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소개글
부동산 실무사례와 관련하여 작성된 레포트 예문입니다.
저작시기 : 2006년 5월
본문내용
부동산 실무사례와 관련하여
(1) 사례발생배경(원인)
보고서 작성 전에 아래의 내용은 직장 동료인 김민수(
가명,29세) 대리의 실제 임대차와 관련된 사실에 입각해서 작성된 것입니다.
김민수씨는 조치원에 캠퍼스가 있는 h대 광고디자인학과
에 1996년 2월에 입학하여 기숙사생활을 1년여 동안 하던 중 매일같이 야간작업으로 인해 친구 박민우(가명)와 함께 기숙사에서 나와 1997년 2월에 총 92세대 아파트인 도원아파트 101동 201호에 박민우씨와 각각 보증금 550만원을 부담하여 전세 1,100만원으로 소유주 (주)도원종합건설과 공동 전세 계약하였습니다.
참고로 소유주 (주)도원종합건설은 도원아파트를 분양하지 않고 임대사업을 하고 있었습니다.
입주 당시 부동산 거래 지식이 없는 김민수씨는 건물
등기부 등본을 확인하지도 않았고, 주민등록전입신고 및 확정일자의 중요성을 알지 못해 신고 처리를 하지 않고 있었습니다.
(2)사례 내용
김민수씨는 친구 박민우씨와 1997년 2월부터 실제
거주를 하고 있었고 학업에만 열중하다가 1998년 6월경 임대인 (주)도원종합건설이 부도 날 것이라는 소문을 이웃집 아저씨를 통해 듣고는 그 같은 사실을 부모님께 알려드렸고 부모님께서는 평소 친분이 있던 변호사를 찾아 조언을 듣고 그때서야 건물 등기부 등본을 확인했고, 등기부등본상에 국민은행으로부터 저당권이 설정되어 있는 것을 알게 되어 박민수씨는 1998년 7월 주민등록전입신고 및 전세계약서에 확정일자를 받았습니다.
1999년 2월 전세계약이 끝났음에도 불구하고 전세보
증금을 돌려받지 못해서 계속 거주하던 중에 2003년 5월 친구인 박민우씨가 결혼으로 인해 주민등록이 전출된 상황이 됐고 김민수씨는 2004년 2월 졸업하기 전까지 실제 입주하였습니다.
졸업을 하고도 집이 서울 잠실인 김민수씨는 변호사에게
소액임차인의 우선변제권에 대해 설명을 듣고 전출신고를 하지 않고 계속해서 주민등록 주소지를 조치원으로 해 놓았고 같은 학교에 입한 한 친동생이 실제 거주하게 되었습니다.
2003년 9월 (주)도원종합건설이 부도로 인해 채권
자 국민은행은 (주)도원종합건설을 상대로 임의경매를 진행 중에 있었으며 2차까지 유찰되었습니다.
한편, 도화아파트 입주자들은 2004년 11월 입주자 관리 위원회를 결성하고 위원장을 선출하여 소송을 진행(한 세대당 소송 진행비 20만원씩 모집)하기로 하였습니다.
(3)사례처리결과
김민수씨는 소액임차인의 우선변제권 행사요건인 경매신청
기입등기 전까지 주민등록(대항요건)을 갖추고 있었고 또한 경락기일까지 계속 유지하고 있어서 2005년 3월 18일 대전지방법원으로부터 배당기일통지서를 받고 2005년 4월 12일 배당받기 위해 임대차계약서원본과 주민등록등본을 지참하고 법원에 출석하여 배당을 소액임차인 우선변제를 받았습니다.
경매 진행은 도원아파트 세대별 경매 진행을 하여 총
92세대 중 42세대만 소액임차 보증금을 배당받고 나머지는 아직도 경매진행 중에 있습니다.
김민수씨는 도원아파트 관리 위원회 위원장이 경매에 참가하여 낙찰되었던 것입니다.
배당 금액은 한 소유주의 주택에 소액임차인이 다수이고
, 각 보증금액이 800만원 이상이며(기타지역) 800만원에 임차인 수를 곱한 금액이 주택(대지 포함)가액의 1/2을 초과하는 경우에는 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당을 받게 되므로 김민수씨는 소액임차인으로써 주택가액의 1/2인 525만원을 배당받아 친구인 박민우씨와 절반을 배분하였습니다.
결론적으로 김민수씨와 친구 박민우씨는 575만원 손해
를 보았지만, 그나마 변호사의 도움으로 전세보증금의 절반정도를 배당받게 되었습니다.
(4)사례 연구를 통한 시사점
①소액임차인으로서 우선변제권을 행사하기 위해서는 두
가지 요건을 모두 갖추고 있어야 한다는 것을 알았습니다.
첫째는 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지해야 하며, 둘째는 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 한다는 것을 알았습니다.
따라서 낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출할 경우에는 대항요건이 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정도리 여지가 없다는 것을 알았습니다.
②민사소송법 제 605조 제1항은 법률에 의하여 우선 (이하 생략)
참고문헌
없음
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