하고자 한다. 그 중 보유세의 담세능력이 얼마일까를 여러 준거 기준에 따라 산출해 보았다. 구체적으로2010년도 기준으로 계산해 보니 OECD 3개국가와 비교에 의한 보유세 산출 20.3조원, 일본과 비교한 보유세 산출 45.9조원, 자동차세와 비교에 의한 보유세 산출 51.9조원, 부동산 소유의 기회비용에 대한 보유세 산출 17.2조원, 재산의 수익가치에 의한 보유세 산출 14.4조원이었다. 2010년 현재 한국의 보유세 세수는 5.7조원이었다. 이러한 준거 기준이 절대적 가치는 아니라도 담세능력을 계산하는 데는 충분하다고 판단하였다. 이렇게 산출한 보유세 규모를 참고하여 한국적 현실에 적합한 보유세 규모를 찾아내고 이를 실천에 옮김으로서 조세의 정의가 세워질 수 있다고 믿는다. 한국 조세구조의 큰 틀을 구성하고 그 논의 다음으로 보유세가 거론 되어야 할 것이다. 보유세의 비중이 높아지는 방식으로 세수의 수입구조가 바뀐다 하더라도 연관세목인 거래세와 자동차세의 축소를 통해 국민 전체의 자동차세를 포함한 재산과세의 세수부담액 총량에는 큰 변화가 없는 세수구조의 단기적 재편을 생각해 본다.

[국내 학위논문]

참여정부에서는 2003년도부터 부동산 시장 안정을 위해 다양하고 많은 정책들을 쏟아냈다. 그러나 발표하는 부동산 정책마다 효과가 없거나, 부작용이 더 크거나, 새로운 문제를 낳아왔으며, 특히 2006년 가을 부동산 가격의 급등으로 인해 국민의 부동산 정책에 대한 신뢰도는 추락할 대로 추락하였다. 이에 과연 참여정부의 부동산 정책들이 시장가격 안정에 전혀 효과가 없었는지 통계적으로 검증해 보고, 참여정부의 부동산 정책 중 정책목표를 달성 혹은 실패한 정책을 분류하여 앞으로의 부동산 정책입안에 제언을 하고자 하였다. 본 연구에서는 부동산 가격결정이론 및 부동산 경기변동에 대한 이론을 고찰하고, 참여정부의 부동산 정책에 대한 내용을 정책수단별로 분류하여 정리하였다. 또한 주택 가격에 대한 통계자료를 분석하여 서울지역을 중심으로 각 정책들이 부동산 가격 안정에 효과가 있었는지를 평가하였다. 이러한 분석을 토대로 정책의 일관성과 목적 달성 여부를 평가하고 바람직한 정책방향을 제시하는데 본 연구의 목적이 있다. 본 연구의 연구범위는 다음과 같다. 첫째, 부동산 정책은 2003년부터 참여정부가 발표한 정책들을 그 내용을 하였고, 둘째, 부동산 정책의 효과가 미치는 부동산 시장은 서울의 아파트 시장으로 범위를 한정하였으며 지역적 영향의 차이를 고려하여 한강 이남과 이북을 구분하여 부동산 시장의 현황을 파악하였다. 본 연구의 연구방법으로는 국내외 발표된 논문 및 문헌 등을 중심으로 하는 문헌 연구와 함께 국민은행, 통계청, 부동산 뱅크 등의 통계자료를 분석하는 방법을 사용하였다. 참여정부 기간 동안의 정부 정책의 효과성 여부 판단을 위해서는 정책발표시점 전후의 가격을 비교 분석하는 전후비교법을 사용하였다. 참여정부의 부동산 정책은 크게 수요억제, 공급확대, 재건축 관련 정책으로 구분되며, 초창기에는 수요억제를 위한 정책이 주를 이루었다면 2006년 하반기부터는 공급확대 정책이 주를 이루었음을 을 알 수 있었다. 따라서 참여정부의 부동산 정책은 헌법과도 같은 부동산 정책을 만들겠다는 당초의 공언과는 달리 부동산 시장흐름에 정책방향도 변경되어왔다고 할 수 있다. 앞으로 정부는 정책을 입안하고 발표하기에 앞서 전국적인 데이터의 세밀한 분석을 통하여 단기적 시각에서가 아니라 장기적인 안목을 가지고 정책을 입안하여야 할 것이다.

[국내 학위논문]

논 문 개 요
 가정과 사회에서 중추적인 역할을 하는 40∼50대는 사회에서 바쁜 생활을 하다가 주변의 지인들과 어울리다 보면 일, 직장, 가정, 건강 등 비슷한 고민들을 토로한다. 그런데 유독 은퇴준비에 대한 이야기가 시작되면 조용해진다. 2015년 우리나라 노인 빈곤율은 약 49%로 OECD 국가 가운데 1위로 높게 나타났다. 이런 결과는 노인인구 두 명 가운데 한 명은 은퇴 후 삶의 질이 떨어져 가난하게 살고 있다는 것이다. 이런 문제점은 가족부양 시스템이 무너지고, 부족한 연금제도, 넉넉지 않은 일자리 등 지금의 상황이 변하지 않는다면 현재의 청, 장년들도 지금의 노인들과 별다른 차이 없이 빈곤한 은퇴 후 삶이 되지 않을까 하는 문제인식으로 연구가 시작되었다.
 본 연구의 목적은 소득과 관련한 다양한 은퇴준비 방법 중에서 수익형 부동산 투자가 은퇴 후 삶의 질에 미치는 영향관계 및 투자에 중요한 요인을 알아보기 위한 경제적 은퇴준비 방법에 대해 연구를 하였다.
 연구진행은 선행연구에서 제시된 내용과 문헌을 고찰하여 부동산 환경요인으로 경제환경, 제도환경, 부동산 특성요인으로 수익성, 외형성, 입지성 등 5가지 요인을 추출하였다. 추출된 요인으로 구조화된 설문지를 제작하여 수도권 성인 남‧여를 대상으로 설문조사를 실시하였다.
 수집된 자료를 정리하여 분석한 결과 수익형 부동산 투자가 은퇴 후 삶의 질에 유의한 영향관계가 있는 것을 확인하였다. 또한, 투자 요인 분석결과 첫째, 부동산 환경요인은 제도환경과 경제환경 모두 수익형 부동산 투자에 유의한 영향관계가 있는 것으로 나타났다. 영향력 크기는 경제환경이 제도환경 측면보다는 더 높게 나타났다. 이는 국내‧외 경기변동 등 경제상황은 투자 수익률과 밀접한 영향관계가 있어 위험에 따른 안전성과 환금성을 대비하기 위한 것으로 판단되었다.
 둘째, 부동산 특성요인으로 수익성, 외형성, 입지성과 관련하여 수익성과 입지성은 유의한 영향을 미치고 있었으나, 외형성은 유의하지 않은 결과로 나타났다. 이는 응답자의 투자목적은 은퇴 후 여유로운 삶의 질을 위해 부동산에 투자하는 것으로 수익성이 가장 큰 영향력을 발휘하는 것으로 나타났다. 여기서 수익은 주로 운영에 따른 임대수입으로 은퇴 후 삶의 질에 중요한 역할을 하는 시대임을 알 수 있었다. 
 셋째, 입지성 역시 부동산 투자에 중요한 유인역할을 하는 것으로 투자 부동산 물건이 어디에 위치하고 있고, 왜 그곳에 위치하고 있어야 하는지에 따라 수익률과 밀접한 관련이 있어 중요하게 나타났다.
 넷째, 외형성은 수익형 부동산 투자에 유의하지 않은 분석 결과로 나타났다. 그러나 외형성도 투자하고자 하는 개별 건물의 물리적 특성으로 내‧외부의 크기, 면적, 시설을 말한다. 부동산에 투자하는 목적이 꾸준한 운영수익이므로 외형성도 중요한 요인으로 판단된다. 
 다섯째, 수익형 부동산 투자은 은퇴 후 삶의 질에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 응답자의 대부분은 현재 경제상황과 은퇴 후 생활이 모두 불확실성이 크기에 꾸준하고 안정적인 현금이 유입되는 수익형 부동산에 투자하여 은퇴 전‧후에 소득격차를 해결하기 위한 한가지 방법으로 부동산에 투자를 계획하는 것으로 판단할 수 있었다. 
 
 
 
 주제어: 수익형 부동산, 경제적 은퇴준비, 투자 결정, 은퇴 후 삶의 질, 수익성, 입지성, 외형성, 경제적 환경, 제도적 환경.

[국내 학위논문]

우리나라는 그 동안 여러 정부를 걸쳐오면서 수많은 부동산정책을 통하여 주택가격을 안정화 시켜왔다. 그러나 주택가격은 지속적으로 상승하였고 주택가격문제는 지속적으로 반복되었다. 이는 각 정부마다 정책을 펼치는데 있어 정치적인 상황에 따른 보여주기 식 정책을 펼치고 있고 또한 과거에 실패했던 정책을 마치 새로운 정책인 것 마냥 내놓는 등 본질적인 문제를 해결하지 못하고 있기 때문이다.
 또한 그 동안 정부는 임기 동안 단기적인 정책효과에 입각하여 수요정책 위주로 정책을 펼쳤는데 이는 여론에 부합하기 위한 정책에 불구하였다. 그러나 수요는 공급이라는 근본적 요인의 뒷받침 없이 지속되지 않는다. 공급정책은 그 동안 주택가격을 안정화시킬 수 있는 정책임에도 불구하고 정책발표를 할 경우 개발호재 및 지역수혜로 주택가격상승을 야기한다 하여 여론에서의 비판과 극단적인 요구 등으로 인해 정부입장에서 쉽게 정책을 펼치지 못한 것이 사실이다. 그러나 이제 부동산정책은 더 이상 단기적으로 대중의 심리를 가라 앉히고자 실패한 정책의 번복을 펼치는 것이 아니라 먼 장기적인 관점에서 일관된 부동산정책을 펼쳐 국민들에게 신뢰받을 수 있는 모습을 보여야 한다.
 따라서 본 연구의 초점은 장기적인 관점에서 공급정책을 통해 주택공급이 되고 이를 통해 주택가격이 안정화되는 정책적 제언을 하는데 있다. 분석결과 따르면 서울지역 아파트 가격에 공급정책의 경우 VECM 분석결과 초기에 유의미한 영향력을 보이지 않았으나 방향성 및 지속성을 살펴볼 수 있는 충격반응분석을 통해 살펴본 바 주택가격에 대해 안정적인 반응을 보였다. 또한 공급정책의 경우 초기에는 서울아파트가격에 미치는 기여도가 작지만 기간이 지날수록 기여도가 커지는 것을 확인할 수 있었다.
 연구 결과에 따르면 공급정책은 초기에 주택가격에 대하여 영향력을 보이지 않았으나 기간이 지날수록 주택가격에 안정적이었으며 그에 미치는 영향력이 높아지는 것을 확인할 수 있었다. 따라서 부동산공급정책은 주택가격에 안정을 가져다 주는 요인으로서 단기적인 관점이 아닌 장기적인 관점에서 향후 부동산정책을 펼칠 필요가 있음을 보여준다.

[국내 학위논문]

국문초록 
 역대 한국정부의 부동산 정책 목적과 결과에 대한 연구
 - 1997년 외환위기 전과 후에 대한 비교를 중심으로-
 
 김대현
 리더십개발전공
 국민대학교 정치대학원
 
 우리나라의 공업화가 1960년대 주요 대도시를 중심으로 진행되면서, 인구가 도시에 집중화되는 현상이 발생하여 도시중심의 주택난이 국가발전과 동시에 사회문제로 대두되었다. 급격히 증가된 인구에 대한 주택문제 해결을 위해 정부의 성향, 대통령 선거공약, 대내·외적 경제영향, 그리고 IMF 외환위기 전의 경제와 이후의 경제 상황에 따라 부동산 정책 및 주택정책은 달리할 수밖에 없다. 
 연구의 범위와 내용을 제6공화국에서 역대 정권의 부동산 정책 중 주택정책을 중심으로 연구하였다. 이는 대통령 선거가 간선제에서 직선제로 변하였고, 국민들의 인권신장과 더불어 다양한 요구를 반영한 선거공약이 당선 후 정부의 정책방향으로 자리 잡고 일상생활에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 그리고 연구 내용을 살펴보면, 노태우 정부는 1980년대의 높은 경제성장과 더불어 ′86년 아세안 게임, ′88년 올림픽 게임이 성공적으로 개최되었다. 그리고 경제호황에 힘입어 3저(저금리, 저유가, 저달러) 현상이 나타나면서 시중의 유동성자금이 부동산으로 대거 유입되어 부동산 가격이 급등하는 사회 불안 현상이 발생했다. 노태우 정부는 강력한 부동산 정책이 필요했는데, 그 중 대표적으로 토지공개념을 제도화했고, 서울 주변의 일산, 분당, 중동, 산본, 평촌 5개 신도시를 건설함으로서 인구 분산 효과와 더불어 주택 수요에 맞는 주택을 공급하였다. 김영삼 정부는 이전 정부의 토지공개념 제도를 계승하여 지가를 안정시키는 동시에 원활한 주택공급을 통해 임기 동안 주택매매가상승률이 0.3%정도로 안정적인 주택정책이 이루 수 있었다. 그러나 임기 마지막 해에 외환위기라는 초유의 국가경제위기를 빠뜨리는 과오가 있었고, 이에 대한 국가정책의 변화가 따라올 수밖에 없었다. 김대중 정부는 외환위기를 극복하기 위해 신용카드 발급을 남발했고, IT를 기반으로 한 벤처 활성화 등 수요 진작을 위해 다양한 정책을 집행했다. 그리고 경기부양책으로 침체된 부동산 경기를 회복하기 위해 부동산 관련 규제를 완화하거나 폐지를 하는 등 주택정책을 펼쳤다. 단기적인 수요 진작에는 도움이 될 수 있었지만, 2001년 8월 IMF 금융지원에 대한 조기상환 이후, 부동산 가격이 앙등하는 등의 부작용이 발생하였다. 노무현 정부는 전임 정부가 남겨놓은 사회문제를 유산으로 물려받았다. 임기 초반에는 물려받은 사회적 문제 해결과 동시에 부동산 정책에 대해선 투기수요억제 정책을 우선 집행했다. 그 결과 주택 수요에 따른 공급 부족으로 주택 가격이 상승하는 역효과가 발생하여, 임기 후반에 주택 공급을 위해 2기 신도시를 건설하기에 이른다. 그리고 선거공약에서 청와대와 중앙기관의 지방이전을 천명함에 따라 전국지가가 상승하는 전국 투기열풍을 초래하기도 했다. 그 이후 보수정당이 정권을 획득하였지만, 미국발 서브프라임모기지(subprime mortgage crisis) 사태로 국제금융위기를 직면하게 되었다. 이에 이명박 정부는 부동산 정책을 경기부양책의 일환으로 정책을 구성하면서 부동산 수요·공급 관련 규제를 완화하거나 폐지를 하였다. 부동산 수요를 촉진시키는 계기를 마련하였지만, 투기수요가 부동산에 재유입되면서 부동산 가격이 상승하는 결과를 초래했다. 그리고 도시 재건축을 활성화시키기 위해 재정지원과 관련규제를 완화하여 부동산을 경기부양책으로 활용하였다. 박근혜 정부는 전임 정권의 부동산 관련 정책을 수용하였다. 하우스·렌터 푸어를 위한 서민중심의 정책을 선거공약으로 내세우면서 기업형 임대주택인 뉴스테이 정책을 주도했다.
 주택정책은 보수 성향을 가진 정권에서는 경기부양책으로 규제를 완화하는 등의 경제 활성화 측면의 정책을, 진보 성향의 정권에서는 투기를 억제하고 실수요자를 위한 분배정책을 주로 집행하였다. 그러나 보수·진보와는 상관없이 경제위기상황에서는 경기활성화를 위해 부동산 관련 규제를 완화하는 정책을 펼치기도 했다. 일반 국민들은 정부의 계획적인 신도시건설과 중앙기관 지방이전, 그리고 주택 공급을 위한 택지개발 등으로 인해 지가와 주택 가격이 지속적으로 상승하는 경험을 하였기 때문에, 그들은 투기성 수요자로 전락하고 말았다. 정부가 무주택자의 주택마련을 위해 금융규제를 완화하는 정책을 발표하였지만, 오히려 수혜자는 유주택자들이었고 부동산 투기로 이어졌다. 결국은 정부 정책이 투기수요자를 창출한 결과를 만든 것이다. 그렇기 때문에 근본적인 주택문제 해결을 위해선, 정치논리와 정권의 편향된 정책을 배제하고 합리적인 부동산 정책이 집행되어야 할 것이다.
 
 주제어 : 대통령 선거공약, 부동산, 부동산정책, 주택정책

[국내논문]

The purpose of this study is to propose a methodology to diagnose Real Estate issues by Big Data and to promote predictable policies that people can feel and empathize with in order to enhance the effectiveness of Real Estate policies. In other words, we gathered the news related to Real Estate and analyzed the needs and issues of the people through emotional analysis, frequency analysis and related language analysis, and suggested a model that can extract policy issues and select policies.The proposed model was validated by comparing the results of the Big Data analysis with actual results before and after the announcement of the policy for the Real Estate 4.1 measures.This study suggests that the use of big data research in the field of Real Estate is a basic research that can expand the research and utilization of unstructured data mainly in fixed data. In addition, generalization of model application should be done through more sophisticated analysis in the future.

[국내논문]

Smart contracts are intended to extend the scope of the general contract by improving the mechanism of the Bitcoin block. Smart contracts offer the potential to dramatically reduce the social costs of traditional contracts. In other words, smart contract systems provide the potential to fundamentally address the costs and problems arising from traditional contract signing, performance and verification systems by allowing parties to validate them in real time within the system.This study will explore comprehensively the possibility that such smart contracts can be used in real estate transactions as the representative system of goods verification and transactions. Innovation in smart contract-based real estate transactions and registration systems can provide a new direction for real estate finance beyond a series of moves associated with existing real estate electronic contracts. Disclosure and transaction systems such as real estate registration, which require verification of real estate transactions and increased reliability that affect the daily lives of all people, are specific representations of the property rights system underlying capitalism, and their social functions are very large. Therefore, further research on real estate transactions as smart assets through smart contracts is also necessary.

[국내논문]

As a new paradigm, big data provides a technology that helps predict the future and overcome difficult issues. In the Real Estate market, which is based on a complex mechanism, there were limitations in using structured data for analysis and prediction. Big data is expected to help overcome such limitations by using analysis techniques that includes unstructured data and produce information that can create new values. This study aimed to propose a model that can help diagnose the Real Estate market and predict Real Estate prices. In the proposed model, news articles related to Real Estate (unstructured data) are collected by using web crawling, and the data are quantified via sentiment analysis. And then, in the study, the effectiveness of the proposed sentiment model was verified by strong correlation between the data found in the sentiment analysis and the real sale prices disclosed by Ministry of Land, Infrastructure and Transport. Therefore, future research may be able to use the proposed sentiment analysis model for making decisions related to Real Estate.

[국내 학위논문]

최근 물류창고에 대한 투자가 관심을 모으고 있고 온라인 상거래가 늘어나면서 배달 수요가 증가하고 있으며 이러한 추세가 창고와 물류센터가 새 투자처로 인기를 얻기 시작한 배경으로 보인다. 또한 창고의 수익률이 오피스텔 수익률을 추월하면서 수익형부동산 시장의 블루오션으로 부상하고 있고 앞으로 창고에 간접투자하는 상품도 나올 것으로 예상되고 있다. 이러한 시대적 흐름 속에서 주거용, 상업용 부동산의 가격결정요인에 대한 연구는 다수 있지만 산업용 부동산 그중에 물류창고에 대한 연구는 부족한 상황이다. 또한 일반적인 물류창고는 가격결정요인에 대한 연구가 있기는 하나 공장지역인근의 생산에 필요한 물류창고에 대한 연구는 부족하여 이 둘 간의 차이점을 밝히는데 본 논문의 의의가 있다. 수도권의 물류창고는 소비를 위한 물류창고유형이며 울산, 양산의 공업단지인근 물류창고는 생산을 위한 물류창고의 유형이므로 가격결정요인의 차이가 있을 것으로 보인다. 이에 본 연구에서는 두 지역 간의 가격결정요인의 차이를 분석하고 차이점을 밝힘으로서 동일한 물류창고 부동산일지라도 가격결정요인의 주요관점을 다르게 가져갈 수 있음을 밝히고자 한다. 헤도닉 함수 통해 회귀분석 한 결과 전체, 수도권, 울산권역 세가지 모델을 비교한 결과 가격결정요인이 수도권은 주로 공법적 제한 요인이 매매가격에 미치는 영향이 크고, 울산권역은 주로 물리적, 경제적 요인이 매매가격에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 수도권, 울산 뿐 만이 아니라 가격결정요인이 다른 지역별로도 매매가격에 미치는 영향의 정도가 다를 것으로 판단되며 지역별에 맞는 투자와 정책이 요구되어질 것이다.