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원가공 제도의 개념 및 배경 등 전체적인 집값 상승에 원인등을 알아본 레포트 자료입니다.

저작시기 : 2006년 8월

본문내용

원가공제도
Ⅰ.서론
분양원가 공개가 처음으로 사회적 논란으로 떠오른 때는
2004년 초.건설사들의 아파트 분양가가 고공행진을 거듭하고 이에 대한 비판여론이 급등하는 가운데 서울시 sh공사가 서울 상암지구 7단지의 분양원가를 공개하고 나선 것이다.당시 상암지구의 분양원가가 분양가의 60.8%에 불과하다는 사실이 드러나면서 시민단체 등을 중심으로 분양원가 공개 요구가 거세게 일었다.그러나 정부는 건설경기 위축, 시장원리 위배 등을 이유로 분양원가 공개 대신원가연동제를 실시하는 것으로 타협점을 제시하면서 1차 논란을 잠재웠다.2차 논란은 다음해 한나라당에서 터져나왔다.지난해 초 판교발 집값 폭등이 전국으로 확산되자 한나라당이 공공 민간부문 모두 분양원가를 전면 공개하는 방안을 검토하겠다며 불씨를 되살렸다.하지만 판교신도시 분양이 올해 초로 다시 연기되고, 8 31부동산종합대책이 발표되면서 분양원가 공개 논란은 다시 수면 아래로 가라앉았다.이처럼 부동산가격 불안이 심화될 때마다 단골메뉴로 등장하는 분양원가 공개가 최근 다시 관심을 끈 것은 정부의 호언과 달리 8 31대책 이후에도 집값 상승세가 좀처럼 꺾일 기미를 보이지 않고 있기 때문이다.특히 정부가 분양원가 공개의 대안으로 시행했던 원가연동제가 사실상 집값 안정에 별 효과를 내지 못하는 데다 건설사의 안정적인 수익 보장수단으로 전락했다는 점도 분양원가 공개가 다시 관심을 끄는 이유다.
Ⅱ.본론
1.원가공개제도의 개념 및 배경
1998년부터 시행된 아파트 분양가 자율화 이후, 건
설업체들이 지나치게 높은 분양가를 책정해 폭리를 취함으로써 무주택 서민들이 피해를 봄은 물론, 부동산 시장이 투기의 온상이 되고 있다는 지적에 따라 도입이 논의되기 시작했다.2003년 10월 29일 정부가 부동산시장 종합대책을 내 놓으면서 토지공개념의 일환으로 원가공개제도의 법제화를 추진하였다.원가공개제도는 국내 시공능력 평가 상위 300위 이내 건설업체가 300가구 이상의 공동주택을 공급하려면 사업지구별로 기업회계 및 회계처리기준 등에 따라 작성한 공사원가를 공개해야 한다는 제도이다.한국토지공사 국토도시연구원이 5월 1일에 공개한 택지개발지구 아파트 분양가와 택지비 분석 연구자료를 통해 토공의 택지원가 공개로 아파트 분양가의 원가공개 요구가 거세지고 있다.건설업체들은 고분양가 논란이 일때마다 토지매입비용 인상요인이 크게 작용해 일정한 수익을 내기 위해서는 분양가를 올릴 수 밖에 없다고 주장해왔다.그러나 토공이 공개한 택지 조성원가 분석서에서는 아파트 분양가에서 택지비가 차지하는 비중이 30%에도 미치지 못했으며, 지방으로 올수록 그 비중은 더욱 적어지는 것으로 드러났다.즉, 건설업체의 분양가 책정은 `원가이윤의 방식이 아닌 주변 시세에 맞춰 결정되는 식으로 결국 전체적인 집값 상승의 원인이 된 셈이다.
2.원가공개제도의 필요성
공공택지의 실태가 폭로되면서 국민들은 지속적으로 아파
트분양원가 공개를 요구해왔다.그러나 이에 대해 노무현 대통령은 적어도 주택공사가 사업자 원리에 의해 움직이는 한 원가공개는 장사의 원리에 맞지 않는다.며 원가공개를 거부했다.그러나 이미 국민들 80%는 아파트 분양원가를 요구하고 있다.아파트 분양원가는 공공택지에서는 공공사업의 투명성 확보를 위해 반드시 필요하기 때문이다.주택건설원가가 완전히 공개되었다면 건설사들이 국민과정부를 속이면서 폭리를 취할 수 없게 됨으로써 합리적인 분양가 책정이 가능해지고, 아파트 값은 반값으로 떨어졌을 것이다.집값 폭등으로 내집 마련의 꿈을 미뤄야만 했던 소붚들도 원가공개를 희망했다.kbs가 2004년 전국 20세 이상 성인남녀 1, 명을 대상으로 행한 여론조사 결과 응답자의 대다수인 86.9%가 분양원가 공개에 찬성했다.부동산정보업체 닥터아파트의 설문조사에서는 전체(1,335명)의 74%가, 유니에셋이 1,260명의 부동산 중개업자를 대상으로 한 조사에서는 88%가 원가공개를 지지했다.
3.원가공개제도의 효과와 문제점
원가공개제도를 도입할 경우 기대되는 효과로는 부동산시
장의 활성화에 따른 서민주택 공급 확대, 분양가 차익을 이용한 건설업체의 불법 붚금 조성 방지, 부동산 투기 억제 및 분양가 정책의 투명성 확보, 소붚의 알 권리 충족 등의 대두되고 있다.분양원가가 투명하게 공개되면 건설사의 과도한 분양가 책정이 어려워져 분양가가 낮아진다는 것이 원가공개의 논리다.
이러한 효과가 있는 반면에 다른 이면에는 문제점이 존
재한다.우선 전체 주택시장의 거래가격이 높은 상황에서 분양가만을 통제해 전체 주택시장의 거래가격을 낮출 수 있겠느냐는 것이다.그리고 원가공개는 기업 활동의 자율성에 대한 과도한 침해일 뿐 아니라 건설사들의 공급 축소로 장기적으로 집값 불안의 불씨를 키우는 것이라는 문제점도 있다.원가가 공개된다고 하더라도 원가를 평가할 객관적인 자료 확보와 기준 설정이 어렵기 때문에 공개된 원가의 적정성을 둘러싼 또 다른 논란이 불거질 것이다.건설사의 공급위축에 따른 장기적인 집값 불안 가능성, 신규주택의 공급량이 줄어들고 값싼 자재로 인해 아파트의 품질이 떨어지는 점 등이 문제점으로 지적된다.
4.원가공개제도의 활성화방안
아파트 분양원가 공개 요구의 이면에는 건설사의 폭리구
조를 없애는 것은 물론 아파트 분양가를 낮춰야 한다는 주장이 담겨져 있다.시장주의자들은 민간 공급 아파트의 분양 원가 공개는 시장 원리에 반한다고 주장한다.그러나 좁은 땅에서 많은 사람이 모여 사는 나라에서 공공택지든, 민간택지든 땅은 공공재다.아파트거품을 제거하고 서민 주거 안정을 도모한다면서 분양 원가 공개를 미룰 이유는 없다.하지만 분양원가 공개는 부분적이고 점진적일 필요가 있다.주택공사 등 공기업이 먼저 분양원가를 공개하면서 민간 건설사들이 적정선상의 분양가를 제시할 것이다.민간건설사에 대한 급진적인 원가공개는 자본주의 사회에서 기업 활동의 자율성에 대한 과도한 침해일 뿐 아니라 건설사들의 공급 축소로 장기적으로 집값 불안의 불씨를 키우는 것이라는 문제점을 발생시킨다.우선적으로 공기업이 원가공개를 하여 원가공개제도의 기반을 마련한 후에 민간기업의 협조로 이어지는 점진적인 방법을 강구해야 할 것이다.사례로 보충하자면 최근 법원 판결은 분양원가 공개가 판례로 굳어져가는 상황이다.지난 2월에 인천지역 주공아파트 분양원가 소송에서 입주민들이 1심에 이어 2심에서도 승소판결을 받은 데 이어 분양전환가격 산출에 필요한 기초 자료를 공개하지 않는다 며 양주시 덕정주공 2단지 아파트 주민들이 낸 가처분소송에서도 원고승소 판결이 났다.
Ⅲ.결론
집값 불안의 주범으로 꼽히는 분양값 상승에 대해 정부
의 대책을 촉구하는 목소리가 높아지는 가운데 그 방안으로 원가공개가 다시 떠오르고 있다.원가공개란 주택사업자가 주택을 분양할 때 소붚들에게 아파트의 원가구성 요소를 자세히 공개하는 것이다.원가공개는 정부가 분양값을 직접 규제하는 수단은 아니다.아파트의 원가가 얼마인지를 투명하게 공개하게 되면 사업자의 이익 규모도 드러나고, 자연스럽게 사업자가 과다한 이익을 취하기가 어렵게 된다는 게 원가공개의 경제적 기대 효과다.업계는 영업상 비밀인 원가의 공개를 외부에서 강제할 경우 주택사업을 기피하게 되며, 결과적으로 주택 공급물량이 줄어 시장 안정을 해치는 부작용이 나타날 수 있다.그러나 원가공개는 거품이 형성된 분양가를 하락시키고 분양가의 하락은 매매가의 하락을 유도하는바 지금 시장 전반에 형성되어 있는 거품이 가라앉아 정상적인 시장가격을 찾아가는 기능을과 건설업체에 적정수익을 주는 경고를 함으로서 건설업체들이 거품수익에 대한 환상과 현상들이 깨지면서 건설업체 스스로 자정할 기회를 주는 제도가 될 것이다.
   (이하 생략)

참고문헌

없음